나이스옥션 법원경매 포항 2025타경513 [1] 경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 162-4 청하대우네오빌 4층402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나노 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

포항시 북구 청하면 덕천리 소재 "청하119안전센터" 남서측 인근에 위치하는 청하대우네오빌 연립주택 제4층 제402호 단위세대이며, 부근은 농촌취락지대로서 단독주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하고, 북측 인근으로 농경지대가 이어져 있습니다.

교통상황

지방도에 인접하고, 노선버스가 운행되어 대중교통사정이 편리하며, 차량출입이 용이합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건 중 4층 402호로서 판상형, 계단식 유형이며, 외벽: 몰탈 위 페인팅, 스톤코트 마감 내벽: 벽지 및 타일 붙임 바닥: 강화마루 및 타일 붙임 창호: 하이삿시 유리창입니다.

이용상태

연립주택으로 이용 중이며, 내부구조는 방3, 거실, 주방, 욕실겸화장실2 등인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대략 사다리형 토지로서 인접지와 등고평탄하며, 연립주택부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 15미터, 북측으로 폭 10미터 정도의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-03)(청하생활04), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역 <도로법>, 역사문화환경보존지역(5구역(포항시도시계획등 관련법률에 따라처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>에 속합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경513 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 162-4 청하대우네오빌 4층402호

용도: 연립주택

감정가: 125,000,000원

토지면적: 88.14㎡ (약 26.7평)

건물면적: 66.43㎡ (약 20.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보 물건

1.1. 건물 상세정보

건물명: 청하대우네오빌

준공일: 2017년 12월 29일 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕

총 층수: 4층

해당 층: 4층 (402호)

전용면적: 66.43㎡ (약 20.1평)

건축물대장 상 대지면적: 2123㎡ (건물 전체 대지 면적)

건축물대장 상 연면적: 2121.3㎡ (건물 전체 연면적)

총 세대수: 23세대

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 포항시 북구 청하면 덕천리에 위치하며, "청하119안전센터" 남서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 농촌 취락지대이며, 북측으로는 농경지대가 이어져 있습니다.

교통상황: 지방도에 인접하고 노선버스가 운행되어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 출입이 용이합니다.

도로상태: 남서측으로 폭 15미터, 북측으로 폭 10미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 소로1류, 가축사육제한구역, 접도구역, 역사문화환경보존지역(5구역)에 속합니다.

1.3. 권리분석

권리분석 요약: 본 물건은 말소기준권리인 근저당(을3, 2021-03-25 접수) 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 물건입니다.

말소기준권리:

* 근저당: 수협엔피엘대부주식회사, 105,600,000원, 2021-03-25 접수 (말소기준권리)

기타 권리:

* 소유권이전: 이진경, 2018-07-31 접수

* 소유권이전(신탁등기말소): 이진경, 2021-03-25 접수

* 임의경매개시결정: 구룡포수산업협동조합, 90,453,850원, 2025-09-17 접수 (매각으로 소멸)

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2023-11-03

* 확정일자: 2023-11-14

* 배당신고일자: 2025-11-14

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (본건 낙찰자가 인수할 보증금 없음)

총 등기부채권액: 105,600,000원

1.4. 상권분석

본 물건은 주거 기능이 중심인 연립주택 단지 내 위치하고 있습니다.

주변에는 단독주택, 연립주택, 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

농촌 취락지대 및 농경지와 인접하여 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

대규모 상업시설이나 유흥가는 없으며, 주거 목적의 상권으로 분석됩니다.

1.5. 생활정보

건물 구조 및 이용상태: 철근콘크리트구조 4층 건물 중 4층이며, 연립주택으로 이용 중입니다. 내부 탐문 결과 방3, 거실, 주방, 욕실겸화장실2개로 구성된 것으로 파악됩니다.

설비 내역: 기본적인 급배수, 위생, 가스보일러 난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 시설도 이용 가능합니다.

주변 시설: 인근 "청하119안전센터"와 같은 공공시설이 있습니다. 주변은 농경지대와 주거지역이 혼재되어 있으며, 현재까지 파악된 바로는 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지이용 제한: 계획관리지역, 성장관리계획구역 외에 가축사육제한구역, 접도구역, 역사문화환경보존지역(5구역) 등에 해당되어 향후 건축이나 개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

공동담보 물건: 공동담보로 진행된 물건으로, 채무 관계 및 추가적인 담보권 실행 가능성을 염두에 두어야 합니다. (다만, 본 건은 임의경매로 말소기준권리 이하 소멸)

주변 환경: 농경지대와 인접하여 일부 계절적 요인(예: 농작물 수확기 먼지, 악취 등)으로 인한 불편이 발생할 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 청하면 지역에 위치한 2017년 준공의 비교적 신축급 연립주택입니다.

권리관계가 명확하고 인수해야 할 부담이 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다.

주변 환경은 농촌 취락지대 특성상 조용하고 쾌적한 편이나, 생활 편의시설은 다소 제한적일 수 있습니다.

최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 현재 시세 수준에서 안정적인 가치를 유지할 것으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 낙찰자의 권리 행사에 문제가 없습니다.

무배당 임차인: 인수할 보증금이 없어 추가적인 금전적 부담이 없습니다.

신축급 건물: 2017년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적습니다.

주거 환경: 농촌 취락지역으로 조용하고 쾌적한 주거 환경을 선호하는 수요자에게 적합합니다.

1.9. 예상 입찰가

시세 분석:

* 본건과 동일 단지인 "청하대우네오빌" 3층이 2025년 1월 3일에 125,000,000원 (66.4323㎡)에 거래되었습니다.

* 인근 "비다펠리스2동"의 경우, 2025년 7월 10일에 72.17㎡(약 21.8평)가 127,000,000원에, 2024년 12월 31일에 72.17㎡가 118,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 본건의 감정가는 125,000,000원으로, 동일 단지 실거래가와 일치하는 수준입니다.

* 이러한 시세 분석을 종합해 볼 때, 본건의 현 시세는 약 125,000,000원으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 125,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.