나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31226 [1] 경상남도 진주시 미천면 오방리 268-5 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인감정 · 평가일 2025.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 미천면 오방리 소재 점촌마을 동측 인근에 위치하며, 주위는 경지정리된 농경지, 농가주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 주위의 일반적인 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1-3 : 평탄한 사다리형의 토지로 농경지(답)로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 6미터 내외의 포장도로가소재하나 직접 진입을 불가능하며 남측으로 개설된 노폭 2.5미터 내외의 도로로 접근함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 '농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>' 임.

제시목록 외의 물건

-제시외 비닐하우스 4동 및 농막 1동, 제시외 지하수 1식이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1: 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 참조

물건 비고

-일괄매각. 철거 및 이설이 용이한 제시외 비닐하우스 및 농막(감정서상 'ㄱ~ㅁ')매각제외, 제시외 관정(감정서상'ㅂ')은 매각 포함.
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2025타경31226 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 진OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 진주시 미천면 오방리 268-5

용도: 답 (논)

토지 면적: 4358.00㎡ (약 1,318.6평)

건물 면적: 0㎡

매각 대상: 토지매각

1.3. 감정 평가 정보

감정가: 152,814,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 진주시 미천면 오방리 소재 점촌마을 동측 인근에 위치하며, 주위는 경지정리된 농경지, 농가주택 등으로 형성되어 있는 농촌 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

본건 주위의 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상황

본건 북측으로 노폭 6미터 내외의 포장도로가 소재하나 직접적인 차량 진입은 어려운 상태입니다. 남측으로 개설된 노폭 2.5미터 내외의 소로를 통해 접근 가능합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 '농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 농업진흥구역'으로 지정되어 있습니다. 이는 건축, 개발 및 토지 이용에 대한 법적 제한이 있음을 의미하며, 특히 모든 축종에 대한 가축 사육이 제한됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부채권 총액은 0원으로 확인되어, 인수되는 부담이 없는 깨끗한 권리 상태입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로 조사되었습니다. 임대 관계는 미상으로, 보증금 및 차임의 구체적인 금액은 파악되지 않았습니다. 비록 인수되는 보증금이 없는 것으로 확인되나, 임대 관계가 미상이므로 향후 발생할 수 있는 법적 분쟁의 소지를 배제할 수 없어 주의가 필요합니다.

3.3. 말소 기준 권리 및 소멸 여부

본 경매 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리사항은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건은 주로 농경지로 이루어진 농촌 지역에 위치하고 있어, 상업 시설이나 주요 상권의 발달은 미미한 편입니다. 지역 내에서 농업 활동이 주를 이루고 있으며, 편의시설은 인근 읍면 소재지를 이용해야 할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본건은 농지에 위치하여 주변 생활 편의시설에 대한 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다. 기본적인 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)은 차량으로 약 10-15분 거리에 있는 미천면 또는 인근 대도시 지역의 시설을 이용해야 할 것으로 예상됩니다. 현재까지 파악된 정보상, 본건 인근에 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

본 건은 농지이므로, 매수 시 반드시 관할 시군구청에서 발급하는 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰 허가가 취소되고 입찰보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 철저히 준비해야 합니다.

6.2. 현황 조사 관련

감정서 상 제시외 비닐하우스 4동 및 농막 1동은 매각에서 제외되며, 제시외 관정(지하수) 1식은 매각에 포함됩니다. 매수인은 매각에서 제외되는 시설물을 철거하거나 이설할 의무가 있을 수 있으므로, 현장 방문 시 이를 명확히 확인해야 합니다.

6.3. 기타 법규 제한

'농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 농업진흥구역'에 속하므로, 건축, 개발, 토지 이용에 대한 법적 제한이 있습니다. 특히 모든 축종에 대한 가축 사육이 제한되므로, 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

진주시 미천면 오방리 소재 본 농지 물건은 경지정리된 평탄한 사다리형 토지로서, 권리관계가 매우 깨끗하여 낙찰자가 인수하는 부담이 없는 점이 큰 장점입니다. 다만, 농지 취득 자격 증명 필수, 제한적인 도로 접근성, 그리고 농림지역 및 가축사육제한구역 등의 법규적 제한 사항은 매수 시 반드시 충분히 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 인수 부담이 전혀 없는 안전한 물건입니다.

* 넓은 면적의 농지를 감정가 수준에서 확보할 수 있는 기회입니다.

* 장기적인 관점에서 농지 정책 변화, 농업 관련 투자, 혹은 주변 지역 개발 가능성을 염두에 둔 투자 대상으로 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정평가액(152,814,000원)을 기준으로 하되, 향후 시장 상황, 본건의 잠재적 가치, 그리고 앞서 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 분석하여 개별적으로 결정해야 합니다. 입찰자 본인의 철저한 권리 분석과 현장 조사를 바탕으로 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.