나이스옥션 법원경매 거창 2025타경576 [1] 경상남도 거창군 거창읍 대동리 679-5 제일주택 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문성 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 거창군 거창읍 대동리 소재 북부사거리 북동측 인근에 위치하는 제일주택 2층 202호로서, 주위는 연립주택. 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

대상건물까지 차량접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 2층 202호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 창호 : 알루미늄 샷시창구조입니다.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리 평지의 토지로서, 공동주택(연립주택) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약7m 내외, 동측으로 노폭 약3m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 조례로정한지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, <추가기재>문화재 (문화관광과) 및 하천(재난안전관리과)에 관한 사항은 담당부서에 문의하시기 바랍니다. 2) 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-6)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 조례로정한지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, <추가기재>문화재(문화관광과) 및 하천(재난안전관리과)에 관한 사항은 담당부서에 문의하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 지분에 대한 감정평가건입니다.

물건 비고

- 공유자우선매수청구권 행사는 1회에 한함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 거창지원 2025타경576 (1)

소재지: 경상남도 거창군 거창읍 대동리 679-5 제일주택 2층 202호

용도: 연립주택

감정가: 34,000,000원

토지면적: 84.20㎡ (약 25.47평)

토지지분: 42.10㎡ (약 12.73평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 74.16㎡ (약 22.44평)

건물지분: 37.08㎡ (약 11.22평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 임OO

특이사항: 공유자우선매수신고, 지분매각

주의사항: 공유자우선매수청구권 행사는 1회에 한함

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 거창군 거창읍 대동리 소재 북부사거리 북동측 인근에 위치하며, 제일주택 2층 202호입니다.

* 주위환경: 주변은 연립주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 인근에 버스정류장이 소재할 것으로 예상됩니다.

* 도로상태: 북측으로 약 7m, 동측으로 약 3m 폭의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 자체 검색 결과, 해당 물건지 인근에 명확하게 확인되는 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을8 근저당 (거창사과원예농업협동조합, 2023-07-18, 36,000,000원)입니다.

* 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 이는 갑10(주식회사우리카드 가압류), 갑11(동안양세무서장 압류), 갑12(주식회사케이비국민카드 가압류), 갑13(임순자 강제경매)에 해당합니다.

* 매각 후 인수되는 권리: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 현재 등기부상 지상권 등기는 확인되지 않습니다.

* 매각 대상: 본 건은 토지 및 건물의 지분 매각으로 진행됩니다. 등기부 요약상 '6번 오용출 지분'에 대한 가압류, 압류, 강제경매가 기재되어 있어, 해당 지분에 대한 매각으로 판단됩니다.

* 공유자우선매수: 공유자우선매수신고가 되어 있어, 최고가 매수신고인이 결정된 후 공유자가 동일한 가격으로 우선 매수할 권리가 있습니다. 이 권리 행사는 1회에 한합니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금은 합계 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 임대 관계는 '미상'으로 확인됩니다. 따라서 해당 물건의 실제 점유 및 이용 현황에 대한 추가적인 현장 확인이 반드시 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세: 제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 2026년 3월부터 5월 사이에 인근 연립주택 거래가 66,000,000원에서 100,000,000원 사이에 이루어졌습니다. 거래된 물건들의 면적은 69.12㎡ ~ 82.30㎡ 수준입니다.

* 본건과의 비교: 본건의 감정가는 34,000,000원이며, 이는 건물 지분면적(37.08㎡)에 대한 감정가입니다. 최근 전체 주택 매매가와 비교했을 때, 지분 물건의 감정가는 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보입니다. 이는 지분 매각이라는 특성과 감정 시점, 물건 자체의 상태 등이 복합적으로 반영된 결과일 수 있습니다.

* 지역 특성: 연립주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 주거 수요와 상업 시설 이용이 가능한 생활권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 연립주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 지역으로 파악됩니다.

* 교육: 인근에 학교 시설이 있을 것으로 추정되나, 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 건물 및 토지 지분만 매각되므로, 전체 부동산의 완전한 소유권 확보가 어렵습니다. 이는 향후 건물 관리, 사용, 처분 등에 있어 다른 공유자와의 협의가 필요하며, 이 과정에서 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 공유자우선매수: 공유자가 해당 지분을 최저 매각 가격 이상으로 우선 매수할 수 있어, 투자자가 실제 소유권을 취득하지 못할 가능성이 있습니다.

* 임대관계 미상: 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 명확히 파악해야 합니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 가치 변동성: 지분 매각 물건은 일반 매각 물건보다 시장의 관심이 낮을 수 있으며, 향후 전체 부동산의 가치 상승이나 처분 시 지분율에 따라 수익이 달라질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 거창군 거창읍에 소재한 연립주택의 지분 매각 물건입니다. 감정가는 34,000,000원이나, 최근 인근 전체 주택 매매가를 고려할 때 잠재적인 시세 차익의 가능성이 존재합니다. 그러나 가장 큰 특징이자 리스크는 지분 매각이라는 점과 공유자의 우선매수권 행사 가능성입니다. 해당 물건을 취득하더라도 완전한 단독 소유가 아니며, 공유자와의 협력 또는 갈등 가능성을 염두에 두어야 합니다. 또한, 임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서의 불확실성을 내포하고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 지분 물건임을 감안하더라도, 인근 전체 주택 매매가 대비 감정가가 낮아, 공유자 우선매수권이 행사되지 않고 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

* 주거 지역 입지: 기본적인 주거 환경 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 지역에 위치하고 있습니다.

* 공동 주택 수요: 연립주택 등 공동주택에 대한 꾸준한 수요가 있는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 지분 매각 물건이며, 공유자우선매수권이라는 중요한 변수가 존재합니다. 최근 인근 연립주택의 거래 금액이 66,000,000원에서 100,000,000원 사이임을 고려할 때, 본건의 감정가 34,000,000원은 지분 가치를 반영한 것으로 추정됩니다.

공유자 우선매수권 행사를 감안하여, 무리한 고가 입찰은 지양해야 합니다. 공유자가 높은 가격에 매수할 경우 투자 기회를 잃게 되므로, 투자자의 위험 감수 수준에 따라 입찰가를 결정해야 합니다.

현 시세 및 감정가, 그리고 지분 매각의 특수성을 고려할 때, 35,000,000원에서 42,000,000원 사이에서 입찰가를 검토해볼 수 있습니다. 단, 이는 공유자 우선매수권이 행사되지 않는다는 가정 하에, 그리고 향후 명도 및 공유 관계 처리 비용 등을 감안한 금액입니다. 투자 결정 시에는 반드시 현장 확인을 통해 물건 상태를 면밀히 파악하고, 공유자와의 관계 및 향후 활용 방안을 신중하게 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.