나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12122 [1] 경상남도 창원시 성산구 중앙동 94-2 창원광장 동광뷰엘 3층 320호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에코감정 · 평가일 2025.10.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 중앙동 소재 "이마트 창원점" 남서측 인근에 위치하는 구분건물로서(창원광장 동광뷰엘 3층 320호), 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 쇼핑시설, 주택 등이 소재하는 상업지대이며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 내 3층 320호 건물로서, (사용승인일: 2017.08.25) 외벽: 치장석재 붙임, 몰탈위 페인팅 등. 창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

제반 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방 관련설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 세장형 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 북서측으로 폭 약 25m 내외, 남동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로가 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(배후도시), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(중앙지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 말소되지 않고 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12122 (1)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 중앙동 94-2 창원광장 동광뷰엘 3층 320호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 147,000,000원

토지면적: 7.15㎡ (약 2.16평)

건물면적: 37.92㎡ (약 11.47평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO

1.1. 입지조건

주변 환경: 본 물건은 경상남도 창원시 성산구 중앙동 소재 "이마트 창원점" 남서측 인근에 위치하며, 오피스텔, 근린생활시설, 쇼핑시설, 주택 등이 혼재하는 상업지대입니다.

교통: 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 부산지방법원 2021카단100452 (갑3, 가압류)

인수되는 권리:

* 을1: 유 주택임차권 (140,000,000원, 전입/확정 2019-02-08, 배당신고 2022-02-11). 본 임차인은 대항력 있으며, 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

소멸되는 권리: 갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑11 (가압류, 압류, 경매개시결정 등)

임차인 현황:

* * 유

보증금: 140,000,000원

전입/확정일자: 2019-02-08

배당신고일자: 2022-02-11

대항력: 있음 (매수인 인수)

* * 김

보증금: 10,000,000원

전입/확정일자: 2023-04-17

배당신고일자: 2025-11-17

대항력: 없음 (일반 임차인으로 보증금 회수 가능성은 배당 결과에 따름)

주의사항: 매수인에게 대항할 수 있는 임차권 등기(유 )가 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 건 경매의 가장 큰 리스크 요인입니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: "이마트 창원점"을 비롯한 쇼핑시설과 근린생활시설, 오피스텔 등이 밀집한 중심상업지역으로 유동인구가 풍부합니다.

상업지구의 이점: 상업지역 내 위치하여 임대수익 및 향후 시세차익을 기대할 수 있습니다.

잠재적 혐오시설: 주변 조사를 통해 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: "이마트 창원점" 등 대형 쇼핑시설이 인접해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

업무시설: 주변에 다수의 오피스텔이 있어 업무 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

인수 조건 임차인: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 유 의 보증금 140,000,000원입니다. 해당 보증금이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하므로 실제 취득 가격이 감정가보다 높아질 수 있습니다.

감정가 대비 임차인 보증금: 감정가(147,000,000원)와 대항력 있는 임차인의 보증금(140,000,000원)이 유사한 수준으로, 배당으로 임차인 보증금이 전액 변제될 가능성이 낮아 인수 가능성이 높습니다.

건물 노후도: 2017년 준공 건물로 비교적 신축이나, 향후 관리비, 수리비 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 창원시 중심상업지역에 위치한 오피스텔로 입지 조건은 우수하나, 1.4억원에 달하는 대항력 있는 임차인이 존재하여 매수인이 보증금을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 따라서, 실질적인 취득가격을 면밀히 검토한 후 입찰가를 산정해야 합니다. 감정가 이하의 입찰은 인수하는 임차보증금을 고려하면 오히려 고가 낙찰이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 창원시 중심 상업지역 내 위치하여 상업 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

안정적인 임대 수요: 오피스텔 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

향후 시세 상승 잠재력: 입지 조건을 고려할 때 장기적인 시세 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

* 최근 매매 사례 (2026년 5월)

19. 44㎡: 6,600만원 (약 339.5만원/㎡)

23. 91㎡: 8,300만원 (약 347.1만원/㎡)

주변 시세는 3.4백만원/㎡ 수준으로 파악됩니다.

본건 건물 면적 37.92㎡ 기준, 시세 환산가: 37.92㎡ * 345만원/㎡ ≈ 130,824,000원

인수 보증금: 140,000,000원

실질 취득가 고려:

경매 낙찰가 + 인수 보증금 = 실제 총 취득 비용

예상 낙찰가 = (건물 시세) - (인수 보증금) + (매수인의 추가 수익/안정성 고려 비용)

결론:

매수인이 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수하는 경우, 사실상 이 물건은 1.4억원 이상의 추가 비용이 발생하는 것이므로, 이를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정은 어렵습니다. 왜냐하면 인수되는 1.4억원의 임차 보증금이 낙찰가에 어떻게 반영되어야 할지, 그리고 해당 임차인이 배당으로 얼마를 받을 수 있을지 변수가 많기 때문입니다.

최소한의 투자 회수를 고려한 상한선:

본건의 적정 입찰가는 1억원 이하로, 매우 신중하게 접근해야 합니다. 감정가(1.47억)는 인수 보증금(1.4억)과 유사하여, 인수 후 총 취득 비용이 시장가치보다 높아질 가능성이 큽니다. 따라서 감정가에 육박하는 입찰은 권장되지 않습니다. 1억원 이하에서 철저한 권리 분석과 시세 조사를 바탕으로 결정하는 것이 타당합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.