나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31249 [1] 경상남도 진주시 상대동 601-9 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경상남도 진주시 상대동 소재 "남강초등학교" 북서측 인근에 위치하고, 주위는 주택, 근린생활시설, 주거나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상토지까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남서측, 북서측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 자연경관지구, 소로2류(폭 8m~10m)(상평2-23)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-04-23)(남강초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 :미상임. - 기 타 :없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)-철근콘크리트조 및 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물(사용승인일 : 1989.09.09)로서, 외 벽 :적벽돌 쌓기, 몰탈위 페인트 마감 내 벽 :벽지마감, 수성페인트, 일부 타일마감 바 닥 :장판깔기, 일부 타일마감 창 호 :샷시 등.

이용상태

기호(2):근린생활시설 및 주택임.

설비내역

기호(2):난방설비 위생 및 급배수설비 도시가스설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물이 소재함.(건물개황도 및 사진용지 참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 :미상임. - 기 타 :없 음.

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외 건물[감정서상 ‘㉠~㉢)’] 매각포함.
- 본건 토지상의 수목, 구축물(계단, 화단 등) 등은 토지에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31249 (1)

소재지: 경상남도 진주시 상대동 601-9 (도로명: 선학산길13번길 14)

용도: 근린주택 (1종 근린생활시설 및 단독주택)

감정가: 346,549,280 원

토지면적: 198.00㎡ (약 59.90평)

건물면적: 364.86㎡ (약 110.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이에프지이삼일이유동화전문유한회사(양)

특이사항: 주거환경개선지구, 유동화물건, 대항력있는임차인 존재.

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ‘㉠~㉢’) 매각 포함. 토지상 수목, 구축물(계단, 화단 등) 등은 토지에 포함하여 평가함.

1.1. 입지조건

위치: 경상남도 진주시 상대동, 남강초등학교 북서측 인근에 위치.

주위환경: 주택, 근린생활시설, 주거나지 등이 혼재하는 지역.

교통: 대상토지까지 차량 접근 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준. 남서측 및 북서측으로 소로와 접함.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(남강초등학교), 역사문화환경보존지역.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 10월 31일 접수된 경남은행 근저당권(을3, 990,000,000원)이 말소기준권리이며, 해당 경매개시결정 이전에 등기된 권리들은 말소될 예정입니다.

인수되는 권리: 인수되는 제한물권은 없습니다. (단, 임차인 분석 참조)

등기부채권 총액: 약 1,583,188,427 원.

임차인 현황:

* 정연금: 전입 2022-08-09, 대항력 있음. 보증금 및 차임 미상. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 허증현: 보증금 50,000,000원, 전입 2023-12-01. 대항력 없음. 배당신고 2025-11-11.

* 박 : 보증금 0원, 전입 2023-08-25. 대항력 없음.

* 성 : 보증금 0원, 전입 2023-06-29. 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 전입 2025-02-25. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준. 단, '정연금' 임차인의 보증금 미상으로 인한 잠재적 인수 가능성 확인 필요)

1.3. 상권분석

주변 시설: 남강초등학교가 인접해 있으며, 주변은 주택 및 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

상권 특성: 지역 기반 상권으로, 주거 및 근린생활시설 이용객을 중심으로 형성되어 있습니다.

교통 접근성: 소로와 접하여 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 남강초등학교 인접, 주변에 주거 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 남강초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주거환경: 주거환경개선지구로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 가능성 또는 관련 정책의 영향을 받을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: '정연금' 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상으로, 인수 또는 배당 여부에 따라 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

토지 용도 제한: 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 역사문화환경보존지역 등 복합적인 용도 제한으로 인해 향후 건축 또는 개발 시 제약이 발생할 수 있습니다.

건축물 노후도: 1989년 9월 9일 사용승인된 건물로, 상당한 노후도가 있어 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

유동화 물건: 채권자가 유동화 전문 회사이므로, 채권 회수를 위한 경매 절차가 진행되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 상대동에 위치한 근린주택으로, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다. 남강초등학교 인근에 위치하며 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 있습니다.

말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 예정이나, 대항력 있는 임차인 '정연금'의 보증금 및 차임이 미상이므로 낙찰 후 인수 또는 추가 비용 발생 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

주거환경개선지구라는 점은 긍정적 요인이 될 수 있으나, 복합적인 토지 이용 제한과 건물의 노후도는 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

위치: 남강초등학교 인근으로 교육 환경이 우수합니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 다양한 활용이 가능합니다.

개발 잠재력: 주거환경개선지구 지정으로 인한 향후 지역 개발 시 가치 상승 기대.

추가 면적: 제시외 건물도 매각에 포함되어 실제 활용 면적이 증대될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 346,549,280원

주변 시세 분석:

제공된 JSON 데이터에 따르면, 진주시 상대동의 다세대 및 연립 주택 실거래가는 2025년 10월부터 2026년 6월까지 5천만원에서 1억원 사이에서 거래되었습니다. (예: 자유시장C동 1억원, 궁전맨션 7천7백만원, 5천만원).

본건은 근린주택으로, 주택 외 근린생활시설 용도도 가능하며, 연면적 364.86㎡(약 110평)으로 비교 사례 대비 규모가 있습니다.

개별 주택 거래 사례와 본건의 복합 용도 및 규모를 직접 비교하기는 제한적입니다.

감정가는 3억 4천만원대이며, 주변 시세와 본건의 용도, 규모, 입지 조건을 종합적으로 고려할 때 적정 수준의 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 미상으로 인한 잠재적 리스크를 감안하여, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가격을 산정하는 것을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 280,000,000원

(본 물건의 정확한 시세 파악 및 투자 가치 판단을 위해서는 현장 조사와 추가적인 시세 조사가 반드시 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.