나이스옥션 법원경매 진주 2025타경934 [1] 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 1251-10 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 소재 `문산읍사무소' 북측 인근에 위치하며, 주위는 읍소재지내 주택지대로 형성되어 있음.

교통상황

지역내 일반적인 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 자체지면 대체로 평탄한 유사 사다리형의 토지로서, 주거나지이며 일부를 타인이 점유하고 있는 상태임. 기호(2) : 자체지면 대체로 평탄한 유사 사다리형의 토지로서, 주거나지 상태임. 기호(3) : 자체지면 대체로 평탄한 유사 사다리형의 토지로서, 주거나지 상태임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도상 맹지이며, 현황은 북동측으로 약1.7미터폭 내외의 포장된 막다른 도로가 개설되어 있음. 기호(2) : 지적도상 맹지임. 기호(3) : 지적도상 맹지이나, 현황은 북서측으로 하천부지를 이용하여 개설되어 있는 약4.5미터폭 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-09-30)(문산초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문산초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(반야유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관 한허가구역(2023-06-16). 기호(2) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-01-28)(문산초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-01-28)(반야유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-09-30)(문산초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 토지거래계약에관한허가구역(2023-06-16). 기호(3) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-09-30)(문산초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문산초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(반야유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관 한허가구역(2023-06-16).

제시목록 외의 물건

기호(2)의 지상에 별첨 `개황도'상 도시된 기호(ㄱ)과 같이 제시외건물이 소재하며, 구조, 규모, 이용상태 등으로 판단할 경우에 당행 토지의 사용수익에 일부 영향을 미칠 것으로 사료되오니, 경매시 소유권 및 일괄경매 여부를 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[2] 지목은 ‘전’이나 토지이용계획확인서상 제2종일반주거지역임.
-목록[2] 지상 이설 및 철거가 용이한 제시외 건물(감정서상 ㄱ 닭장 및 천막창고) 매각에서 제외함.
-목록[1] 일부 타인점유로 판단되어 이를 감안하여 평가함. 이와 관련하여 신청채권자가 일부 타인 점유 내용은 과거 옆집과 경계를 표시하는 부분으로 경계 측량한 서류를 첨부한 2025.11.05.자 의견서 제출함.
-목록[1,2,3] 지적도상 맹지임. 현황 ‘주거나지’임.
-인접필지와 명확한 위치․경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경934 (1)

소재지: 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 1251-10

용도: 대지 (토지매각)

감정가: 218,564,000원

토지 면적: 370.00㎡ (약 111.9평)

건물 면적: 없음

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 신평새마을금고 (신OOOOOO)

매각 포함/제외: 토지 매각 대상. 목록 지상 이설 및 철거가 용이한 제시외 건물(닭장, 천막창고)은 매각에서 제외됨.

일괄매각 여부: 물건명세서상 일괄매각이나, 매각 대상은 토지로 명시됨.

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 소재 `문산읍사무소` 북측 인근에 위치.

* 주변 환경: 읍소재지 내 주택지대로 형성되어 있음.

* 교통: 지역내 일반적인 교통사정은 보통 수준임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 10월 11일 접수된 신평새마을금고의 근저당권 (을5).

* 권리 소멸: 등기부등본 상 모든 권리(근저당, 지상권, 가압류, 임의경매개시결정)는 매각으로 인해 소멸될 예정임. 낙찰자는 인수할 권리가 없음.

* 임차인 현황: 인수되는 임차인 보증금은 0원임. 임대차 관계는 미상임.

* 등기부채권 총액: 301,513,638원 (모두 매각으로 소멸 예정)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 진주시 문산읍의 주거지역 내에 위치하며, 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상업 기능이 형성될 수 있는 입지임.

* 인근에 문산읍사무소가 위치하여 행정서비스 이용이 용이함.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 읍소재지 내 위치로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 교육시설: 문산초등학교, 문산초등학교병설유치원, 반야유치원 등 관련 교육시설이 인근에 위치함.

1.5. 잠재적 리스크

* 지적도상 맹지: 목록 모두 지적도상 맹지임. 현황 도로(막다른 도로, 하천부지 이용)의 법적 이용 권한 및 인접 토지와의 경계 확정을 위한 측량 작업이 필수적으로 요구됨.

* 타인 점유: 목록 일부가 타인 점유 중으로 판단되어 평가에 반영되었음. 경계 분쟁의 가능성이 있으며, 정확한 경계 확인을 위한 측량 및 인접 토지 소유자와의 협의가 필요함.

* 제시외 건물: 목록 지상 닭장 및 천막창고는 매각에서 제외되나, 철거 및 이설 과정에서 발생할 수 있는 민원 또는 분쟁의 소지가 있음.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 여러 교육환경 보호구역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 건축 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 함.

* 인접 필지 경계: 인접 필지와의 명확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 반드시 측량이 필요함.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 진주시 문산읍 주거지역 내에 위치한 대지로서, 감정가는 218,564,000원입니다.

* 등기부상 모든 권리 관계가 매각으로 인해 소멸되는 깨끗한 물건으로, 인수 부담이 없습니다.

* 다만, 지적도상 맹지이며 일부 타인 점유, 제시외 건물 제외 등의 특이사항으로 인해 현장 조사 및 권리 관계의 명확성 확보가 무엇보다 중요합니다.

* 토지 이용 제한 사항들을 사전에 충분히 파악하고, 주변 환경과의 조화를 고려한 개발 계획 수립이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 깨끗한 권리 관계: 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 잠재적 개발 가치: 주거지역 내에 위치한 대지로서, 향후 건축 또는 개발을 통한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 진주시 문산읍의 지속적인 발전 가능성을 염두에 둔 장기적인 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건은 권리 관계가 매우 양호하나, 맹지 및 일부 타인 점유와 같은 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 따라서 이러한 부분을 고려하여 신중하고 보수적인 입찰가 산정이 요구됩니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정은 감정평가액을 기준으로 현장 방문을 통한 추가적인 조사와 법률 및 부동산 전문가와의 상담을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.