나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12588 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1290-2 양산유림노르웨이아침 4층418호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 '증산역' 북측 인근에 위치하는 '양산유림 노르웨이아침' 4층 418호로서 부근 일대는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형 성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 4층 418호로서 외벽 : 강화유리, 복합판넬 등 마감, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복6차선 포장도로, 북서측으로 왕복2차선 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m )(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12588 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1290-2 양산유림노르웨이아침 4층 418호

용도: 오피스텔

감정가: 65,000,000원

토지면적: 2.80㎡ (약 0.85평)

토지지분: 2.801796918516467㎡ (약 0.85평)

건물면적: 22.65㎡ (약 6.85평)

건물지분: 22.6515㎡ (약 6.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

주의사항: (별도 기재 없음)

특수물건정보: 대항력있는 임차인 존재

감정평가서요약 요향표: 구분건물감정평가요항표

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 '증산역' 북측 인근에 위치한 '양산유림노르웨이아침' 4층 418호입니다. 부근 일대는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

* 건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 4층 418호입니다. 외벽은 강화유리, 복합판넬 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

* 이용상태

현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

* 설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서, 현재 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태 등

남동측으로 왕복 6차선 포장도로, 북서측으로 왕복 2차선 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)에 해당합니다.

* 공부와의 차이

해당 사항 없습니다.

* 기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 특이사항은 없습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 허유지

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-12-26

* 확정일자: 2022-12-26

* 배당신고일자: 2024-01-11

* 대항력: 있음

* 비고:

* 권리분석 요약

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약:

* 을구 1번: 주택임차권 설정 등기 (권리자: 허유지, 금액: 75,000,000원). 말소 예정이나, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 이 사건 배당에서 위 주택임차권자의 임대차보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 갑구 6번: 압류 (권리자: 양산세무서장). 말소 기준 권리입니다.

* 갑구 7번: 가압류 (권리자: 주식회사 정인티비엠, 금액: 27,804,640원). 말소 예정입니다.

* 갑구 8번: 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 금액: 79,066,112원). 말소 예정입니다.

* 갑구 9번: 압류 (권리자: 양산시). 말소 예정입니다.

* 물건명세서 참고사항

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 주택임차권 설정 등기(2024.01.11. 접수 제1134호). 이 사건 배당에서 위 주택임차권자의 임대차보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수함.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 정보 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, '양산 유림 노르웨이 아침' 오피스텔의 경우 2025년 7월, 2025년 7월, 2026년 1월에 각각 6,000만원(60,000,000원)에 거래되었습니다. 해당 물건과 유사한 면적(22.2321㎡)의 오피스텔이 동일한 가격에 거래된 것으로 보아, 현재 시세는 약 6,000만원 수준으로 파악됩니다.

* 시세 동향

최근 3건의 거래 모두 6,000만원으로 동일하게 기재되어 있어, 해당 오피스텔의 매매 시세는 비교적 안정적인 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설

본 건은 '증산역' 인근에 위치하며, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 밀집된 지역입니다. 주변에 학교와 상업시설이 있어 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

* 교통

인근 버스정류장 및 차량 접근성이 양호하며, 증산역이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 혐오시설

현재 파악된 정보로는 본 건 인근에 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 허유지 씨의 존재입니다. 보증금 7,500만원이 전액 배당되지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 인수 금액이 발생할 수 있음을 의미합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 있으나, 물건명세서 상의 '매수인이 인수함' 문구를 반드시 고려해야 합니다.

* 부동산 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 변동성 또한 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 양산시 물금읍의 역세권에 위치하며, 주변 편의시설 및 교통이 양호하여 입지 조건은 우수합니다. 최근 거래 사례를 볼 때 시세 또한 안정적인 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 가장 큰 위험 요소로 작용하며, 이 부분에 대한 철저한 확인과 전략 수립이 필요합니다. 임차인의 보증금이 전액 배당되지 못할 경우, 예상보다 높은 총 투자 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 증산역 인근 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 안정적인 시세: 최근 거래 사례를 통해 6,000만원 수준의 안정적인 시세가 형성되어 있습니다.

* 개발 가능성: 증산역 주변은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 65,000,000원이며, 최근 시세는 60,000,000원 수준으로 파악됩니다.

권리분석 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서에 명시된 '대항력 있는 임차인의 보증금 잔액 인수' 조항은 반드시 유의해야 할 사항입니다. 임차인의 보증금 75,000,000원 전액이 배당되지 못할 경우, 매수인이 인수하게 되는 금액이 발생합니다.

이러한 인수 부담 가능성을 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준인 45,500,000원 ~ 52,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 다만, 이는 임차인의 보증금이 전액 배당되지 못할 경우를 상정한 보수적인 접근이며, 실제 배당 절차 및 임차인과의 협의 결과에 따라 입찰가는 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 실제 입찰 시에는 배당표 확정 및 임차인 권리 관계를 면밀히 재확인한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.