나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4123 [1] 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 석병리 45-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.12.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 석병리 소재 "석병2리마을회관" 북동측 인근에 위치하며 주위환경은 단독주택, 펜션, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

전반적으로 본건까지 차량 등의 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형 토지로서 남동측 하향 완경사지내 자체지반은 대체로 평탄하며 "잡종지 상태, 일부 도로 등"입니다. 기호(2): 기호(5)와 일단의 토지이용을 기준으로 자루형 토지이며 남동측 하향 완경사지내 자체지반은 대체로 평탄하며 "잡종지 상태 등"입니다. 기호(3): 기호(4)와 일단의 토지이용을 기준으로 부정형이며 남동측 하향 완경사지내 자체지반은 대체로 평탄하며 "잡종지 상태 등"입니다. 기호(6): 사다리형 토지로서 남동측 하향 완경사지내 자체지반은 대체로 평탄하며 "야영장시설 부지 등"입니다. 기호(7): 삼각형 유사 토지로서 남동측 하향 완경사지내 자체지반은 대체로 평탄하며 "잡종지 상태 등"입니다. 기호(8): 부정형 토지로서 남동측 하향 완경사지내 자체지반은 대체로 평탄하며 "야영장시설 부지 등"입니다.

인접 도로상태

기호(1): 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로 등, 북동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로 등을 통해 접근이 가능하며 자체가 일부 도로 등 입니다. 기호(2): 기호(5)와 일단의 토지이용을 기준으로 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로 등을 통해 접근이 가능합니다. 기호(3): 기호(4)와 일단의 토지이용을 기준으로 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로 등을 통해 접근이 가능합니다. 기호(6,7): 공히 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로 등을 통해 접근이 가능합니다. 기호(8): 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로 등, 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로 등을 통해 접근이 가능합니다. *기호(1~8) 관련하여 정확한 도로폭의 파악은 지적측량 등이 필요합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역,주거개발진흥지구,성장관리계획구역(2024-07-03)(구룡포해안01),주거용지,지구단위계획구역(용적률 150%이하, 건폐율 60%이하, 높이 4층이하),소로3류(폭 8m 미만)(저촉),가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,규제자유특구(포항 구룡포 과메기 산업특구)<규제자유특구 및 지역특화발전특구에 관한 특별법>입니다. 기호(2~6,8): 공히 계획관리지역,성장관리계획구역(2024-07-03)(구룡포해안01),가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,규제자유특구(포항 구룡포 과메기 산업특구)<규제자유특구 및 지역특화발전특구에 관한 특별법>입니다. 기호(7): 계획관리지역,주거개발진흥지구,주거용지,지구단위계획구역(용적율 150%이하, 건폐율 60%이하, 높이 4층이하),가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,규제자유특구(포항 구룡포 과메기 산업특구)<규제자유특구 및 지역특화발전특구에 관한 특별법>입니다.

제시목록 외의 물건

평가의견서를 참고 하시기 바랍니다.

공부와의 차이

기호(1): 공부상 지목은 전이나 현황 "잡종지 상태, 일부 도로 등"입니다. 기호(2,3): 공히 공부상 지목은 전이나 현황 "잡종지 상태 등"입니다. 기호(4,5,7): 공히 공부상 지목은 답이나 현황 "잡종지 상태 등"입니다. 기호(6,8): 공히 공부상 지목은 유원지이나 현황 "야영장시설 부지 등"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상입니다. 2)기타 평가의견서를 참고 하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(9): 일반목구조 리얼징크지붕 단층 건물로서 외벽: 몰탈위페인팅 마감 등 내벽: 벽지, 타일, 일부 인테리어 등 바닥: 실내바닥재, 타일 등 창호: 강화유리창호, 새시창호 등 입니다. 기호(10~26): 공히 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서 외·내벽: 징크판넬 마감 등 바닥: 타일 등 창호: 강화유리창호, 새시창호 등 입니다.

이용상태

기호(9~26): 야영장시설 등으로 이용 중입니다.

설비내역

기호(9): 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있습니다. 기호(10~26): 급배수설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

평가의견서를 참고 하시기 바랍니다.

공부와의 차이

기호(9): 건물등기사항전부증명서상 주소는 "경상북도 포항시 남구 구룡포읍 석병리 45,113-3"으로 기재되어 있으나 실제 및 일반건축물대장상 주소는 "경상북도 포항시 남구 구룡포읍 석병리 113-3"이오니 경매 진행 및 참여시 참고 하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상입니다. 2)기타 평가의견서를 참고 하시기 바랍니다.

물건 비고

①일괄매각. 제시외 건물 포함
②목록 1,2,3,4,5,7-농지취득자격증명제출요(미제출시 보증금몰수), 목록1,7 - 원상회복명령 발하여질 가능성 있음(별지 구룡포읍 사실조회회신(26.2.3.자)참조)
③목록1 - 도시계획시설(도로)에 저촉, 저촉감안평가
④목록2~5 - 건축(허가)신고 사항 등 있음.(2017-건축허가과-신축허가-236, 2017-건축허가과-신축허가-239) 해당내용의 변경여부 등은 입찰시 재확인 필요.
⑤지상에 철거및 이동이 용이한 카라반, 잡자재 등이 소재하며 매각에서 제외함.
⑥목록1 - 공부상 지목은 "전"이나 현황 "잡종지 상태, 일부 도로 등"임.
목록2,3 - 공부상 지목은 "전"이나 현황 "잡종지 상태 등"임.
목록4,5,7 - 공부상 지목은 "답"이나 현황 "잡종지 상태 등"임.
목록6,8 - 공부상 지목은 "유원지"이나 현황 "야영장시설 부지 등"임.
목록9 - 건물등기사항증명서상 주소는 "경상북도 포항시 남구 구룡포읍 석병리 45, 113-3"으로 기재되어 있으나 실제 및 일반건축물대장상 주소는 "경상북도 포항시 남구 구룡포읍 석병리 113-3"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 포항지원 2025타경4123 (1)

