나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22752 [1] 부산광역시 부산진구 가야동 669-9 벽산아파트 121동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 가야동 소재 '가평초등학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 및 소규모 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 15층 건물(121동) 내 1층 103호로서, (사용승인일:1992.06.26) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : - 창호 : 샷시창 구조 등. 현장조사시 폐문부재로 내부마감은 확인하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 아파트로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인북하향 완경사지대 내 대체로 지반 평탄화되어 있는 일단의 부정형 토지로서 공동주택(아파트)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 정비 되어 있으며 가로망을 통해 인접 도로로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

가야동 669-9 :제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(아파트지구에서 정비구역으로 변경<도시계획과-2004(2012.2.23))<도시 및 주거환경정비법> 가야동 669-13 :제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(아파트지구에서 정비구역으로 변경<도시계획과-2004(2012.2.23))<도시 및 주거환경정비법> 개금동 564-1 :제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(아파트지구에서 정비구역으로 변경<도시계획과-2004(2012.2.23))<도시 및 주거환경정비법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22752 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 가야동 669-9 벽산아파트 121동 1층103호

용도: 아파트

감정가: 394,000,000원

토지면적: 69.94㎡ (약 21.16평)

토지지분: 69.94㎡ (약 21.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 136.68㎡ (약 41.34평)

건물지분: 136.68㎡ (약 41.34평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 초량새마을금고

건물 준공년도: 1992.06.26 (준공 후 약 34년 경과)

물건지 내 정비구역 지정: 재개발 또는 정비 사업 가능성 있음

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 가야동 소재 '가평초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. [cite: provided info]

주변 환경은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 및 소규모 공동주택 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다. [cite: provided info]

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. [cite: provided info]

단지 내 가로망이 정비되어 있으며, 이를 통해 인접 도로로의 진출입이 용이합니다. [cite: provided info]

토지이용계획 상 제2종일반주거지역이며, 소로2류 및 중로3류에 접하고 있습니다. 또한, 상대보호구역, 절대보호구역 및 정비구역으로 지정되어 있습니다. [cite: provided info]

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건입니다.

등기부상 말소기준권리는 2020년 8월 28일 접수된 초량새마을금고의 근저당권(210,000,000원)입니다. [cite: provided info]

이 외 등기된 권리(소유권이전, 가압류, 임의경매)는 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다. [cite: provided info]

따라서 매각 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보이며, 매수인이 인수해야 할 특별한 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 언급되나, 해당 내용은 명시적으로 없음으로 기재되어 있습니다. [cite: provided info]

임차인 현황:

* 임차인: 박 (박원익)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2005년 8월 1일

* 대항력: 있음

* 비고: 임대관계는 미상임으로 기재되어 있습니다. [cite: provided info]

인수되는 임차인의 보증금은 0원입니다. [cite: provided info]

총 등기부채권액은 326,925,000원입니다. [cite: provided info]

1.3. 상권분석

본건은 아파트 단지가 밀집한 지역에 위치하며, 인근에 가평초등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다. [cite: provided info]

주변에는 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. [cite: provided info]

또한, 부산진구 재활용센터가 인근 지역(개금동)에 위치하고 있어, 주거 환경에 잠재적인 영향을 미칠 수 있는 요소로 고려될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: provided info] 지하철 2호선 개금역도 도보로 이용 가능합니다.

* 교육: 가평초등학교가 인근에 위치하고 있습니다. [cite: provided info]

* 편의시설: 단지 인근에 근린생활시설이 있으며, 부산백병원, 가야2동 주민센터 등 공공 및 의료 시설 접근성이 좋습니다.

* 주거환경: 아파트 단지, 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다. [cite: provided info]

* 건물 설비: 급배수, 위생, 소화전, 화재탐지, 승강기, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다. [cite: provided info]

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 박 임차인은 2005년부터 거주해 왔으며, 대항력을 갖추고 있습니다. [cite: provided info] 특이하게도 보증금과 차임이 0원으로 신고되어 있으며, 임대관계가 미상으로 되어 있어 실제 계약 내용 확인 및 명도 관련 불확실성이 존재합니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 철저한 사전 조사가 필요합니다.

* 건물 노후도: 1992년 준공된 아파트로, 약 34년 경과하여 건물 노후에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 폐문부재로 내부 마감 상태를 직접 확인하지 못했습니다. [cite: provided info] 이는 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 주변 시설: 인근 지역의 재활용센터 존재는 생활 환경에 민감한 분들에게는 단점이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산진구 가야동의 입지가 좋은 아파트 물건으로, 주변 학군 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다. [cite: provided info]

특히, 재건축/정비 사업 가능성이 있는 '정비구역'에 위치한다는 점은 장기적인 투자 가치를 기대하게 합니다.

그러나 2005년부터 거주해 온 대항력 있는 임차인(박 )의 존재가 가장 큰 리스크입니다. 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 점과 임대관계 미상이라는 점은 명도 과정에서 예상치 못한 난관이나 금전적 부담을 야기할 수 있습니다. [cite: provided info]

또한, 건물 연식(약 34년)과 내부 상태 미확인 등은 추가적인 고려 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 부산진구 가야동이라는 우량 입지 조건.

* 재건축/정비 사업 가능성이 있는 '정비구역' 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 가평초등학교 등 교육 시설 인접.

* 대항력 있는 임차인 문제 해결 시, 시세 차익 또는 임대 수익 창출 가능성.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액: 394,000,000원

인수 보증금: 0원

최근 시세 분석 결과, 해당 면적(약 41.34평)의 실거래가 및 시세는 2억 2천만 원대에서 3억 7천만 원대까지 다양하게 형성되어 있습니다.

감정평가액이 시장 시세보다 높게 책정된 것으로 보이며, 특히 대항력 있는 임차인(0원 보증금)의 존재 및 건물 노후도, 내부 미확인 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다.

따라서, 임차인과의 원만한 합의 또는 명도 절차를 거친 후, 시장 상황 및 권리 분석 결과를 면밀히 반영하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

잠재적 리스크를 감안하여, 감정평가액 이하 또는 최근 실거래가 수준에서 신중하게 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.