나이스옥션 법원경매 진주 2025타경937 [1] 경상남도 진주시 하대동 610-15 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천감정 · 평가일 2025.10.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 하대동 소재 '진주중앙고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설 및 공도주택, 단독주택 등이 혼재하는 기존주택지대임.

교통상황

본건 인근에 시내노선 버스정류장이 소재하며, 운행 노선수, 운행횟수 등을 고려시 일반대중 교통사정은 양호함.

형태 및 이용상태

자제지반 평탄한 정방형의 토지로서 현재 근린생활시설 및 주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 8m 정도의 아스팔트 포장도로와 서츠으로 폭 약 4m 정도의 콘크리트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(상대), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건으로서, 사용승인일: 2004.07.06. 외벽: 화강석붙임 및 드라이비트마감, 일부 타일마감 등 내벽: 1층 모르타르위 페인트마감 등 2~4층 벽지마감 및 타일마감 등 창호: 칼라새시 및 하이새시창임.

이용상태

기호(2) 1층: 제2종근린생활시설, 2~4층 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기호(2) 위생설비, 급배수설비, 주택부분은 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 지적 및 건물개황도, 사진용지와 같이 제시외건물 기호(ㄱ~ㄷ)이 소재하나 구조, 규모, 용도 등으로 보아 토지사용 수익에 영향 없을 것으로 판단 됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ~ㄷ') 매각 포함. 옥탑(계단실)은 건물에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2025타경937 (1)

소재지: 경상남도 진주시 하대동 610-15

용도: 근린주택

감정가: 565,492,400원

토지면적: 175.00㎡ (약 52.93평)

건물면적: 349.32㎡ (약 105.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 31.80㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 손OO

특이사항: 대항력있는임차인 존재, 제시외 건물(감정서상 'ㄱ~ㄷ') 매각 포함, 옥탑(계단실) 건물에 포함 평가.

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치및주위환경

본건은 경상남도 진주시 하대동 소재 '진주중앙고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

1.2. 2.교통상황

본건 인근에 시내버스정류장이 소재하여 일반대중 교통사정은 양호한 편입니다.

1.2. 3.형태및이용상태

토지는 대체로 지반이 평탄한 정방형 토지로서 현재 근린생활시설 및 주택 부지로 이용 중입니다.

1.2. 4.인접도로상태

본건 남측으로 폭 약 8m, 서측으로 폭 약 4m의 도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 5.토지이용계획및제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(상대), 가축사육제한구역(모든 축종 제한)입니다.

1.2. 6.제시대상물건

토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 제시외 건물(감정서상 'ㄱ~ㄷ') 및 옥탑(계단실)은 매각에 포함됩니다.

1.2. 7.건물구조및이용상태

건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물로, 2004년 7월 6일 사용승인되었습니다. 1층은 제2종근린생활시설, 2~4층은 단독주택으로 이용 중입니다. 외벽은 화강석 및 드라이비트, 타일 마감 등이며, 내벽은 모르타르위 페인트, 벽지, 타일 등으로 마감되었습니다. 위생설비, 급배수설비가 갖추어져 있으며, 주택 부분은 난방설비가 되어 있습니다.

1.2. 8.주변시설

본건 인근에는 진주중앙고등학교가 위치하며, 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 주변으로는 주택가와 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2020년 4월 6일 접수된 진주원예농업협동조합의 근저당권 (채권금액 120,000,000원)입니다. 이 근저당권보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 본건과 관련된 강제경매 개시결정 등기(채권자: 손수경, 채권금액 230,778,492원)는 2025년 9월 15일에 접수되었습니다.

1.3. 2.임차인현황

등기부상 확인되는 임차인 외, 물건 명세서에 기재된 임차인 정보는 다음과 같습니다.

* 임차인: 김금열

보증금: 20,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2020-10-23

배당신고일자: 2025-11-18

대항력: 없음

* 임차인: 김진영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018-08-07

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자류재숙)

보증금: 75,000,000원

차임: 130,000원

전입일자: 2017-10-16

확정일자: 2017-10-10

배당신고일자: 2025-11-18

대항력: 있음

* 임차인: 윤문협

보증금: 2,000,000원

차임: 230,000원

전입일자: 2023-03-24

대항력: 없음

* 임차인: 이병효

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019-05-30

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 이혜경

보증금: 10,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2025-08-11

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사 타조산업전기

보증금: 10,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2017-02-22

확정일자: 2025-10-17

배당신고일자: 2025-11-04

대항력: 있음

* 임차인: 주식회사 타조산업전기

보증금: 10,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2017-02-22

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: 2025-11-26

대항력: 있음

1.3. 3.권리분석결과

등기부상 말소기준권리보다 앞서는 권리는 없으며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 대항력있는 임차인들이 존재하여 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

대항력있는 임차인들의 보증금 총액은 95,000,000원 (한국토지주택공사 75,000,000원 + 주식회사 타조산업전기 2건 각 10,000,000원) 입니다.

