나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4134 [1] 경상북도 포항시 북구 창포동 657 창포메트로시티1단지 103동 2층 203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구일 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 창포동 소재 "두호초등학교" 북서측 인근에 위치하는 "창포메트로시티1단지" 제103동 2층 203호 단위세대 아파트로서 부근일대는 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 대중교통이용 및 제반교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건중 2층 203호로서 외 벽 : 몰탈위 페인트, 외장석재 등 마감. 내 벽 : 벽지, 일부 타일등 마감. 바 닥 : 바닥재, 일부 타일등 마감. 창 호 : 샷시창호등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 난방설비등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로 남측 하향 경사지에 자체 지반 비교적 평탄하게 조성되어 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 동측으로 왕복 2차선, 북서측 왕복 5차선 및 북동측으로 왕복 4차선 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 8M 미만)(접함), 중로1류(폭 20M~25M)(접함), 중로3류(폭 12M~15M)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임. (2) 기 타 : 본건의 내부상황은 거주자 부재로 인하여 탐문조사, 관련자료 등에 의거하여 일반적인 상태를 전제하였으며, 또한 이를 기준하여 평가하였음.

물건 비고

채권자 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사에 대한 배당금이 임차보증금 반환채권에 부족한 경우에도 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못한 임차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는것에 동의한 바 이를 조건으로 매각한다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경4134 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 창포동 657 창포메트로시티1단지 103동 2층 203호

용도: 아파트

감정가: 283,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 토지 정보

토지면적: 46.65㎡ (약 14.11평)

토지지분: 46.653㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 84.69㎡ (약 25.62평) - 전용면적 기준

건물지분: 84.693㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건중 2층 203호

건축일자: 사용승인일 2018년 03월 29일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 포항시 북구 창포동 소재 "두호초등학교" 북서측 인근에 위치

주변은 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음

2.2. 교통 상황

차량 출입 가능하며, 대중교통 이용 및 제반 교통 사정은 보통 수준임

단지 동측으로 왕복 2차선, 북서측 왕복 5차선 및 북동측으로 왕복 4차선 도로와 각각 접함

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제3종일반주거지역

지구단위계획구역

소로1류(폭 8M 미만), 중로1류(폭 20M~25M), 중로3류(폭 12M~15M) 도로 접함

가축사육제한구역(모든 축종 제한구역)

상대보호구역, 절대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

준보전산지

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 서울보증보험주식회사의 2023년 12월 1일자 가압류 (금액: 9,617,145원)임

3.2. 임차인 현황

임차인: 천

보증금: 330,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 08월 23일

확정일자: 2022년 07월 05일

배당신고일자: 2024년 08월 26일

대항력: 없음

주의: 임차인 천 는 대항력이 없으며, 보증금 330,000,000원에 대한 배당을 신고하였으나, 전입일자보다 확정일자가 앞서고, 대항력 발생일(전입+1일)은 임차권 등기일보다 늦은 것으로 보입니다. (등기부상으로는 을8 주택임차권 등기 후 말소 기재, 이는 HUG 인수 관련으로 보임). 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 있습니다.

3.3. 총 채권액

등기부채권 총액은 339,617,145원 (서울보증보험 가압류, 경산세무서 압류, 경산시 압류, 주택도시보증공사 강제경매 채권 포함)

3.4. 주의사항 (HUG 조건 및 임차인 권리)

본 물건은 HUG 인수조건 변경으로 특별 매각조건이 존재함

채권자 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사에 대한 배당금이 임차보증금 반환채권에 부족한 경우에도 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못한 임차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의하였으므로, 이를 조건으로 매각함

임차인의 보증금(330,000,000원)이 감정가(283,000,000원)보다 높으나, 임차인은 대항력이 없으며, HUG 조건에 따라 잔여 보증금에 대한 매수인의 책임은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건은 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 밀집한 주거 지역에 위치함

주변 상업 시설 및 편의 시설 이용이 용이할 것으로 예상됨

"두호초등학교"가 인근에 있어 교육 환경이 양호함

추가 검색 결과: 주변에 혐오시설은 확인되지 않음.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 출입 용이, 대중교통 이용 가능

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능

* 교육시설: 두호초등학교 인근 위치

* 녹지/휴식시설: (정보 부족, 일반적인 아파트 단지 내 편의시설 기대)

6. 잠재적 리스크

* 임차인의 대항력이 없으나, 높은 보증금으로 인한 임차인과의 명도 과정에서 분쟁 발생 가능성 존재. (HUG 조건으로 매수인 부담은 없으나, 절차상 마찰 가능성)

* HUG 인수조건에 따른 복잡한 권리관계로, 낙찰 후 등기 및 명도 절차 진행 시 추가 확인 및 주의 필요.

* 감정가가 실제 시세보다 낮거나 높을 가능성 검토 필요 (특히 임차인 보증금과 감정가 비교).

* 건축물 표제부 전유부 정보와 실제 물건 정보(층수) 불일치 가능성 (2층 vs 12층). (주: 사용자 제공 정보 기준 2층으로 작성)

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 창포동에 위치한 아파트 단지 내 호실로, 기본적인 입지 조건은 양호한 편임.

대항력 없는 임차인이 있으나, 보증금이 감정가를 상회하며 HUG 인수 조건에 따른 특별 매각 조건이 존재하여 매수인에게 유리하게 작용할 가능성이 높음.

권리관계는 복잡하나, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

HUG의 보증금 잔액 반환 청구 포기 및 임차권 등기 말소 동의 조건은 매수인에게 큰 이점으로 작용함.

8. 투자 포인트

* HUG 인수조건으로 인한 임차보증금 위험 부담 최소화.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 용이성 예상 (단, 절차상 마찰 가능성 존재).

* 향후 주택 시장 전망 및 주변 시세 비교를 통한 시세차익 기대.

* 지속적인 개발 및 인프라 확충이 이루어지는 지역으로 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 283,000,000원

인수 보증금: 0원 (임차인 대항력 없음 및 HUG 조건)

입찰가 산정 시에는 최근 실거래가, 유사 물건 시세, 개별적인 부동산 가치 분석, 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려해야 함.

본 물건의 경우, 임차인 보증금이 감정가보다 높고 HUG 조건이 유리하게 작용하므로, 감정가 이상으로 입찰을 고려할 수 있으나, 신중한 시장 조사 후 결정 필요.

최근 창포메트로시티 1단지 84.693㎡ 면적의 실거래가는 2026년 7월 1층 252,000,000원, 2026년 6월 14층 278,000,000원 등으로 확인됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.