나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5857 [1] 부산광역시 남구 문현동 1227-2 문현금융단지아이에프씨부산복합시설 41층아이에프씨부산오피스텔4103호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평진 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 성북초등학교 남서측 인근에 위치하며 주위는 초고층 업무시설, 상업시설, 금융기관 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철2호선 '국제금융센터, 부산은행 역'이 소재하여 제반교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 49층 건내 41층 4103호로서, (사용승인일 : 2018.11.29.) 외벽 : 화강석 붙임 및 몰탈위페인팅 마감. 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. 창호 : 강화유리창 구조 임.

이용상태

주거용 오피스텔 임.

설비내역

급배수설비, 각종위생설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 시스템냉난방설비, 공동현관기, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 업무시설, 문화 및 집회시설, 판매시설, 숙박시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 북서측으로 각각 광대로와 접하며 주차시설이 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임. 2)기 타 : 없 음.

물건 비고

주거용 오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 부산동부지원 2025타경5857 (1)

소재지: 부산광역시 남구 문현동 1227-2 문현금융단지아이에프씨부산복합시설 41층아이에프씨부산오피스텔4103호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 463,000,000원

토지면적: 12.80㎡ (약 3.87평)

건물면적: 79.28㎡ (약 23.98평, 전용면적)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 감천2동새마을금고 (감OOOOOOOO)

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 남구 문현동에 위치한 문현금융단지 IFC부산 복합시설 내 41층 오피스텔입니다.

주위는 초고층 업무시설, 상업시설, 금융기관 등이 밀집한 금융 중심 지구를 형성하고 있습니다.

교통 여건으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산지하철 2호선 '국제금융센터, 부산은행 역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (감천2동새마을금고, 2019-04-11 접수, 384,000,000원)

인수되는 권리: 본 물건은 말소기준권리보다 후순위 권리들로만 구성되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다. 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 분석:

* 임차인: 유 (유아정)

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2024-01-30

* 확정일자: 2024-01-30

* 배당신고일자: 2025-11-28

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 200,000,000원은 배당 절차를 통해 회수될 것으로 예상됩니다. 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

총 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 문현금융단지는 부산의 대표적인 금융 업무 지구로, 다수의 금융기관 및 기업체들이 입주해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

복합시설 내 상업, 문화, 판매, 숙박, 근린생활시설 등이 함께 들어서 있어 유동인구가 풍부하며 상권이 활성화되어 있습니다.

업무시설 종사자들을 중심으로 한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 내부 마감은 벽지 및 인테리어 마감으로 되어 있습니다.

건물에는 급배수, 위생, 승강기, 소화전, 화재탐지, 시스템 냉난방, 공동현관, 도시가스 개별난방 등 현대적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

주변에 각종 편의시설 및 상업시설이 잘 갖추어져 있어 거주 및 생활이 매우 편리합니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 유아정 씨의 경우 대항력은 없으나, 만약 배당받지 못하는 금액이 발생할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 다만, 현재 정보상으로는 인수되는 보증금은 없습니다.

* 오피스텔의 경우 일반 아파트 대비 관리비가 상대적으로 높을 수 있으므로, 계약 전 관리비 내역을 반드시 확인해야 합니다.

* 2018년 준공된 건물로 비교적 신축이나, 장기적인 건물 유지보수 및 관리 비용 증가 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 문현동의 핵심 금융 업무 지구인 문현금융단지 내에 위치하여 입지 조건이 매우 우수합니다.

교통, 생활 편의시설 접근성이 뛰어나며, 주변 상권이 발달하여 임대 수익률 측면에서도 긍정적으로 평가됩니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 전혀 없는 깨끗한 물건으로, 실수요자 또는 임대 투자자 모두에게 매력적인 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산의 대표적인 금융 중심지 내 핵심 위치.

* 우수한 교통 및 생활 환경: 지하철역 인접, 풍부한 편의시설.

* 안정적인 임대 수요: 금융기관 및 기업체 종사자 중심의 풍부한 배후 수요.

* 권리관계 투명: 인수 부담 없는 안전한 물건.

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 현대적인 시설 및 구조.

* 높은 층수: 41층으로 우수한 조망권 확보 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 463,000,000원

최근 거래 사례 분석:

* 2026년 3월, 본건과 유사한 면적(79.2751㎡)의 46층 오피스텔이 425,000,000원에 거래되었습니다.

* 2025년 12월, 39.8209㎡ 면적의 6층 오피스텔이 150,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 4월, 39.8209㎡ 면적의 31층 오피스텔이 130,000,000원에 거래되었습니다.

본건(79.28㎡, 41층)은 최근 실거래된 46층 매물(425,000,000원)과 면적이 거의 동일하며, 층수만 다소 낮습니다. 감정가(463,000,000원)는 최근 시세보다 높게 책정되어 있습니다.

인수되는 권리 및 보증금이 없다는 점과 물건의 우수한 입지 및 상태를 고려할 때, 최근 시세(425,000,000원)를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

이에 본건의 예상 입찰가는 390,000,000원 ~ 415,000,000원 수준을 제안합니다.

이 가격대는 최근 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로, 적절한 수익률 확보를 기대할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.