나이스옥션 법원경매 포항 2025타경514 [1] 경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 162-4 청하대우네오빌 4층404호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 소재 "청하119안전센터" 남서측 인근에 위치하며, 인근 일대는 연립주택 및 단독주택, 관공서, 각종 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정 보통시 됨.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물중 4층 404호 단위세대로서,
외벽: 스톤코트 마감, 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지, 타일 등,
바닥: 내장바닥재, 타일 등,
창호: 새시 이중창호 등임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사디리형에 가까운 평지로서, 연립주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 폭 약 15미터, 북측 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호(1):
계획관리지역,성장관리계획구역(2024-07-03)(청하생활04),소로1류(폭 10m~12m)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,접도구역<도로법>,역사문화환경보존지역(5구역(포항시도시계획등 관련법률에 따라처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 162-4 청하대우네오빌 4층 404호

1.2. 용도

연립주택

1.3. 사건번호

포항지원 2025타경514 (1)

1.4. 감정가

125,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 88.14㎡ (약 26.66평)

* 토지지분: 88.1359㎡ (약 26.66평)

* 건물면적: 66.43㎡ (약 20.09평)

* 건물지분: 66.4323㎡ (약 20.09평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

수OOOOOOOOO (수협엔피엘대부주식회사)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 소재 "청하119안전센터" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 연립주택, 단독주택, 관공서, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건 남동측으로는 폭 약 15미터, 북측으로는 폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 접도구역, 역사문화환경보존지역(5구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 2021년 4월 19일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권 (채권최고액 105,600,000원) 입니다.

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 윤병수

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2023년 12월 5일

* 확정일자: 2025년 10월 13일

* 배당신고일자: 2025년 10월 24일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 윤 씨는 대항력이 없으며, 보증금 20,000,000원에 대한 배당을 통해 변제받을 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 청하면 덕천리는 연립주택, 단독주택, 관공서, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 농경지가 인접해 있어 전원적인 분위기와 생활 편의 시설이 공존하는 특성을 보입니다.

4.2. 개발 계획

포항시는 2020년 도시기본계획 변경안을 통해 청하면을 도심 및 오천읍과 함께 주 발전축으로 설정하는 등 지역 발전을 계획해왔습니다. 최근에는 2026년까지 도시관리계획 재정비를 통해 70만 도시를 목표로 공간 재설계에 착수하였으며, 이는 지역 내 상업 기능 강화와 주거지 정비 등을 포함합니다. 이러한 개발 계획들은 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 "청하119안전센터"와 같은 관공서가 있으며, 각종 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 주거 환경

건물은 철근콘크리트 구조 슬라브지붕의 4층 건물 중 4층에 위치한 연립주택입니다. 내외벽은 스톤코트, 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었으며, 창호는 새시 이중창호입니다. 위생, 급배수, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 소로1류, 가축사육제한구역, 접도구역, 역사문화환경보존지역(5구역) 등에 해당하여 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 공동담보

물건 정보에 "공동담보"라는 특이사항이 명시되어 있어, 본 건 외 다른 담보 물건이 존재할 가능성이 있습니다. 이는 경매 진행이나 물건의 가치 평가에 영향을 줄 수 있으므로 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 주변 환경

제공된 정보와 검색 결과상으로는 특별한 혐오시설이나 심각한 환경적 문제는 파악되지 않았습니다. 다만, "가축사육제한구역"이라는 점은 관련 시설의 존재 가능성을 시사하나, 현재 직접적인 영향은 없는 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 청하면에 위치한 연립주택으로, 비교적 최근 연식(2017년 사용승인)과 적절한 면적을 갖추고 있습니다. 주변에 관공서 및 근린생활시설이 있어 생활 편의성은 양호하며, 포항시의 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대감도 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리는 없으며, 임차인의 대항력 또한 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 토지이용계획상의 제한사항과 공동담보 물건의 존재 가능성은 유의할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 동일 건물 직접 비교 매물 : 동일 건물인 청하대우네오빌 3층(66.4323㎡)이 2025년 1월 3일 125,000,000원에 거래된 기록이 있어 시세 파악에 용이합니다. 본 건은 4층으로 층수 이점이 있습니다.

* 지역 개발 잠재력 : 포항시의 장기적인 도시 개발 계획에 포함된 지역으로, 향후 인프라 개선 및 가치 상승이 기대됩니다.

* 권리상 안전성 : 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되므로 인수되는 권리가 없습니다. 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 적습니다.

* 합리적인 감정가 : 최근 유사 실거래가와 동일한 감정가격을 형성하고 있어, 시장 대비 합리적인 시작점이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건과 동일 건물인 청하대우네오빌 3층(66.4323㎡)이 2025년 1월 3일 125,000,000원에 거래되었습니다 [JSON 분석]. 본 건의 감정가는 125,000,000원이며, 4층이라는 층수 이점을 고려할 때, 시장에서는 감정가 수준 또는 그 이상의 입찰가를 형성할 것으로 예상됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 128,000,000원으로 제시합니다. 이는 감정가격을 기준으로 하되, 4층의 이점 및 경매 시장에서의 경쟁 요소를 고려한 금액입니다. 인수 보증금은 0원이므로 고려하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.