나이스옥션 법원경매 진주 2025타경927 [1] 경상남도 진주시 하대동 101 현대아파트 106동 5층505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 하대동 소재 '진주중앙중학교' 북측 인근에 위치함.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 26층 건물로서 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등 창호 : 샷시창호 등

이용상태

아파트

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 난방설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 4면으로 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(상대), 특화경관지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m) (중로1-47)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(진주중앙중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(한국폴리텍대학 진주캠퍼스)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 진주지원 2025타경927 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 진주지원 2025타경927 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 하대동 101 현대아파트 106동 5층505호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1억 4,000만원

* 토지면적: 21.12㎡ (약 6.39평)

* 건물면적: 59.89㎡ (약 18.12평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행 (추정)

* 임차인: 백 (대항력 있음)

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 진주시 하대동 소재 '진주중앙중학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

단지까지 차량의 접근이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

인근에는 공동주택 단지가 밀집해 있어 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

본건이 속한 부지는 4면이 아스콘 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 편리합니다.

토지이용계획상 본건은 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 특화경관지구에 해당하며, 소로1류, 중로1류, 중로2류 도로에 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 진주중앙중학교 상대보호구역, 한국폴리텍대학 진주캠퍼스 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 상 다수의 권리 관계가 확인됩니다. 말소기준권리는 2019년 3월 26일 접수된 농협은행 주식회사의 근저당(102,000,000원)으로, 본 매각으로 인해 해당 권리 및 그 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

물건 명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

현재 등기부에는 소유권 이전, 근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등기 등이 등기되어 있습니다.

채권 총액은 187,244,149원으로 파악됩니다.

이 물건에는 백말순 씨(전입일자 2014-01-20)라는 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 임차인의 보증금은 0원, 차임은 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 따라서 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

최근 유사 면적(59.89㎡)의 아파트 매매 사례는 2026년 6월 12일, 23층에서 1억 4,100만원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(1억 4,000만원)와 유사한 수준입니다.

같은 단지 내 다른 면적의 아파트 거래 사례로는 2026년 6월 8일 101.97㎡(5층)가 2억 7,200만원, 2026년 6월 9일 84.93㎡(11층)가 2억 3,000만원에 거래되었습니다.

이러한 거래 사례들을 바탕으로 볼 때, 본건(59.89㎡, 5층)의 현재 시세는 약 1억 3,500만원 ~ 1억 4,000만원 선으로 추정됩니다.

전월세 거래 사례로는 59.89㎡ 면적이 2026년 6월 5일 보증금 1억 2,600만원(24층)에 갱신 계약되었고, 84.93㎡ 면적은 2026년 5월 8일 보증금 1억 8,000만원(9층)에 신규 계약되었습니다.

1.4. 생활정보

본건이 소재한 하대현대아파트는 1996년 6월 28일에 사용 승인된 아파트로, 총 7개 동, 1108세대로 구성된 대단지입니다.

단지는 최고 25층, 최저 2층으로 이루어져 있으며, 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다.

주차는 지상 3대, 지하 22대로 총 379대가 가능하며, 전기차 충전기도 설치되어 있습니다.

단지 인근에 진주중앙중학교, 한국폴리텍대학 진주캠퍼스가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주변 상업 시설 및 편의 시설 이용이 편리합니다.

주변 시설 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 '대항력 있는 임차인' 백말순 씨의 존재입니다. 2014년 1월 20일 전입하여 말소기준권리(2019년 3월 26일)보다 앞서므로 법적으로 대항력을 갖습니다. 비록 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 명도 과정에서 임차인의 요구사항 발생 또는 이사 지연 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

채권 총액(187,244,149원)이 감정가(140,000,000원)를 초과하므로, 유찰 없이 입찰이 진행될 경우 경쟁이 치열할 수 있습니다.

건축 연도(1996년)가 20년 이상 경과하여 향후 유지보수 또는 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 진주시 하대동에 위치한 현대아파트 106동 5층 505호로, 준수한 입지 조건과 생활 편의 시설을 갖춘 아파트입니다. 59.89㎡의 전용 면적은 1~2인 가구에 적합하며, 인근 시세와 비교 시 감정가 수준의 가치를 지니고 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 명도 리스크로 작용할 수 있으므로, 인수 가능 비용 및 절차에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

이러한 리스크를 감안하더라도, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 실거주 또는 임대 투자가 가능한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 실거주 및 임대 목적으로 활용 가능한 표준적인 아파트 물건입니다.

* 대단지 아파트로서 관리 및 편의시설 이용이 편리합니다.

* 비교적 최근 거래된 유사 면적의 매매가(1억 4,100만원)가 감정가와 유사하여 시세 하락 위험이 낮습니다.

* 진주중앙중학교, 한국폴리텍대학 등 교육 시설과의 인접성이 좋습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 4,000만원이며, 동일 면적의 최근 실거래가는 1억 4,100만원 수준입니다.

대항력 있는 임차인의 존재로 인한 명도 리스크를 감안하여, 감정가의 80% ~ 85% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 1억 1,200만원 ~ 1억 1,900만원.

이 예상 입찰가는 임차 보증금(0원)을 제외한 금액이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황, 명도 협상 결과, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.