나이스옥션 법원경매 포항 2025타경518 [1] 경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 162-4 청하대우네오빌 4층405호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 청하면 덕성리 소재 "청하초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 연립주택, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량의 진출입이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

일련번호(가) : 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상4층 중 4층 405호로서, (사용승인일 : 2017.12.29.) 외벽 : 몰탈위페인팅 및 스톤코트 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 바닥 : 강마루 및 타일 등 마감, 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

일련번호(가) : 연립주택으로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, LPG가스에 의한 난방설비, 옥내소화전설비 및 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접토지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 폭 약 20미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-03)(청하생활04), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가 축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로 법>, 역사문화환경보존지역(5구역(포항시도시계획등 관련법률에 따라처리))<문화유산의 보 존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 본건의 내부 마감상태 등은 이해관계인의 부재로 공부상 도면, 외부에서 투시 가능한 전경, 관리사무소 및 인근주민의 탐문 등에 의거 인근 동유형 연립주택의 표준적인 내부구조, 사용자재 및 통상적인 이용상황 등을 상정 하여 평가하였으니, 경매 진행 시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 포항지원 2025타경518 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 162-4 청하대우네오빌 4층 405호

용도: 연립주택

감정가: 142,000,000원

토지 면적: 107.57㎡ (약 32.5평)

건물 면적: 81.08㎡ (약 24.5평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 구룡포수산업협동조합 (등기부상 임의경매 신청 채권자)

건축물 사용승인일: 2017년 12월 29일

1.2. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 4층 건물 중 4층 405호입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 및 스톤코트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 강마루 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 창호로 이루어져 있습니다.

건물 내부 마감 상태는 이해관계인의 부재로 인해 외부 투시 및 인근 탐문에 의거, 인근 동유형 연립주택의 표준적인 구조 및 마감, 사용자재 등을 상정하여 평가되었습니다.

1.3. 설비 내역

급배수 및 위생 설비, LPG 가스 난방 설비, 옥내 소화전 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 토지 이용 상태

본건 토지는 인접 도로 및 토지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

1.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

계획관리지역, 성장관리구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한구역), 접도구역, 역사문화환경보존지역(5구역)에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 소재 '청하초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 연립주택, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건 단지까지 차량 진출입이 가능하며, 간선도로와의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

단지 동측으로 폭 약 20미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

본건의 말소기준권리는 2021년 6월 2일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위 권리는 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 하상희 (하 )

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2025년 05월 28일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: 2025년 11월 25일

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 중 인수되는 금액은 없습니다.

3.3. 등기부 요약

등기부상 소유권 이전(이진경, 2018-07-31), 소유권 이전(이진경, 2021-06-02, 신탁등기말소), 근저당권(수협엔피엘대부주식회사, 118,800,000원, 2021-06-02, 말소기준권리), 임의경매(구룡포수산업협동조합, 100,395,516원, 2025-09-17, 말소) 등이 기록되어 있습니다.

등기부채권 총액은 118,800,000원입니다.

3.4. 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시세 분석

본건과 동일한 '청하대우네오빌'(지번 162-4) 단지 내 유사 면적(66.43㎡)의 연립다세대가 2025년 1월 3일 125,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다.

인근 '비다펠리스2동'(지번 176) 단지에서는 유사 면적(72.17㎡)의 다세대가 2025년 7월 10일에 127,000,000원, 2024년 12월 31일에 118,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

건축 연도가 2016년-2017년으로 유사하며, 최근 거래가격을 고려할 때 본건의 감정가(142,000,000원)보다 낮은 수준에서 시세가 형성되어 있습니다.

4.2. 주변 편의시설 및 교육시설

본건 인근에 청하초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 단지 주변으로 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대해 확인한 결과, 현재까지 주거 환경을 저해하는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 정보

명시된 임차인 하상희 씨는 대항력이 없으므로, 명도 과정에서 특별한 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 배당 내역에 따라 상황이 달라질 수 있으므로, 배당표 확정 시 확인이 필요합니다.

5.2. 현장 조사의 한계

내부 마감 상태 등 정확한 물건 현황 파악이 이해관계인 부재로 인해 제한적이었습니다. 이는 실제 권리 분석이나 가치 평가 시 참고해야 할 사항입니다.

5.3. 공동 담보

본건은 공동 담보 물건으로, 타 물건의 경매 진행 또는 낙찰 결과에 따라 본건 경매 절차나 최종 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 경상북도 포항시 북구 청하면에 위치한 연립주택으로, 건축된 지 약 7년 경과한 비교적 신축에 속합니다. 주변으로 주거단지와 근린생활시설이 분포하고 있으며, 초등학교가 인접하여 생활 환경은 무난한 편입니다. 권리상 인수되는 부담은 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 공동 담보 물건이라는 점과 내부 상태 확인의 한계점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 주변 실거래가를 감안할 때, 본건 감정가는 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

* 비교적 최근에 건축된 주택으로 관리 상태 양호 예상

* 인근 초등학교 및 생활 편의시설 접근 용이

* 권리상 인수 부담 없음 (임차인 대항력 없음)

* 주변 시세 대비 감정가 메리트 고려 가능

8. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 거래 가격이 118,000,000원에서 127,000,000원 사이에서 형성되어 있음을 감안할 때, 본건의 감정가 142,000,000원은 시세보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 현재 시세를 기준으로 보수적으로 접근한다면 125,000,000원에서 135,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

단, 이는 현재까지 제공된 정보와 시장 상황을 바탕으로 한 예상이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인 및 최신 시세 동향을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.