* 소재지: 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 석병리 45-1

* 용도: 근린시설

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 영주농업협동조합 (추정)

* 감정가: 6,303,764,270 원

1.2. 면적

* 토지 면적: 8142.00 ㎡ (약 2463 평)

* 건물 면적: 389.27 ㎡ (약 117.8 평)

* 토지 제시외 면적: 0.00 ㎡

* 건물 제시외 면적: 37.76 ㎡ (약 11.4 평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 석병리 소재 "석병2리마을회관" 북동측 인근에 위치

* 주위 환경은 단독주택, 펜션, 농경지 등으로 형성

2.2. 교통 상황

* 차량 접근 가능, 제반 교통 상황은 보통 수준

2.3. 인접 도로 상태

* 서측 약 6미터, 북동측 약 4미터 폭의 포장도로를 통해 접근 가능

* 부지 자체가 일부 도로로 이용 중

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 총 채권액: 약 50억 5천 8백만원 (토지, 건물 합산)

* 말소기준권리: 2022년 10월 14일 접수 영주농업협동조합 근저당권 (을16)

* 매각으로 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (주)유니레져

* 보증금: 50,000,000 원

* 차임: 600,000 원

* 전입/사업자 등록일: 2018-06-29

* 대항력: 있음

* 참고사항: 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됨. (인수 보증금 0원)

3.3. 인수되는 권리

* 등기부상 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

* 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 별도 확인 필요.

4. 상권분석

4.1. 현황 용도

* 감정상 근린시설로 분류되었으나, 현재는 야영장 시설 등으로 이용 중인 것으로 파악됨.

* 주위 환경은 농경지와 주거 시설, 관광 시설(펜션) 등이 혼재

4.2. 상권 특징

* 지역 특성상 관광 및 레저 관련 시설의 잠재력 보유

* 성장관리계획구역, 규제자유특구(과메기 산업 특구) 등 지역 개발 관련 계획 존재

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근 마을회관 존재

* 구체적인 편의시설 정보는 추가 확인 필요

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제약

* 목록1 - 도시계획시설(도로) 저촉 (감안평가)

* 농지취득자격증명 제출 필수 (목록 1,2,3,4,5,7) - 미제출 시 보증금 몰수 위험

* 일부 토지 지목과 현황 불일치 (전, 답, 유원지 -> 잡종지, 도로, 야영장시설)

* 건축 허가/신고 사항 변경 여부 입찰 전 재확인 필요 (목록 2~5)

6.2. 현황 및 소유권 관련

* 건물 등기부상 주소와 실제 주소 불일치 (목록 9)

* 지상에 철거 및 이동 용이한 카라반, 잡자재 등은 매각 제외 (정리 필요)

6.3. 기타

* 대항력 있는 임차인 존재 (비록 보증금은 인수되지 않더라도, 점유 및 명도 관련 이슈 발생 가능성)

* 일부 목록 원상회복 명령 발효 가능성 (목록 1, 7)

7. 종합 의견

* 본 물건은 넓은 토지와 야영장 시설 등으로 활용 중인 건물 일괄 매각 대상입니다.

* 감정가는 높으나, 도시계획시설 저촉, 농지 취득 관련 제약, 지목과 현황의 불일치, 대항력 있는 임차인 존재 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

* 이러한 리스크를 면밀히 분석하고, 향후 토지 이용 계획 변경 및 시설 개선 등을 통해 가치를 높일 수 있는 잠재력은 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 다양한 사업 가능성 (현재 야영장 시설 운영 등)

* 지역 개발 계획(성장관리계획구역, 과메기 산업 특구)과 연계한 미래 가치 상승 기대

* 구룡포 지역의 관광 자원 연계 가능성

9. 예상 입찰가

* 본 건은 감정가 63억 3천만원 수준에서 진행 중이나, 다수의 권리 분석 및 현황 관련 리스크를 고려해야 합니다.

* 특히, 도시계획시설 저촉, 농지취득자격증명 필요성, 대항력 있는 임차인의 점유 상태, 지목과 현황 불일치 등을 종합적으로 평가하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 인수되는 보증금은 없으므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 감정가의 [80% ~ 90%] 수준에서 보수적으로 산정하는 것을 권유드립니다.

* 따라서, 대략 50억 6천만원 ~ 56억 9천만원 선에서 입찰가격을 검토해 볼 수 있습니다. (최종 입찰가는 개별적인 시장 분석 및 현장 조사를 바탕으로 결정해야 합니다.)

* 본 보고서는 제공된 정보에 기반하여 작성되었으며, 지도 등 외부 지도 서비스나 검색사이트에서 주변 시설을 검색하여 혐오시설 등 추가적인 정보를 파악하지는 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.