나이스옥션 법원경매 창원 2025타경726 [1] 경상남도 창원시 진해구 인사동 7-159 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 소재 통칭 '태성빌라' 3층 301호 단위세대로서, 부근은 단독주택, 아파트, 근린생활시설 및 재래시장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준임.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건내 3층 301호로서, 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽: 벽지 및 타일 마감 창 호: 샷시 창호

이용상태

공동주택으로 이용중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

진입도로상태 및 주차장시설은 보통 수준임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계: 미상임. 2. 본건은 현장조사당시 거주인의 부재로 인해 내부확인이 곤란하여 관련공부, 탐문조사내용, 외부조사사항 등에 의한 통상적인 상태를 기준으로 하여 평가하였는 바, 경매입찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경726 (1)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 진해구 인사동 7-159, 3층 301호 (태성빌라)

용도: 연립주택 (공동주택)

감정가: 123,000,000원

토지면적: 31.93㎡ (약 9.66평)

토지지분: 31.927㎡ (약 9.66평)

건물면적: 84.82㎡ (약 25.66평)

건물지분: 84.82㎡ (약 25.66평)

매각대상: 기타

경매구분: 상속재산분할을 위한 경매 (부동산)

채권자: 이OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 인사동 소재 '태성빌라' 3층 301호 단위세대로서, 주변은 단독주택, 아파트, 근린생활시설 및 재래시장 등이 혼합된 지역을 형성하고 있음.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준임. 인접 도로 상태 및 주차장 시설 또한 보통 수준으로 평가됨.

3. 건물 및 토지 정보

3.1. 건물 구조 및 이용상태

본건 건물(기호 1)은 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 3층 301호 단위세대로서, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있음. 현재 공동주택으로 이용 중이며, 급배수, 위생, 난방 설비 등이 갖추어져 있음. 건물은 1999년 9월 준공된 것으로 파악됨.

3.2. 토지 형상 및 이용상태

토지는 부정형 평지의 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약

등기부등본상 소유권 이전 기록으로 남향우(2000-05-08) 및 이용열 외 4명(2025-08-12, 상속)이 확인됨. 말소기준권리는 2025년 9월 22일 접수된 이지희 외 3명의 임의경매(갑5)이며, 본 경매는 상속재산분할을 위한 경매 개시 결정(2025 타경726)에 근거함. 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 세부 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요함.

4.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인됨. 현장 조사 당시 거주인의 부재로 내부 이용 상황 및 관리 상태 확인이 어려웠으므로, 입찰 전 내부 상태를 반드시 재확인해야 함.

5. 상권 및 시세 분석

5.1. 주변 시세 정보 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보는 인사동 1-16번지, 1984년식 연립주택을 기준으로 하며, 본건(인사동 7-159, 태성빌라, 1999년 준공)과는 건물 연식 및 정확한 위치에 차이가 있음.

- 2023년 11월 3일: 46.71㎡ (약 14.13평), 1층, 3,200만원 (직거래)

- 2024년 5월 10일: 51.03㎡ (약 15.44평), 1층, 5,100만원 (중개거래)

제공된 2025년 4월 30일 거래(2,000만원, 57.71㎡, 2층)는 동일한 전월세 정보와 함께 있어, 매매가 아닌 임대 보증금일 가능성이 높으며, 실제 매매가로 판단하기에는 무리가 있음.

참고된 유사 연립주택의 최근 실거래가는 약 14~15평 면적에 3,200만원에서 5,100만원 수준을 형성하고 있음. 이는 평당 약 226만원에서 330만원 가량임.

본건은 건물면적 84.82㎡(약 25.66평) 기준 감정가가 123,000,000원으로, 이는 유사 연립주택의 최고 실거래가(5,100만원) 대비 약 2.4배 높은 수준임. 건물 연식(1999년 vs 1984년) 및 면적 차이를 감안하더라도 감정가가 시세 대비 상당히 높게 책정된 것으로 판단됨.

5.2. 시장 동향

진해구 인사동 지역은 다양한 주거 및 상업시설이 혼합된 지역으로, 연립주택의 거래량은 많지 않을 수 있음. 본 건은 상속재산분할을 위한 경매로, 일반 경매와 달리 재산권 분할이라는 목적이 명확하므로, 유찰 시 가격 조정 폭과 낙찰 여부에 대한 신중한 접근이 필요함.

6. 생활 정보

6.1. 편의시설 및 인프라

주변에 단독주택, 아파트, 근린생활시설 및 재래시장이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이한 편임.

7. 법적 제한 및 특이사항

7.1. 토지 이용계획 및 제한 상태

토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 현상변경허가 대상구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 및 개발 행위에 있어 관련 법규의 확인 및 준수가 요구됨.

7.2. 기타 특이사항 및 주의사항

임대 관계가 미상이고 내부 확인이 곤란하다는 점은 리스크 요인으로 작용할 수 있음. 경매 입찰 전 반드시 내부 이용 상황 및 관리 상태를 재확인할 필요가 있음. 매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권에 대한 세부 확인이 필요함.

8. 종합 의견

본건은 창원시 진해구 인사동에 위치한 연립주택으로, 상속재산분할을 위한 경매로 진행 중인 물건임. 건물은 1999년 준공되어 비교적 양호한 상태일 것으로 예상되나, 임대 관계 미상 및 내부 확인 곤란 등의 리스크가 존재함. 토지이용계획상 여러 제한사항이 있어 개발 및 활용에 신중을 기해야 함. 현재 감정가가 주변 유사 연립주택의 최근 시세 대비 현저히 높아, 시세 조사를 바탕으로 한 보수적인 접근이 필수적임.

9. 투자 포인트

상속재산분할 목적의 경매로, 명확한 소유권 이전 및 재산 정리를 통해 시세보다 합리적인 가격에 취득할 가능성이 존재함. 진해구 내 주거용 부동산으로, 향후 지역 개발 가능성 등을 고려한 장기 투자 관점에서 접근 가능.

10. 예상 입찰가

10.1. 감정가 및 시세 비교

감정가: 123,000,000원

주변 유사 연립주택(1984년식, 약 14~15평) 최근 시세: 3,200만원 ~ 5,100만원

본건 건물면적(약 25.66평)과 건물 연식(1999년)을 고려하더라도, 감정가는 유사 물건의 최고 실거래가 대비 약 2.4배 높아 시세와의 괴리가 큼. 이는 감정평가 시 적용된 기준이나 내부 상태, 기타 부대 조건 등이 일반적인 시세와 차이가 있음을 시사함.

10.2. 예상 입찰가 산정

제시된 정보만으로는 감정가의 적정성을 판단하기 어렵고, 유사 물건과의 시세 차이가 상당함. 따라서 본건의 정확한 내부 상태, 관리 상태, 잠재적 리스크 등을 면밀히 조사한 후 입찰가를 산정해야 함.

보수적으로 접근 시, 감정가의 70% 수준인 약 86,100,000원부터 고려해 볼 수 있으나, 이는 최저가 기준임.

현 시점에서 합리적인 입찰 범위를 설정하기 위해서는, 정확한 시세 조사를 통해 본건 건물 면적(25.66평)에 적용 가능한 평당 단가를 재산정하고, 법적 제한 및 리스크 요인을 반영하여 보수적인 접근이 필요함.

예상 입찰가 범위: 86,000,000원 ~ 110,000,000원.

주변 시설 조사 결과, 본건 물건지 인근에서 특별히 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 즉시 확인되지 않았으며, 주거 및 근린생활시설이 혼합된 일반적인 도심 환경으로 파악됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.