김진영, 이병효 임차인의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있는 것으로 나타나 추가 확인이 필요합니다. 이들 임차인의 보증금은 실제 인수될 가능성이 있으므로 주의가 요구됩니다. (제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보는 상기 임차인 현황과 상이할 수 있어 별도 확인이 필요합니다.)

1.4. 상권분석

본건이 위치한 하대동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 진주중앙고등학교 등 교육시설과 생활 편의시설이 인근에 있어 비교적 안정적인 상권입니다.

다만, 인근에서 거래된 '하대조합주택' (1983년 준공, 연립주택)의 최근 실거래가는 6,300만원~7,700만원 수준으로, 본건 근린주택과는 건물 연식, 용도, 규모 등에서 차이가 커 직접적인 비교는 어렵습니다. [cite:none]

진주시 내동면 일대에서는 생활폐기물 소각장, 가축분뇨 처리시설 등 혐오시설 설치에 대한 주민 반발이 지속적으로 일어나고 있으나, 본건과는 직접적인 관련은 없는 것으로 파악됩니다.

1.5. 생활정보

진주중앙고등학교, 진주중앙중학교, 동진초등학교 등 교육시설이 인근에 있어 학군이 양호한 편입니다.

시내버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 남측과 서측으로 도로가 접해 있어 차량 접근성도 양호합니다.

주변 지역은 기존 주택지대로 형성되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인 존재: 김진영, 이병효 임차인의 경우 보증금이 0원으로 명시되어 있으나 대항력이 있어 실제 보증금 인수 여부 확인이 필요하며, 다른 대항력있는 임차인들의 보증금 총액 95,000,000원(추정)을 고려해야 합니다.

* 제시외 건물 및 옥탑 포함: 매각 포함된 제시외 건물과 옥탑으로 인해 추후 별도의 관리 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 가축사육제한구역으로 인한 개발 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합의견

본건은 진주시 하대동의 주거 및 근린생활시설 밀집 지역에 위치한 근린주택으로, 준수한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 2004년 준공된 건물로 비교적 신축에 속하며, 1층 근린생활시설과 2-4층 주택으로 구성되어 있어 다양한 활용이 가능합니다.

다만, 대항력있는 임차인이 다수 존재하며, 특히 보증금이 0원으로 표시된 임차인의 경우 인수 가능성이 있어 철저한 권리분석과 추가 확인이 필수적입니다. 제시외 건물 포함 등도 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자포인트

* 안정적인 입지: 주택가 및 상업시설 밀집 지역으로, 진주중앙고등학교 인근에 위치하여 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 다용도 활용 가능: 1층 근린생활시설과 상층부 주택으로 구성되어 있어 임대 수익 및 자가 활용에 용이합니다.

* 비교적 신축 건물: 2004년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 활용 또는 리모델링 시 가치 상승이 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가 565,492,400원 대비, 현재 시점에서의 시장 상황, 대항력있는 임차인으로 인한 인수 보증금(약 95,000,000원 추정) 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준인 약 3억 9천만원 ~ 4억 5천만원 선에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. (이는 시장 상황 및 추가적인 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)1.물건기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2025타경937 (1)

소재지: 경상남도 진주시 하대동 610-15

용도: 근린주택

감정가: 565,492,400원

토지면적: 175.00㎡ (약 52.93평)

건물면적: 349.32㎡ (약 105.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 31.80㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 손OO

특이사항: 대항력있는임차인 존재, 제시외 건물(감정서상 'ㄱ~ㄷ') 매각 포함, 옥탑(계단실) 건물에 포함 평가.

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치및주위환경

본건은 경상남도 진주시 하대동 소재 '진주중앙고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

1.2. 2.교통상황

본건 인근에 시내버스정류장이 소재하여 일반대중 교통사정은 양호한 편입니다.

1.2. 3.형태및이용상태

토지는 대체로 지반이 평탄한 정방형 토지로서 현재 근린생활시설 및 주택 부지로 이용 중입니다.

1.2. 4.인접도로상태

본건 남측으로 폭 약 8m, 서측으로 폭 약 4m의 도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 5.토지이용계획및제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(상대), 가축사육제한구역(모든 축종 제한)입니다.

1.2. 6.제시대상물건

토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 제시외 건물(감정서상 'ㄱ~ㄷ') 및 옥탑(계단실)은 매각에 포함됩니다.

1.2. 7.건물구조및이용상태

건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물로, 2004년 7월 6일 사용승인되었습니다. 1층은 제2종근린생활시설, 2~4층은 단독주택으로 이용 중입니다. 외벽은 화강석 및 드라이비트, 타일 마감 등이며, 내벽은 모르타르위 페인트, 벽지, 타일 등으로 마감되었습니다. 위생설비, 급배수설비가 갖추어져 있으며, 주택 부분은 난방설비가 되어 있습니다.

