나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12572 [1] 경상남도 양산시 삼호동 651-1 대진칸트리타운 102동 3층307호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 삼호동 소재 "효암고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

일련번호(가): 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 중 3층 307호로서, - 외벽: 몰탈 위 페인트칠 마감 등, - 내벽: 벽지도배, 타일붙임 마감 등, - 창호: 샷시창 등입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중입니다.·

설비내역

위생·급배수 설비, 전기설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태는 보통입니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 하천(저촉),가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 하천구역(2024-11-28)<하천법>, 도시관리계획 입안중 <추가기재>하천법에 의한 하천구역 하천예정지 등은 해당부서에 별도로 문의하시기 바랍니다. 일련번호(2): 준주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 일련번호(3): 준주거지역 , 하천(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 하천구역(2024-11-28)<하천법>, 도시관리계획 입안중

공부와의 차이

본건은 공부상 삼호동 651-1, 651-7번지 지상에 소재하나, 2009.11.30. 651-1번지 일부가 분할되어 현황 삼호동 651-1, 651-7, 651-15번지 지상에 소재합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상입니다. 2. 기 타 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12572 (1)

* 소재지: 경상남도 양산시 삼호동 651-1 대진칸트리타운 102동 3층307호

* 용도: 아파트

* 감정가: 85,500,000원

* 토지면적: 32.10㎡ (약 9.71평)

* 건물면적: 73.90㎡ (약 22.36평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 양산시 삼호동 소재 "효암고등학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 교통: 차량의 진출입이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 주변 도로망 상태 또한 보통으로 평가됩니다.

* 혐오시설: 현재까지 조사된 바에 따르면, 해당 물건지 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 12월 17일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을10)이며, 해당 권리를 포함한 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권 금액: 98,872,436원으로, 감정가 대비 높은 편입니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부등본 상 말소되지 않은 지상권은 확인되지 않았습니다. 입찰 전 법원 현황 조사를 통해 최종 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 이름: 이동희

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2023년 4월 28일

* 확정일자: 2025년 3월 10일

* 배당신고일자: 2025년 12월 2일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 효암고등학교 인근이라는 점에서 학생 및 학부모 수요가 예상되며, 지역 기반의 소규모 상권이 발달했을 가능성이 높습니다.

* 인근에 롯데마트와 같은 대형 마트가 있어 장보기 등 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 중 3층 307호로, 외벽은 페인트칠, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

* 설비: 위생·급배수, 전기, 개별난방, 소화전, 승강기 설비가 갖추어져 있어 일상생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

* 면적 정보:

* 전용면적: 73.90㎡ (약 22.36평)

* 분양면적: 제공된 정보에는 명시되어 있지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용계획: 물건지 토지 일부(일련번호 1, 3)가 하천(저촉)으로 지정되어 있으며, 하천구역에 포함됩니다. 또한, 도시관리계획이 입안 중이라는 점은 향후 토지 이용이나 건축 행위에 영향을 미칠 수 있는 변수입니다.

* 토지 지번 상이: 공부상 지번(삼호동 651-1, 651-7번지)과 현황 지번(삼호동 651-1, 651-7, 651-15번지)이 일부 상이하므로, 이로 인한 권리관계나 면적 확인 시 주의가 필요합니다.

* 도시관리계획 입안 중: 토지이용계획 상 '도시관리계획 입안중' 표시는 향후 지역 개발 방향에 따라 건축 제한이나 변경이 발생할 수 있는 불확실성을 내포합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양산시 삼호동에 위치한 아파트로, 감정가는 85,500,000원입니다. 임차인은 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 토지 일부가 하천으로 지정되어 있고 도시관리계획 입안 중이라는 점, 공부상 지번과 현황이 상이하다는 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 진행이 비교적 용이할 수 있습니다.

* 아파트의 경우 일반적으로 안정적인 주거 수요가 존재합니다.

* 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 시세 대비 저가 매수의 기회를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건은 인수되는 임차 보증금이 0원이므로, 감정가 85,500,000원을 기준으로 입찰가 산정을 고려할 수 있습니다.

* 다만, 상기 기재된 토지 관련 제한사항(하천, 도시관리계획 입안중) 및 주변 시세, 물건의 현 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 최근 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가 등을 면밀히 분석하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.