나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12569 [1] 울산광역시 중구 반구동 448-3 반구신동아파밀리에 105동 11층1106호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 양산감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 중구 반구동 소재 '학성초등학교' 남측 인근에 위치하는 반구신동아파밀리에 105동 11층 1106호로서 주변은 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등으로 형성된 지역 임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층건 중 11층 1106호로서 외 벽: 몰탈위 페인팅 내 벽: 벽지바름, 일부 타일붙임 창 호: 샷시창

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생급배수시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 및 도시가스에 의한 난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택 및 제1종 근린생활시설 및 공동주택(아파트)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지주변 가로망상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2025-03-27), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m) (2025-03-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물 제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(학성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

업무시설(오피스텔)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12569 (1)

소재지: 울산광역시 중구 반구동 448-3 반구신동아파밀리에 105동 11층1106호

용도: 업무시설(오피스텔)

감정가: 72,000,000원

토지면적: 5.88㎡ (약 1.78평)

토지지분: 5.8819㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.07㎡ (약 7.89평) (전용면적)

건물지분: 26.075㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한화손해보험주식회사 (한OOOOOOOOO)

특이사항: 별도등기

주의사항: 업무시설(오피스텔)로 이용중임

특수물건정보: 별도등기 (구분지상권 인수)

2. 입지조건

본건은 울산광역시 중구 반구동 소재 '반구신동아파밀리에' 105동 11층 1106호에 위치하며, 남측 인근에 학성초등학교가 소재하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

차량 출입이 용이하며, 대중교통 사정도 보통 수준으로 평가됩니다. 건물은 철근콘크리트구조 17층 건물 중 11층에 해당하며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 마감 및 일부 타일, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다. 위생, 급배수, 소화전, 승강기, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 단지 주변 가로망 상태는 양호합니다.

본건 인근에는 동천 야외물놀이장, 중구수영장 등 생활체육시설이 있어 여가 활동에 용이하며, 대규모 공원이나 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 스타팅주식회사

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 340,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-08-05

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: -

* 인수 보증금 합계: 0원

위 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 5,000,000원으로 확인됩니다.

등기부요약:

* 말소기준권리: 한국자산관리공사 근저당권 (접수일자 2014-12-31, 권리금액 67,080,000원)

* 말소될 권리: 소유권이전(신탁등기말소), 근저당권, 임의경매

* 등기부채권 총액: 67,080,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 대지권의 목적인 토지에 별도등기인 구분지상권(을구 5번, 2014.10.20. 설정)은 매수인에게 인수됩니다. 이 구분지상권의 상세 내용 및 권리관계는 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 울산광역시 중구 반구동 일반상업지역 내에 위치하며, 대로2류 및 소로2류에 접해 있어 상업 활동이 가능한 입지입니다. 주변은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 확보될 수 있는 지역입니다.

최근 실거래가 정보 분석:

* 2024년 3월: 26.075㎡, 17층, 5,700만원

* 2023년 11월: 26.075㎡, 13층, 6,800만원

해당 면적(26.07㎡)의 최근 거래가는 5,700만원에서 6,800만원 사이로 형성되어 있으며, 감정가는 7,200만원입니다.

5. 생활정보

주변에는 학성초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권의 인수입니다. 이 구분지상권의 구체적인 내용, 권리 범위, 행사 가능성 및 그로 인한 가치 하락 또는 사용 제한 등에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다. 만약 해당 구분지상권이 재산권 행사에 중대한 제약을 초래한다면, 예상치 못한 추가 비용이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

또한, '임대관계는 미상임'이라는 정보가 있으나, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 중구의 상업 및 주거 밀집 지역에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 건물 상태 및 편의시설 이용 또한 무난하나, 매각으로 인해 인수해야 하는 구분지상권이 존재한다는 점이 매우 중요하게 고려되어야 합니다. 이 구분지상권의 영향력을 정확히 파악하지 못한다면 투자에 있어 큰 위험을 안고 가게 될 수 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 구분지상권의 실체를 규명하는 것이 무엇보다 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 도심지역 내 일반상업지역에 위치하여 잠재적 개발 가치 보유.

* 주변 학군 및 생활 편의시설 인접.

* (주의: 구분지상권 문제가 해결되거나 그 영향이 미미할 경우) 최근 실거래가 대비 감정가 수준의 물건으로, 권리 문제 해결 시 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 72,000,000원이나, 최근 유사 면적의 실거래가는 5,700만원에서 6,800만원 사이로 확인됩니다. 여기에 매수인이 인수해야 하는 구분지상권이라는 중대한 권리 변수가 존재하므로, 해당 권리의 가치 하락 영향을 신중하게 고려해야 합니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로 임차인 관련 추가 비용은 없습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 65,000,000원 내외로 보수적으로 산정합니다. 다만, 구분지상권에 대한 정확한 실사를 통해 예상 입찰가를 재조정할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.