나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4138 [1] 경상북도 포항시 북구 장성동 1367-7 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대구 · 평가일 2025.09.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1) : 본건은 경상북도 포항시 북구 장성동 "장량초등학교" 남서측 약 250m지점에 위치하며, 주위는 중,소규모의 아파트단지와 단독주택, 근린생활시설, 자연림으로 형성된 지역임 기호 4) : 본건은 경상북도 포항시 북구 청하면 청진리 "청진항" 서측 인근에 위치하는 토지로서, 칠포-월포간 해안도로 인근지역으로 취락 및 근린생활시설, 농경지, 자연림 등으로 형성된 지역이며, 동측으로 확장공사 중인 도로와 인접함.

교통상황

기호 1) : 차량출입 가능하며, 대중교통사정은 편리한 편임. 기호 4) : 차량접근 가능하나 다소 불편하며, 대중교통사정 편리한 편임.

형태 및 이용상태

기호 1) : 가장형으로 남동향 경사지대에 계단식으로 조성된 평탄한 근린생활시설부지임. 기호 4) : 부정형으로 북측 인접지보다는 다소 높으며, 남측 인접 임야보다는 저지인 2단으로 조성된 전 등으로서, 지상에는 블루벨리, 보리수 등의 제시외 수목 및 제시외 건물, 비닐하우스의 골조가 소재함.

인접 도로상태

기호 1) : 남측으로 폭 4미터의 포장도로와 접함. 기호 4) : 북측으로 폭 약 4미터의 반포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 도시지역 , 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호 4) : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-07-03)(청하해안04) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>

제시목록 외의 물건

기호 1) : 동일인 소유로 추정되는 소규모 부합물로서 정상 평가함. 기호 4) : 기호 4)지상의 제시외 건물(기호 ㄷ)은 동일인 소유로 추정되어 정상평가하되, 제시외 건물(기호 ㄹ) 및 철파이프조 비닐하우스(골조)는 이전 및 철거가 용이함을 고려하여 별도로 평가하지 아니하였으며, 지상에 생육중인 블루베리, 보리수 등 수목은 수종, 생육상태 등으로 보아 별도의 경제적 가치가 희박하며 통상적인 거래관습등을 고려하여 토지에 포함하여 평가함.

공부와의 차이

기호 1) : 없음 기호 4) : 공부상 지목은 답이나 실제 전, 과수원 등임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 1) : 건물감정요항표 참조 기호 4) : 임대여부 및 임대조건 확인하지 못함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) : 경량철골구조 판넬지붕 2층건 벽체 : 판넬붙임이며, 내부 일부 인테리어 창호 : 알루미늄 샛시 유리창 등 (사용승인일 : 2016.02.18.) 기호 3) : 경량철골구조 판넬지붕 2층건 벽체 : 판넬붙임이며, 내부 인테리어 마감 바닥 : 바닥재 타일 및 목재 창호 : 알루미늄 샛시 유리창 등 (사용승인일 : 2012.07.25.)

이용상태

기호 2) : 제조업소(1층), 창고(2층) 기호 3) : 근린생활시설(카페 몰리 : 제조 및 판매시설)

설비내역

위생·급배수설비 등 있음.

부합물 및 종물

소규모 부합물로서 별영향 없을 것임(토지건물감정평가명세표 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

정상 영업 중인 상태로 임대여부 등 확인하지 못함.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록1- 일부 접도구역 저촉함. 저촉 감안평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 포항지원 2025타경4138 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 장성동 1367-7

용도: 근린시설

감정가: 430,958,000원

토지면적: 305.20㎡ (약 92.35평)

건물면적: 176.50㎡ (약 53.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유케이제십일차유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 제시외 건물 포함

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1- 일부 접도구역 저촉함. 저촉 감안평가.

1.2. 토지 현황

토지감정요항표에 따르면, 본건은 두 개의 기호로 구분되어 평가되었습니다.

기호 1)

위치 및 주위환경: 경상북도 포항시 북구 장성동 "장량초등학교" 남서측 약 250m 지점, 중,소규모 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 자연림으로 형성된 지역입니다.

교통상황: 차량출입 가능하며, 대중교통 사정은 편리한 편입니다.

형태 및 이용상태: 가장형으로 남동향 경사지대에 계단식으로 조성된 평탄한 근린생활시설 부지입니다.

