나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31831 [1] 대구광역시 달서구 성당동 536-13 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한보 · 평가일 2025.09.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 성당동 '대구남부초등학교' 동측 인근에 위치하며, 부근은 근린 상가, 공원, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

(1)삼각형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며, 나지 상태임. (2)세장형의 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

(1)북측으로 폭 약20미터, 서측으로 6미터의 포장도로와 접함. (1)북측으로 폭 약20미터, 동측으로 6미터, 남측으로 폭 약4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1)제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m미만)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육 제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한 허가구역임. (2)제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m미만)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육 제한구역, 상대보호구역, 준보전산지, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

(1)토지는 공부상 지목 '전'이나 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층건으로(사용승인일:2022년 08월 19일) - 외벽 ; 알미늄복합판넬, 커텐월 등 마감 - 내벽 : 벽지, 타일, 몰탈위 페인팅 등 - 바닥 : 내장 바닥재, 화강석, 타일깔기 등 - 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

지하층: 주차장, 기계실, 계단실 E/V 1층: 계단실 E/V 2층: 사무실2( 공실) 외 3,4층: 스크린 골프연습장(각층 4개실) 외

설비내역

도시가스설비, 위생 및 급배수설비, 천정형 냉.난방설비(3,4층), 승강기설비, 소방설비 (스프링클러 등) 되어있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

공부(의뢰목록)상 536, 525-7, 536-12, 536-15 지상이나 실제 합필되어 536 지상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 3,4층의 스크린 골프연습장을 위한 내부인테리어, 설비 등은 임대차 계약시 임차인에게 양도한것으로 조사되는 바 감정평가에서 제외 하였으며, 옥상 계단실은 본 건물에 포함하여 평가하였고, 옥탑위 기지국시설은 제외 하였음.

물건 비고

일괄매각. 목록1은 공부상 지목 '전'이나 현황은 '대'임. 목록3은 공부상 성당동 536 외 3필지에 소재하는 것으로 보이나 실제 토지 합필로 536 지상에 소재함. 목록3의 3층, 4층 내부인테리어와 옥탑 위 기지국시설은 매각 제외. 목록3 옥상 계단실은 감정평가에 포함. 임대차 관계 미상의 임차인(정진욱) 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 고유 정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경31831 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 대구광역시 달서구 성당동 536-13 (신주소: 대구광역시 달서구 장기로10길 35)

용도: 근린시설

토지면적: 461.00㎡ (약 139.45평)

건물면적: 999.54㎡ (약 302.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 평가 정보

감정가: 3,040,459,600원

1.4. 특이사항

* 공동담보 물건임.

* 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '대'임.

* 등기부상 토지 목록은 536 외 3필지이나, 실제 토지는 합필되어 536번지 지상에 소재함.

* 건물 3층, 4층 내부 인테리어 및 옥탑 위 기지국 시설은 매각에서 제외되며, 옥상 계단실은 감정평가에 포함되었음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

* 본건은 대구광역시 달서구 성당동 '대구남부초등학교' 동측 인근에 위치함.

* 주변은 근린 상가, 공원, 단독주택 등으로 형성되어 있으며, 제2종 근린생활시설 용도의 건물임.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통임.

* 북측으로 폭 약 20미터, 서측으로 6미터, 동측으로 6미터, 남측으로 4미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 용이함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 제1종 일반주거지역에 해당함.

* 소로 3류(폭 8m 미만) 및 중로 1류(폭 20m~25m) 도로에 접함.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음.

* 토지 중 일부는 준보전산지로도 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 요약

* 토지 말소기준권리: 2022년 09월 06일자 농업협동조합자산관리회사 근저당 (을32).

* 건물 말소기준권리: 2022년 09월 06일자 농업협동조합자산관리회사 근저당 (을1).

* 모든 근저당, 압류, 가압류 등은 말소기준권리 이후에 설정되었으며, 경매로 인해 소멸될 예정임.

* 등기부채권 총액: 토지 3,850,000,000원, 건물 4,080,256,318원.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정진욱

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 06월 30일

* 확정일자: 2023년 10월 12일

* 대항력: 없음

* 주의사항: 임대차 관계 미상의 임차인이 존재하는 것으로 언급되었으나, 상기 임차인 현황에 따르면 대항력은 없는 것으로 조사됨. (금액이 미상이라도 주의 필요)

3.3. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 해당 사항 없음).

4. 상권분석

* 본 물건은 대구 남부 초등학교 인근에 위치한 근린생활시설로, 주변 지역은 상가, 주택, 공원 등이 혼재된 복합 상권임.

* 대로변에 인접하여 가시성이 양호하며, 차량 접근성이 좋음.

* 신축 건물(2022년 사용승인)로 최신 시설을 갖추고 있어 스크린 골프 연습장 등 상업용으로 활용에 유리함.

5. 생활정보

* 인근에 대구남부초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 주거 지역과 상업 지역이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

* 건물 3층, 4층 내부 인테리어 및 옥탑 위 기지국 시설이 매각 제외되므로, 낙찰 후 해당 부분의 원상 복구 또는 재활용 가능성을 고려해야 함.

* 임차인 정진욱 씨의 보증금 2억 원에 대한 배당 여부 및 잔여 채무 발생 가능성을 면밀히 검토해야 함. (대항력은 없으나, 배당 순위 등에 따라 변동 가능성 존재)

* 대구광역시 달서구 지역은 과거 음식물 폐기물 처리장, 소각장 등 환경 관련 시설에 대한 주민들의 반대와 논란이 있었던 사례가 있어, 지역 내 환경 시설에 대한 주민 민감성을 인지할 필요가 있음. (다만, 본 물건지 자체와 직접적인 혐오시설의 근접성은 확인되지 않음).

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구에 위치한 신축 근린생활시설로, 대로변에 인접하여 접근성과 가시성이 우수함. 토지 및 건물 면적이 넓고, 최근 사용 승인된 건물로 내부 시설이 현대적임. 스크린 골프 연습장 등으로 활용 중이던 건물은 임대 수요 확보에 유리할 수 있음. 다만, 일부 매각 제외 물건과 임차인 관련 사항은 낙찰 후 인수 또는 정산 과정에서 주의가 필요함.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 관리 상태가 우수하며, 즉시 활용 가능한 상태임.

* 넓은 면적으로 다양한 업종의 근린생활시설 운영이 가능함.

* 대로변에 위치하여 광고 효과 및 접근성이 뛰어남.

* 대구 남부초등학교 인근으로 안정적인 유동인구 확보 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 3,040,459,600원을 기준으로, 권리 관계, 임차인 현황, 매각 제외 물건, 주변 시세 및 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 임차인 보증금 인수 여부와 건물 일부 제외 사항을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. (본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.