나이스옥션 법원경매 포항 2025타경509 [1] 경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 162-4 청하대우네오빌 2층204호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

위치 본건은 경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 소채 '청하초등학교' 북동 측 인근에 위치함. 주위환경 인근은 단독주택, 연립주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물 내 제204층로서, (사용승인일 2017.12.29) 외 벽 : 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 바 닥 : 바닥내장재 및 타일 등 마감, 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

기호 (가) : 연립주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, '연립주택부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남서측으로 폭 약 15미터, 북측으로 폭 약 10미터내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,성장관리계획구역(2024-07-03)(청하생활04),소로1류(폭 10m~12m)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,접도구역<도로법>,역사문화환경보존지역(5구역(포항시도시계획등 관련법률에 따라처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임. 기타 참고사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경509 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 162-4 청하대우네오빌 2층204호

용도: 연립주택

감정가: 125,000,000원

토지면적: 88.14㎡ (약 26.66평)

토지지분: 88.1359㎡ (약 26.66평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 66.43㎡ (약 20.09평)

건물지분: 66.4323㎡ (약 20.09평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOOOO (구룡포수산업협동조합)

특이사항: 공동담보

주의사항: 없음

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 소재 '청하초등학교' 북동측 인근에 위치함.

주위 환경은 단독주택, 연립주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준임.

본건 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, '연립주택부지'로 이용 중임.

단지 남서측으로 폭 약 15미터, 북측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-03)(청하생활04), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 역사문화환경보존지역(5구역(포항시도시계획등 관련법률에 따라 처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>에 해당함.

주변 시설

청하초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 근린생활시설들이 혼재되어 있어 생활 편의는 보통 수준으로 판단됨.

최근 보도에 따르면, 포항시 청하면 일대에서 의료폐기물 소각장 설치를 둘러싼 주민 반대와 환경 논란이 지속되고 있음. 또한, 음식물쓰레기 처리 시설 설치 관련 논의가 진행된 바 있어, 해당 지역의 잠재적 환경 이슈 및 지역 평판에 대한 고려가 필요함.

1.1. 1. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 평가됨.

1.1. 2. 주변 시설

청하초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있음.

근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의 시설 접근성은 양호한 편임.

다만, 경상북도 포항시 북구 청하면 일대에서는 의료폐기물 소각장 건립 논란이 제기된 바 있으며, 음식물쓰레기 처리 시설 설치에 대한 주민 반대 의견이 있었음. 이러한 시설들이 본건 물건지와 어느 정도 거리에 위치하는지에 따라 향후 지역 환경 및 가치에 영향을 미칠 수 있으므로, 추가적인 확인이 필요함.

1.2. 건물 기본 정보

건축물 정보

본건은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물 내 제2층 제204호로, 사용승인일은 2017년 12월 29일임.

건물의 외벽은 스톤코트 및 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 바닥내장재 및 타일 등으로 마감되었고, 창호는 새시 창호임.

연립주택으로 이용 중임.

건물 총 연면적은 2,121.3㎡이며, 건폐율은 35.13%, 용적률은 99.92%임.

총 23세대가 거주 중이며, 승강기 3대가 설치되어 있음.

1.2. 1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 슬라브지붕으로, 2017년 12월 29일에 사용승인을 받은 연립주택임.

내외부 마감 상태는 통상적인 수준으로 보이며, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

1.2. 2. 토지 이용 상태

토지는 사다리형의 평탄한 부지로 연립주택 부지로 이용 중임.

1.3. 권리 분석

등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2021년 3월 16일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권(105,600,000원)임.

이후 2025년 9월 17일 접수된 구룡포수산업협동조합의 임의경매개시결정(90,453,849원)이 존재함.

등기부상 채권 총액은 105,600,000원임.

이 외 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 내역이 있으나, 경매를 통해 말소될 권리들에 해당함.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

임차인 현황

임차인: 김

보증금: 20,000,000원

차임: 400,000원

전입일자(사업일자): 2024-05-09

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 2025-11-03

대항력: 없음

비고: 없음

인수되는 권리

집합건물 등기부 요약 및 물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨. 따라서 낙찰자는 별도의 권리를 인수하지 않음.

1.4. 상권 분석

본건 소재지는 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 기능과 일부 상업 기능이 복합된 지역임.

청하면 소재지로, 인근에 청하초등학교가 있어 교육 시설 접근성이 양호함.

생활 편의시설은 보통 수준으로 보이며, 대규모 상권보다는 지역 기반 상권의 성격이 강함.

1.5. 생활 정보

교육 시설: 청하초등학교가 인근에 위치함.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 소재함.

편의 시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

건축물 자체 설비: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

1.6. 잠재적 리스크

지역 환경 이슈: 포항시 청하면 일대에서 의료폐기물 소각장 및 음식물쓰레기 처리 시설 설치와 관련한 주민 반대 및 환경 논란이 있어, 해당 지역의 개발 및 환경 가치에 잠재적 영향을 줄 수 있음. 본건과의 정확한 거리 및 영향 범위는 추가 확인이 필요함.

토지이용계획상 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등에 속해 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 제한이 있을 수 있음.

임대차 정보 미상: 임차인의 확정일자 정보가 없어 배당 순위를 명확히 판단하기 어려우나, 다행히 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 위험은 없음.

1.7. 종합 의견

본건은 포항시 북구 청하면에 위치한 연립주택으로, 감정가 1억 2,500만 원의 물건임.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 청하초등학교가 인근에 소재하는 점은 긍정적으로 평가됨.

등기부상 권리 관계가 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 인수되는 권리가 없음.

임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 부담할 필요가 없음.

다만, 청하면 일대에서 추진되었거나 추진 중인 폐기물 처리 시설 관련 논란은 향후 지역 환경 및 가치에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크로 고려해야 함.

1.8. 투자 포인트

권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 안전하게 소유권을 취득할 수 있음.

임차인 부담 없음: 대항력 없는 임차인으로 인해 보증금 부담이 없음.

안정적인 주거 환경: 초등학교 인근 위치 및 기본적인 생활 인프라 확보.

향후 시세 상승 기대: 지역 개발 가능성 및 주택 시장 동향에 따라 시세 상승 잠재력 보유.

1.9. 예상 입찰가

본건과 동일한 건물(청하대우네오빌)의 전용면적 66.4323㎡가 2025년 1월 3일 125,000,000원에 직거래된 사례가 있음.

유사 건물(비다펠리스2동, 전용면적 72.17㎡)이 2025년 7월 10일 127,000,000원, 2024년 12월 31일 118,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 현재 시세와 부합하거나 약간 보수적으로 책정된 것으로 판단됨.

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려 시, 인수 보증금(0원)을 제외한 낙찰가율 100%~105% 수준을 예상할 수 있음.

이에 따라 예상 입찰가는 125,000,000원에서 130,000,000원 범위에서 경쟁력 있는 금액으로 판단됨.

권장 입찰 희망가: 128,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.