인접 도로상태: 남측으로 폭 4미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역입니다.

제시목록 외의 물건: 동일인 소유로 추정되는 소규모 부합물이 있으나 정상 평가되었습니다.

공부와의 차이: 없음.

기호 4)

위치 및 주위환경: 경상북도 포항시 북구 청하면 청진리 "청진항" 서측 인근 지역으로, 칠포-월포간 해안도로 인근이며 취락, 근린생활시설, 농경지, 자연림 등으로 형성된 지역입니다. 동측으로 확장공사 중인 도로와 인접합니다.

교통상황: 차량 접근 가능하나 다소 불편하며, 대중교통 사정은 편리한 편입니다.

형태 및 이용상태: 부정형으로, 북측 인접지보다 높으며 남측 인접 임야보다 저지인 2단으로 조성된 전(밭) 등입니다. 지상에는 블루벨리, 보리수 등의 제시외 수목 및 제시외 건물, 비닐하우스 골조가 소재합니다.

인접 도로상태: 북측으로 폭 약 4미터의 반포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역, 접도구역입니다.

제시목록 외의 물건: 제시외 건물(기호 ㄷ)은 정상 평가되었으나, 제시외 건물(기호 ㄹ) 및 철파이프조 비닐하우스 골조는 별도 평가되지 않았습니다. 지상 수목은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

공부와의 차이: 공부상 지목은 답이나 실제 전, 과수원 등으로 이용 중입니다.

1.3. 건물 현황

건물감정평가요항표에 따르면, 건물은 두 동으로 구성되어 있습니다.

기호 2) (2016.02.18 사용승인)

구조: 경량철골구조 판넬지붕 2층건

이용상태: 제조업소(1층), 창고(2층)

설비내역: 위생·급배수설비 등 있음.

기호 3) (2012.07.25 사용승인)

구조: 경량철골구조 판넬지붕 2층건

이용상태: 근린생활시설(카페 몰리: 제조 및 판매시설)

설비내역: 위생·급배수설비 등 있음.

건축물대장 상으로는 총괄표제부에 2종 근린생활시설로 등재되어 있으며, 건물(2)는 2016년 1월 18일 건축허가를 받아 2016년 2월 18일 사용승인되었고, 건물(3)은 2012년 5월 30일 건축허가를 받아 2012년 7월 25일 사용승인되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상북도 포항시 북구 장성동에 위치하며, "장량초등학교" 남서측 약 250m 지점에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 중, 소규모 아파트 단지와 단독주택, 근린생활시설, 그리고 자연림이 혼합된 주거 및 상업 복합 지역입니다. (기호 1)

또한, 별도 기호로 평가된 청하면 청진리 지역은 "청진항" 서측 인근으로 해안도로와 인접하며 취락, 농경지, 자연림 등이 혼재되어 있습니다. (기호 4)

2.2. 교통 및 접근성

주요 건물(기호 1)의 경우, 차량 출입이 용이하며 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

청하면 청진리 지역(기호 4)은 차량 접근은 가능하나 다소 불편함이 있으며, 대중교통 사정은 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

장성동 소재 건물(기호 1)은 남측으로 폭 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

청진리 소재 토지(기호 4)는 북측으로 폭 약 4미터의 반포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

장성동 소재 토지(기호 1)는 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

청진리 소재 토지(기호 4)는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 접도구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부등본상 말소기준권리는 2013년 7월 10일 접수된 흥해농업협동조합의 근저당권(을8)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 부담 있는 권리는 없습니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음)

3.3. 등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 606,468,061원입니다.

3.4. 임차인 현황

본건에는 주식회사카페몰리, 김통겸 임차인이 있으며, 보증금 150,000,000원, 차임 2,000,000원에 2019년 3월 22일부터 거주(사업) 중입니다.

확정일자를 받았다고 신고하였으며, 배당신고일자는 비어 있습니다.

임차인은 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 주식회사카페몰리, 김 임차인은 사업자등록일 및 전입일자가 2019년 3월 22일로, 확정일자 여부 및 실제 배당을 받았는지 여부가 불분명하므로, 명도 시 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 대상물 현황

본건은 근린생활시설 용도로, 포항시 북구 장성동에 위치한 토지 및 건물입니다. 건물은 2012년과 2016년에 각각 사용승인된 2개 동으로 구성되어 있으며, 현재 카페(제조 및 판매시설) 및 제조업소, 창고 등으로 이용되고 있습니다.

