나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22721 [1] 부산광역시 동구 범일동 830-140 동일타워 15층1543호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 지하철도 1호선 '범일역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 숙박시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 1호선 '범일역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1) 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6 지상30층건 내 제15층 제1543호로서, 외 벽: 인조석 붙임 및 외장타일 마감 등. 내 벽: 벽지 마감 등. 창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1): 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 판매시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 34m 내외, 북서측 및 북동측, 남동측으로 노폭 약 18m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22721 (1)

소재지: 부산광역시 동구 범일동 830-140 동일타워 15층 1543호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

감정가: 135,000,000원

토지면적: 4.97㎡ (약 1.5평)

건물면적: 42.28㎡ (약 12.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 근로복지공단

건축년도: 2014년 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 동구 범일동 소재 지하철 1호선 '범일역' 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 오피스텔, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등이 밀집된 상업지역입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1호선 '범일역'이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

도로: 본건 남서측으로 노폭 약 34m, 북서측, 북동측, 남동측으로 노폭 약 18m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

도시계획: 일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m~40m), 중로1류(폭 20m~25m) 접합, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 115m, 최고높이 150m)입니다.

1.2. 권리분석

권리관계: 말소기준권리인 국민은행 근저당(2018.01.22.) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수주의 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 세부 내용은 파악되지 않아 주의가 필요합니다.

총 채권액: 등기부채권 총액은 1,871,424,008원입니다.

임차인 현황: 인수할 보증금은 없으며, 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

주변 입지: 부산 동구 범일동의 주요 상업 지역으로, 범일역을 중심으로 오피스텔, 주상복합, 상업 시설이 밀집해 있습니다.

교통 요지: 지하철 1호선 범일역 역세권으로 유동인구가 풍부하며, 다양한 노선의 버스 이용이 편리합니다.

생활 편의: 인근에 롯데백화점(부산본점) 등 대형 쇼핑 시설이 있으며, 각종 금융기관, 병원, 음식점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

혐오시설: 주변 지역 개발로 인해 혐오시설이 부각될 만한 특이사항은 파악되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 1호선 범일역을 통한 부산 시내 이동이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

편의시설: 롯데백화점, 다양한 상업 시설, 편의점, 은행 등 이용이 편리합니다.

교육시설: 부산중앙고등학교, 동성고등학교 등 교육 시설이 지역 내에 분포되어 있습니다.

의료시설: 가까운 거리에 의원급 의료시설이 있으며, 대형 종합병원은 차량 이동이 필요합니다.

주변 환경: 상업 및 업무 시설이 발달한 지역으로, 주거 및 업무 환경이 복합적으로 형성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대관계 미확인: 임대차 관계가 미상으로, 실제 점유자 및 관련 권리관계 확인이 필요합니다. 비록 인수 보증금은 0원이나, 내부 확인 시 점유자 존재 여부 및 명도 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

미소멸 권리(지상권): 물건명세서에 명시된 지상권의 구체적인 내용 파악이 필요하며, 해당 권리가 낙찰 후에도 소멸되지 않을 경우 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

감정가 대비 시세: 최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 감정가(135,000,000원) 대비 최근 거래 가격이 낮은 경향을 보입니다. 따라서 시세 조사를 통해 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 동구 범일역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 상업시설 이용이 편리한 장점을 가지고 있습니다. 건물 자체는 2014년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 내부 시설은 업무용 및 주거용으로 활용 가능한 상태입니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정으로 깨끗하나, 임대관계 미상 및 지상권 존재 가능성은 추가 확인이 필요합니다. 최근 실거래가 데이터를 바탕으로 볼 때, 감정가 대비 적정 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 1호선 범일역 도보 이용 가능한 초역세권에 위치하여 미래 가치 상승 기대.

안정적 수요: 오피스텔 및 업무 시설이 밀집된 지역으로, 꾸준한 임대 수요 및 매매 수요 예상.

가격 메리트: 최근 실거래가와 비교 시, 경매를 통한 시세 차익 실현 가능성 있음.

건물 가치: 동일타워는 지역 내 인지도 있는 오피스텔 건물로, 재건축 등 미래 개발 가능성도 잠재.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과, 동일타워 내 유사 면적(약 27~30㎡)의 오피스텔이 2026년 6월~7월 사이에 60,000,000원에서 73,000,000원 사이로 거래되었습니다.

본건의 건물 면적은 42.28㎡ (약 12.8평)으로, 최근 거래된 면적보다 크지만, 이를 고려하여 환산 시 예상되는 시세는 약 90,000,000원 ~ 105,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가 135,000,000원과 비교했을 때, 최근 시세가 훨씬 낮은 점을 감안해야 합니다.

임대관계 미상 및 지상권 등 불확실한 요소를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현 시세 및 권리 분석을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 95,000,000원 내외로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이는 투기 목적이 아닌, 실거주 또는 안정적인 임대 수익을 목표로 할 경우의 입찰가이며, 낙찰 후 명도 및 권리관계 확인 비용을 추가로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.