1.2. 8.주변시설

본건 인근에는 진주중앙고등학교가 위치하며, 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 주변으로는 주택가와 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2020년 4월 6일 접수된 진주원예농업협동조합의 근저당권 (채권금액 120,000,000원)입니다. 이 근저당권보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 본건과 관련된 강제경매 개시결정 등기(채권자: 손수경, 채권금액 230,778,492원)는 2025년 9월 15일에 접수되었습니다.

1.3. 2.임차인현황

등기부상 확인되는 임차인 외, 물건 명세서에 기재된 임차인 정보는 다음과 같습니다.

* 임차인: 김금열

보증금: 20,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2020-10-23

배당신고일자: 2025-11-18

대항력: 없음

* 임차인: 김진영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018-08-07

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자류재숙)

보증금: 75,000,000원

차임: 130,000원

전입일자: 2017-10-16

확정일자: 2017-10-10

배당신고일자: 2025-11-18

대항력: 있음

* 임차인: 윤문협

보증금: 2,000,000원

차임: 230,000원

전입일자: 2023-03-24

대항력: 없음

* 임차인: 이병효

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019-05-30

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 이혜경

보증금: 10,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2025-08-11

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사 타조산업전기

보증금: 10,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2017-02-22

확정일자: 2025-10-17

배당신고일자: 2025-11-04

대항력: 있음

* 임차인: 주식회사 타조산업전기

보증금: 10,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2017-02-22

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: 2025-11-26

대항력: 있음

1.3. 3.권리분석결과

등기부상 말소기준권리보다 앞서는 권리는 없으며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 대항력있는 임차인들이 존재하여 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

대항력있는 임차인들의 보증금 총액은 95,000,000원 (한국토지주택공사 75,000,000원 + 주식회사 타조산업전기 2건 각 10,000,000원) 입니다.

김진영, 이병효 임차인의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있는 것으로 나타나 추가 확인이 필요합니다. 이들 임차인의 보증금은 실제 인수될 가능성이 있으므로 주의가 요구됩니다. (제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보는 상기 임차인 현황과 상이할 수 있어 별도 확인이 필요합니다.)

1.4. 상권분석

본건이 위치한 하대동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 진주중앙고등학교 등 교육시설과 생활 편의시설이 인근에 있어 비교적 안정적인 상권입니다.

다만, 인근에서 거래된 '하대조합주택' (1983년 준공, 연립주택)의 최근 실거래가는 6,300만원~7,700만원 수준으로, 본건 근린주택과는 건물 연식, 용도, 규모 등에서 차이가 커 직접적인 비교는 어렵습니다. [cite:none]

진주시 내동면 일대에서는 생활폐기물 소각장, 가축분뇨 처리시설 등 혐오시설 설치에 대한 주민 반발이 지속적으로 일어나고 있으나, 본건과는 직접적인 관련은 없는 것으로 파악됩니다.

1.5. 생활정보

진주중앙고등학교, 진주중앙중학교, 동진초등학교 등 교육시설이 인근에 있어 학군이 양호한 편입니다.

시내버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 남측과 서측으로 도로가 접해 있어 차량 접근성도 양호합니다.

주변 지역은 기존 주택지대로 형성되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인 존재: 김진영, 이병효 임차인의 경우 보증금이 0원으로 명시되어 있으나 대항력이 있어 실제 보증금 인수 여부 확인이 필요하며, 다른 대항력있는 임차인들의 보증금 총액 95,000,000원(추정)을 고려해야 합니다.

* 제시외 건물 및 옥탑 포함: 매각 포함된 제시외 건물과 옥탑으로 인해 추후 별도의 관리 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 가축사육제한구역으로 인한 개발 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합의견

본건은 진주시 하대동의 주거 및 근린생활시설 밀집 지역에 위치한 근린주택으로, 준수한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 2004년 준공된 건물로 비교적 신축에 속하며, 1층 근린생활시설과 2-4층 주택으로 구성되어 있어 다양한 활용이 가능합니다.

다만, 대항력있는 임차인이 다수 존재하며, 특히 보증금이 0원으로 표시된 임차인의 경우 인수 가능성이 있어 철저한 권리분석과 추가 확인이 필수적입니다. 제시외 건물 포함 등도 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자포인트

* 안정적인 입지: 주택가 및 상업시설 밀집 지역으로, 진주중앙고등학교 인근에 위치하여 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 다용도 활용 가능: 1층 근린생활시설과 상층부 주택으로 구성되어 있어 임대 수익 및 자가 활용에 용이합니다.

* 비교적 신축 건물: 2004년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 활용 또는 리모델링 시 가치 상승이 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가 565,492,400원 대비, 현재 시점에서의 시장 상황, 대항력있는 임차인으로 인한 인수 보증금(약 95,000,000원 추정) 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준인 약 3억 9천만원 ~ 4억 5천만원 선에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. (이는 시장 상황 및 추가적인 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.