4.2. 주변 상권 특성

장성동 지역은 중, 소규모 아파트 단지와 단독주택이 밀집한 주거 지역이며, 이에 기반한 근린생활시설들이 발달해 있습니다. 장량초등학교 인근에 위치하여 어린이와 그 가족들을 대상으로 한 업종의 입지 조건이 양호합니다.

4.3. 상권 분석 (참고: 검색 결과는 서울 및 포항 지역 전반 상권 동향을 포함하며, 특정 주소에 대한 상세 혐오시설 정보는 제공되지 않았습니다.)

포항 지역 상권은 중앙 상권 외에 국지적인 소지역 상권이 부상하는 추세를 보이고 있습니다. 본건이 위치한 장성동 지역은 이러한 소지역 상권의 일부로 볼 수 있으며, 주변 아파트 단지 및 주택가를 기반으로 한 안정적인 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 장량초등학교가 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다. 또한, 청진항과 인접한 기호 4 지역은 해안 접근성이 있습니다.

5.2. 교통 및 인프라

대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다. 남측 및 북측으로 도로가 접하고 있어 접근이 용이합니다.

5.3. 기타

주변에 자연림 지역이 일부 포함되어 있어 쾌적한 환경을 조성하는 데 기여할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 접도구역 저촉

목록1 토지의 일부가 접도구역에 저촉됩니다. 이는 향후 건축 및 개발 행위에 제약을 줄 수 있는 요인이므로, 관련 법규를 사전에 확인해야 합니다. 감안 평가되었으나, 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 공부와의 차이

기호 4 지역의 경우, 공부상 지목은 답이나 실제로는 전, 과수원 등으로 이용되고 있습니다. 이러한 지목과 현황의 차이는 추후 토지 이용이나 재산권 행사 시 예상치 못한 문제를 야기할 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물 및 수목

청진리 지역(기호 4)에 소재한 제시외 건물 및 수목은 별도 평가되지 않고 토지에 포함 평가되었습니다. 명도 과정에서 철거 또는 이전에 대한 협의가 필요할 수 있으며, 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 유동화 물건 및 공동담보

본건은 유동화 물건이며 공동담보로 묶여 있습니다. 이는 채권의 양도 및 관리 주체가 변경될 수 있으며, 경매 진행 과정이 다소 복잡할 수 있음을 시사합니다.

6.5. 임차인과의 관계

현재 정상 영업 중인 카페 임차인이 있으나 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 명도 절차는 비교적 순탄할 것으로 예상되나, 확정일자 및 배당 관련 세부 사항 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 포항시 북구 장성동에 위치한 근린생활시설로, 감정가는 430,958,000원입니다. 토지 면적 305.20㎡와 건물 면적 176.50㎡로 구성되어 있으며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

장량초등학교 인근 주거 밀집 지역에 자리하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 등기부상 모든 권리는 말소 기준으로 소멸되므로 권리 인수 부담은 없습니다.

건물은 2012년 및 2016년에 사용 승인된 2개 동으로, 현재 카페 및 제조업소, 창고로 이용 중이며 정상 영업 중입니다.

다만, 토지 일부의 접도구역 저촉, 지목과 현황의 차이(기호 4), 제시외 건물 및 수목 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 입지

중소규모 아파트 단지와 주택가에 둘러싸여 있어 근린생활시설로서의 기본 수요층이 탄탄합니다.

8.2. 일괄 매각

토지와 건물을 함께 취득 가능하여 활용 가치가 높습니다.

8.3. 권리 관계 명확

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리 관계를 확보할 수 있습니다.

8.4. 현황 수익 창출 가능

현재 정상 영업 중인 카페가 있어, 인수 후 즉시 임대 수익 또는 직접 운영을 통한 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 현재 제공된 정보만으로는 한계가 있습니다. 시세 조사, 주변 상권 분석, 명도 가능성 및 소요 비용, 임대 수익률, 건물 및 토지의 활용 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

임차인의 보증금 150,000,000원은 대항력이 없어 인수되지 않으므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문 및 심층적인 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.