나이스옥션 법원경매 포항 2025타경504 [1] 경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 162-4 청하대우네오빌 1층102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경상 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 청하면 덕성리 소재 "청하면행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 대체로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입 가능하며, 간선도로 접근성 및 시내버스 이용 편의성 등으로 보아 제반 교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물 중 1층 102호 단위세대로서; (사용승인일: 2017.12.29) 외벽 : 스톤코트, 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감. 바닥 : 내장바닥재 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, LPG가스배관, 난방설비 등 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

남향 경사지대에 자체 지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형에 가까운 토지로서, 연립주택 건부지로 이용중임..

인접 도로상태등

본건 단지는 남동측으로 폭 약 15미터 포장도로, 북측으로 폭 약 10미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-03)(청하생활04), 소로1류(폭10m~12m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종제한구역), 접도구역, 역사문화환경보존지역(5구역(포항시도시계획 등 관련법률에 따라 처리)).

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상임. (2) 기 타: 본건 구분건물(집합건물)의 실지조사시, 폐문 및 거주자 부재로 본건 구분건물(집합건물)의 내부구조, 설비, 마감상태 등의 조사가 곤란하여 외부관찰, 탐문조사, 인근 평가전례 등에 의거 동류형 구분건물(집합건물)의 일반적인 상태를 상정하여 평가하였으며, 건물 구조변경 및 내부하자 유무는 구체적으로 확인할 수 없으므로 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경504 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 162-4 청하대우네오빌 1층102호

용도: 연립주택

감정가: 121,000,000원 (1억 2천 1백만원)

토지면적: 88.14㎡ (약 26.66평)

건물면적: 66.43㎡ (약 20.09평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOOOO

건축년도: 2017년 12월 29일 (사용승인)

총 층수: 4층

해당 층: 1층

2. 입지조건

위치 및 주변 환경: 본건은 경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 소재 "청하면행정복지센터" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

교통 상황: 본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로 접근성 및 시내버스 이용 편의성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로 상태: 본건 단지는 남동측으로 폭 약 15미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호한 편입니다.

토지 형상: 본건 토지는 남향 경사지에 위치하며, 자체 지반은 대체로 평탄하게 조성된 사다리형에 가까운 토지입니다.

토지 이용 계획: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 소로1류(폭10m~12m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 접도구역, 역사문화환경보존지역(5구역)으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 개발행위 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 5월 18일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권액 105,600,000원)이 말소기준권리입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 본건 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황:

임차인: 조

보증금: 10,000,000원 (1천만원)

차임: 450,000원 (45만원)

전입일자: 2024년 1월 15일

확정일자: 2024년 5월 9일

배당신고일자: 2025년 10월 29일

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 배당 절차에 따라 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 해당 금액은 소멸됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

집합건물 등기부 요약: 본건은 소유권이전 등기 후 근저당권이 설정되었으며, 해당 근저당권을 말소기준으로 임의경매가 진행되고 있습니다. 신탁 등기 말소 이력도 확인됩니다.

4. 상권분석

주변 시세 분석:

동일 단지(청하대우네오빌, 2017년식, 전용면적 66.43㎡)의 최근 매매 사례는 2025년 1월 3일 12,500만원에 거래되었습니다.

인근 단지(비다펠리스2동, 2016년식, 전용면적 72.17㎡)의 경우, 2025년 7월 10일 12,700만원, 2024년 12월 31일 11,800만원에 각각 거래된 이력이 있습니다.

시세 동향: 최근 실거래가 자료를 종합적으로 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 연립/다세대 주택은 11,800만원에서 12,700만원 범위에서 거래되고 있습니다.

감정가 비교: 본건의 감정가 121,000,000원(1억 2천 1백만원)은 최근 실거래가 범위 내에 있으며, 특히 동일 단지 거래가(12,500만원)와 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

주변 시설: 본건은 "청하면행정복지센터" 인근에 위치하여 기본적인 행정 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 주변 지역은 농경지가 혼재되어 있으나, 근린생활시설이 일부 분포하고 있어 일상생활에 큰 불편함은 없을 것으로 예상됩니다.

대중교통: 단지까지 차량 접근이 용이하며, 시내버스 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다. (상세 노선 및 배차 간격 등은 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

건물 내부 미확인: 현장에서 폐문 및 거주자 부재로 인해 건물 내부의 정확한 구조, 설비, 마감 상태 등을 조사하기 어려웠습니다. 건물 구조 변경이나 내부 하자 유무는 구체적으로 확인되지 않았으므로, 경매 진행 시 해당 위험 요소를 충분히 고려해야 합니다.

토지이용계획상의 제약: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(5구역) 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 및 개발 시 용도 및 행위 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

공동담보 물건: 본건은 공동담보 물건으로 분류되어 있습니다. 이는 다른 담보 물건의 경매 결과나 채권 채무 관계에 따라 본건의 경매 절차에 영향을 줄 가능성이 있음을 의미합니다. (단, 사건번호에 '(1)'이 붙어 있어 본건이 개별적으로 매각될 가능성이 높습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 포항시 북구 청하면에 위치한 연립주택으로, 2017년에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

권리관계는 말소기준권리보다 후순위인 권리들이 모두 소멸되어 매우 깨끗한 상태이며, 대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금 인수 부담은 없습니다.

최근 주변 시세와 비교했을 때 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 건물 내부 상태를 직접 확인하지 못했다는 점, 토지이용계획상의 여러 제약 사항, 그리고 공동담보 물건이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

합리적인 감정가: 최근 실거래가 수준을 반영한 감정가로, 시세 대비 투자 메리트가 있습니다.

안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 권리가 모두 소멸되어 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

신축급 건물: 2017년 사용 승인으로 비교적 최신 건물에 해당하여 주거 가치가 양호합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 인수 보증금은 0원입니다.

최근 실거래가를 종합적으로 분석한 결과, 본건의 적정 시세는 11,800만원에서 12,700만원 사이로 판단됩니다.

감정가 121,000,000원을 기준으로, 건물 내부 미확인, 토지이용계획상의 제약, 공동담보 물건이라는 리스크 요인을 감안하여, 감정가 수준 또는 약간 하회하는 선에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이에 따라 예상 입찰가는 11,800만원에서 12,300만원 범위로 제안하며, 신중한 현장 조사 및 법률 검토 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.