나이스옥션 법원경매 창원 2025타경742 [1] 경상남도 창원시 성산구 상남동 45-1 성원아파트 205동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도담 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 상남동 소재 '창원중앙여자고등학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 동유사형 아파트단지 및 학교, 단독주택, 백화점 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지대입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 자유로우며, 관내 교통편을 고려할 때 대중교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 25층 건물 내 4층 403호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감입니다. 내벽, 바닥, 천정 : 폐문상태로 조사치 못하였습니다. 창 호 : 새시 이중창호입니다.

이용상태

아파트입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 및 건물내 승강기설비, 옥내소화전 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 부정형 평지로서, 현황 '공동주택용지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건이 속한 아파트 단지 북동측으로 왕복6차선도로와, 북서측 및 남서측으로 왕복4차선 도로와, 남측으로 왕복2차선 도로와 각각 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(상남지구)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(다나유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(도솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(웅남중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(웅남초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(중앙여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구 역(창원상남초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(통도사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(다나유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(도솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(웅남초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(중앙여자고등 학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(통도사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다. ② 기 타 : 본건은 현장조사시 폐문상태로 내부 확인이 곤란하여 집합건축물대장등본상의 건축물현황도 및 표준설비를 기준으로 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였는 바, 본건 내부구조 및 이용상황 등에 관하여는 별도 확인 요하오니 경매참여시 참고바랍니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경742 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 성산구 상남동 45-1 성원아파트 205동 4층403호

용도: 아파트

감정가: 326,000,000원

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 27.65㎡ (약 8.36평)

토지지분: 27.65㎡ (약 8.36평)

건물면적: 84.91㎡ (약 25.68평)

건물지분: 84.91㎡ (약 25.68평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 상남동 소재 '창원중앙여자고등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 유사한 아파트 단지, 학교, 단독주택, 백화점 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 자유로우며, 대중교통 이용 상황은 보통 수준입니다. 아파트 단지는 북동측 왕복 6차선 도로, 북서측 및 남서측 왕복 4차선 도로, 남측 왕복 2차선 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 공유자전원의지분전부이전 (1994-06-30)

* 소유권이전 (2010-11-10, 2019-06-18)

* 주택임차권 (을13, 권리자: 장도석, 권리금액: 315,000,000원, 말소: 인수)

* 강제경매 (갑7, 권리자: 장도석, 권리금액: 317,411,370원, 말소기준권리)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 장OO (장도석)

보증금: 315,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2016-08-11

확정일자: 2018-08-10

대항력: 있음

3.3. 권리 분석 결과

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 주택임차권(을구 13번)은 매각으로 소멸하지 않습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 315,000,000원을 인수해야 함을 의미합니다. 채권자 장OO은 임차인 장도석과 동일인으로, 임차인이 직접 강제경매를 신청한 상황입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 인근에 백화점 및 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 아파트 단지 정보

본건이 속한 성원5단지아파트는 1994년 6월 사용 승인된 아파트로, 총 14개 동, 1332세대로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

단지 인근에 백화점, 마트 등 다양한 상업 시설이 위치하여 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

단지 인근에 창원중앙여자고등학교, 동산초등학교, 웅남중학교, 웅남초등학교, 창원상남초등학교 등 다수의 학교가 있으며, 다나유치원, 도솔유치원, 통도사유치원 등 유치원도 소재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 315,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 총 투자 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

6.2. 기타 리스크

현장 조사가 폐문 상태로 이루어져 내부 확인이 어려웠다는 점을 고려할 때, 건물 내부 상태가 양호하지 않을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 좋은 입지 조건과 주변 생활 인프라를 갖추고 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 315,000,000원을 인수해야 하는 중대한 권리 분석상의 위험이 존재합니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 추가로 부담해야 함을 의미합니다.

8. 투자 포인트

* 창원시 성산구 상남동의 우수한 입지.

* 주변에 다양한 생활 편의 시설 및 교육 시설 밀집.

* 건물 면적 84.91㎡ (약 25.68평)으로 일반적인 선호도 높은 면적.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적(84.92㎡)의 아파트가 2026년 5월 1일 363,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(326,000,000원)보다 높은 시세 수준입니다.

그러나 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 315,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 상황입니다. 만약 부동산의 실제 시장 가치를 최근 거래가인 363,000,000원으로 가정한다면, 낙찰자가 부담해야 할 총액(입찰가 + 인수 보증금)은 315,000,000원보다 높아야 하므로, 이를 고려하면 투자가치가 매우 낮거나 마이너스가 될 수 있습니다.

이러한 점을 감안할 때, 본건에 대한 입찰은 상당한 주의가 필요합니다. 감정가(326,000,000원)에 대한 잠재적 가치와 인수 보증금, 그리고 최근 시세를 종합적으로 고려하여 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금 315,000,000원을 제외한 입찰가 산정을 위해, 최근 시세(363,000,000원)를 기준으로 보수적으로 최대 입찰가를 고려하면 다음과 같습니다.

총 부담액 = 입찰가 + 315,000,000원

만약 총 부담액이 363,000,000원을 넘지 않으려면, 입찰가는 최대 48,000,000원이어야 합니다.

따라서, 이러한 조건 하에서 제시할 수 있는 잠재적 입찰가는 다음과 같은 범위를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 40,000,000원 ~ 60,000,000원

이 범위에서 입찰 시 총 부담액은 355,000,000원 ~ 375,000,000원이 됩니다. 이는 최근 거래가(363,000,000원)와 유사하거나 약간 상회하는 수준으로, 잠재적 수익을 고려하면 매우 신중한 판단이 요구됩니다.

입찰 참여 시에는 반드시 임차인과의 명도 협상, 내부 상태 확인 등 추가적인 조사를 통해 총 투자 비용 및 수익성을 면밀히 재검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.