나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12557 [1] 경상남도 양산시 주진동 623 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세광감정 · 평가일 2025.10.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 "신명초등학교 "북측 인근에 위치하며 인근지역은 단독주택 소규모 공장 농경지 등이 혼재한 지역임

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 일반교통사정은 보통임

형태 및 이용상태

사다리형의 평탄하게 조성한 토지로서 단독주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남측으로 폭 약 5-6미터의 도로에 서측으로 약3미터의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

기호2토지의 지목이 도로이나 현황 주택부지밈

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임. 2.기타; 없음

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건물 외벽: 몰탈위 사이딩 및 목재치장마감 내벽;벽지 등 마감 창호:샷시창

이용상태

주택

설비내역

위생 및 급배수,난방설비 되어 있음

부합물 및 종물

별첨 지적및 건물개황도와 같이 제시외건물 1동(ㄱ)이 소재하나 소규모 부합물로서 영향없겠으며 감정목적을 고려하여 평가하였음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임 기타사항: 없음

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.
2. 목록 2. 토지는 지목은 도로이나, 현황상 목록1. 토지와 일단의 주택부지로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12557 (1)

소재지: 경상남도 양산시 주진동 623

용도: 단독주택

감정가: 302,789,500 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 신OOOOO (신용보증기금으로 추정)

1.2. 면적 정보

토지면적: 199.00㎡ (약 60.2평)

건물면적: 99.93㎡ (약 30.2평)

건물 제시외면적: 9.90㎡ (약 3.0평)

총 건물 실사용면적: 109.83㎡ (약 33.2평)

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 없음

주의사항:

* 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.

* 2. 목록2 토지는 지목은 도로이나, 현황상 목록1. 토지와 일단의 주택부지로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 양산시 주진동 소재 "신명초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 인근 지역은 단독주택, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 복합적인 용도로 이용되고 있습니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

건물의 남측으로 폭 약 5-6미터의 도로에 접해 있으며, 서측으로도 약 3미터의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 관련 상세 정보는 제공되지 않았으며, 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

3.2. 등기부 요약

토지 및 건물 등기부 상 총 채권액은 623,582,984 원으로 기록되어 있습니다. 그러나, 모든 등기부 상 권리(근저당, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 등)는 "말소" 상태로 기재되어 있어, 낙찰 후 인수해야 할 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 토지 등기부 말소기준권리: 2014-09-19 웅상새마을금고 근저당권 (을5)

* 건물 등기부 말소기준권리: 2015-01-15 웅상새마을금고 근저당권 (을1)

* 현재 진행 중인 강제경매(2025타경12557)의 채권자는 신용보증기금으로 추정됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 제시된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 주의사항

* 토지(목록2)의 지목은 '도로'이나, 현황상 주택 부지로 이용 중이므로 이 점을 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

양산시 주진동 지역은 단독주택, 소규모 공장, 농경지가 혼재된 지역으로, 도시 외곽의 복합적인 개발 양상을 보이고 있습니다. 신명초등학교가 인근에 위치하여 주거지로서의 기본적인 인프라를 갖추고 있습니다.

4.2. 현 시세

감정평가액은 302,789,500 원입니다. 양산 지역의 단독주택 시세는 지역별, 건물 상태별 편차가 크나, 유사 면적 및 조건의 단독주택들은 대체로 3억 원대 초중반에서 4억 원대까지 거래되는 사례가 있습니다. 본 건은 감정가 수준 또는 그 이상을 고려해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교통

남측 5-6미터, 서측 3미터 도로에 접해 있어 차량 접근이 용이하며, 지역 내 교통 사정은 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

* 교육시설: 신명초등학교가 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 생활시설: 지역 내 마트, 편의점, 식당 등 기본적인 생활 편의시설은 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. 대규모 상업 시설은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 소규모 공장이 혼재되어 있으나, 직접적으로 인접한 대규모 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 소규모 공장의 종류에 따라 발생할 수 있는 환경적 영향은 개별적으로 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 지목과 현황 불일치

목록2 토지의 지목은 '도로'이나 현황은 주택부지로 이용되고 있습니다. 이는 향후 재산권 행사, 개발, 또는 재건축 시 예상치 못한 제약이나 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 신중한 검토가 필요합니다.

6.2. 복합 용도 지역

단독주택 외에 소규모 공장, 농경지가 혼재된 지역 특성상, 주거 환경의 쾌적성이 다소 저하될 가능성이 있습니다.

6.3. 미상 임대 관계

임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 추가적인 시간이나 노력이 필요할 수 있습니다. 다만, 인수 보증금이 0원이므로 금전적 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 주진동에 위치한 단독주택으로, 신명초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하고, 모든 등기부상 채권이 말소 처리되어 권리관계가 명확하다는 장점이 있습니다. 감정가 대비 합리적인 투자가 가능한 잠재력을 지니고 있습니다. 하지만 토지의 지목과 현황 불일치, 주변 지역의 복합적인 용도 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 등기부상 모든 채권이 말소되어 낙찰 후 인수 부담이 없어 권리 분석이 용이합니다.

* 교육 환경 우수: 신명초등학교와 인접하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 일괄 매각 및 제시외 건물 포함: 토지와 건물을 일괄 매각하며, 소규모 제시외 건물까지 포함되어 실사용 면적 활용도가 높습니다.

* 지역 개발 잠재력: 양산시의 지속적인 개발에 따른 향후 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정평가액은 302,789,500 원입니다.

경매 초기 단계의 강제경매 물건임을 감안할 때, 일반적으로 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰이 시작될 수 있습니다. 하지만 실제 적정 입찰가는 주변 시세, 물건의 현황, 입찰 참여자들의 경쟁 정도 등 다양한 요인에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

임차인 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 인수해야 할 금전적 부담은 없습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 양산시 주진동 지역의 유사 단독주택 매물 시세 및 최근 실거래가에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

예상 입찰 범위는 감정가의 80% ~ 100% 내외를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.