나이스옥션 법원경매 마산 2025타경312 [1] 경상남도 함안군 칠서면 이룡리 1207-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.10.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 칠서면 이룡리 소재 '용호마을회관' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하며, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지는 부정형의 토지로서 인접 도로보다는 다소 고지이나, 자체지면은 평탄하고 지반은 보통으로 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 단층 건물로서 외벽 : 외장 벽돌쌓기 마감 등 내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등 바닥 : 강화마루, 장판지깔기, 일부 타일 붙임 등 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용됨.

설비내역

보일러설비 및 위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물에는 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 부합물 및 종물(기호㉠~㉤)이 소재하며, 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함(감정서상 기호 ㉠~㉤)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 마산지원 2025타경312 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 함안새마을금고 (등기부채권총액: 117,000,000원)

감정가: 165,763,200 원

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 함안군 칠서면 이룡리 1207-2 (새주소: 경상남도 함안군 용호3길 26-3)

용도: 단독주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 제시외 건물 포함 (감정서상 기호 ㉠~㉤)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 165,763,200 원

토지면적: 287.00㎡ (약 86.8평)

건물면적: 99.40㎡ (약 30.1평)

건물 제시외면적: 153.80㎡ (약 46.5평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 칠서면 이룡리 소재 '용호마을회관' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다. 본건 북서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 주변 환경 (혐오시설 포함)

주변 지역은 농경지와 자연녹지가 혼재하는 농촌 지역입니다. 검색 결과, 함안 칠서산업단지가 인근에 위치하고 있으며, 해당 산업단지와 관련하여 폐기물처리시설 설치를 둘러싼 주민 반대 및 악취 관련 논란이 있었던 것으로 확인됩니다. 다만, 본건 물건지와의 직접적인 인접성 및 영향 범위에 대해서는 추가적인 현장 확인이 필요합니다. 강나루오토캠핑장이 인근에 위치하여 일부 녹지 및 휴양 시설이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2015년 3월 9일 접수된 함안새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 지상권 개요는 비고란에 기재되어 있으나, 별도의 인수 사항은 없습니다.

3.3. 채권자 및 채무총액

채권자는 함안새마을금고이며, 등기부채권 총액은 117,000,000원입니다. 본 경매 사건의 신청 채권액은 91,529,370원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 현황 정보는 제공되지 않았습니다. 따라서 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 농가주택과 농경지가 혼재하는 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 인근 칠서산업단지의 존재로 인해 일부 배후 수요가 존재할 수 있으나, 주된 상업 기능이 발달한 지역은 아닙니다.

4.2. 주변 개발 계획

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 주변 개발 계획을 파악하기 어렵습니다. 다만, 칠서산업단지 인근 지역은 산업 활동이 이루어지고 있어 지속적인 관리가 이루어질 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주거지 인근으로 기본적인 생활 편의 시설을 이용할 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 인근 도시 지역을 이용해야 할 가능성이 높습니다.

5.2. 교육시설

주변의 농가주택 및 마을 형성 지역 내 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 존재할 수 있으나, 정확한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 자체 리스크

건물 외 제시외 건물(기호 ㉠~㉤)이 일괄 매각 대상에 포함되어 있습니다. 감정평가서상으로는 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 없을 것으로 판단되었으나, 현장 확인을 통해 실제 상태를 파악하는 것이 중요합니다.

6.2. 법적/행정적 리스크

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역에 해당합니다. 해당 용도지역 내에서의 건축 행위나 토지 이용에 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

6.3. 환경 리스크

인근 칠서산업단지와 관련하여 폐기물처리시설 설치 논란 및 악취 문제가 제기된 바 있습니다. 이는 향후 부동산 가치 및 거주 환경에 영향을 미칠 수 있는 요인이므로, 물건지와의 구체적인 거리 및 영향 정도를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 함안군 칠서면의 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 물건입니다. 감정가는 약 1억 6천 5백만원 수준이며, 제시외 건물도 포함되어 있습니다. 권리관계는 비교적 단순하여 말소기준권리 외 인수되는 권리는 없습니다. 인근에 산업단지가 위치하나, 환경 문제 관련 논란이 있어 해당 부분에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

* 농촌 지역의 단독주택으로, 비교적 낮은 감정가에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 칠서산업단지와의 인접성은 잠재적인 임대 수요(종사자 등)를 기대하게 합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 165,763,200원입니다. 주변 부동산 거래 사례를 종합적으로 분석해 볼 때, 해당 지역의 단독주택 시세는 다양한 요인(위치, 규모, 상태, 주변 환경 등)에 따라 편차가 존재합니다.

인근 지역의 단독주택 거래 사례들을 보면, 대지 면적 100평 내외의 주택이 8천만원에서 1억 4천만원대까지 다양하게 거래되고 있으며, 200평 이상의 토지를 포함하는 경우 8천만원에서 2억 2천만원대까지 가격이 형성되어 있습니다. 이는 본건의 감정가와 비교했을 때, 토지 규모와 건물 상태 등을 고려한 적정 수준일 수 있습니다.

다만, 칠서산업단지와 관련된 환경 문제(악취, 폐기물처리시설 논란 등)는 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있으며, 이는 입찰가 산정에 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

이를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 80% ~ 100% 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

* 보수적 접근 시: 약 132,600,000원 ~ 149,200,000원

* 적정 수준 (감정가 근접): 약 150,000,000원 ~ 165,700,000원

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세에 대한 보다 상세한 조사, 그리고 본건의 잠재적 리스크에 대한 정확한 평가 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.