나이스옥션 법원경매 포항 2025타경508 [1] 경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 162-4 청하대우네오빌 2층203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 완성 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 소재 "청하초등학교" 북동측 인근에 위치하는 ‘청하대우네오빌 제2층 제203호’ 단위세대로서, 인근은 북측으로 농경지, 남측으로 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건 중 제2층 제203호로서, - 외벽 : 스톤코트 등 마감, - 내벽 : 몰탈 위 페인트칠, 타일 등 마감, - 바닥 : 타일 등 마감, - 창호 : 하이샷시 창호입니다.

이용상태

연립주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 설비 및 급·배수 설비, 승강기, 가스보일러 난방설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 완경사지에 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로 ‘연립주택 부지’로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 10미터, 동측으로 폭 약 15미터의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-03)(청하생활04), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 역사문화환경보존지역(5구역(포항시도시계획등 관련법률에 따라처리)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 본건의 현장조사 당시 이해관계인의 폐문부재로 내부를 조사하지 못하여 외부관찰, 동 유형 인근 구분건물의 표준적인 이용상황 및 구조 등을 고려하여 평가하였고, 제반 설비의 작동여부 및 누수 여부, 내부 인테리어 여부, 내부 마감상태 등은 확인 불가하였는 바 경매 진행시 유의 및 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

* 사건번호: 포항지원 2025타경508 (1)

* 소재지: 경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 162-4, 청하대우네오빌 2층 203호

* 용도: 연립주택

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수OOOOOOOOO

* 건물명: 청하대우네오빌

1.2. 건물 및 토지 정보

* 건축 연도: 2017년 (사용승인일 기준)

* 토지 면적: 88.14㎡ (약 26.66평)

* 건물 면적 (전용): 66.43㎡ (약 20.09평)

* 건물 구조: 철근콘크리트 슬라브지붕 4층 건물 중 2층 203호

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 토지 형상 및 이용 상태: 남하향 완경사지에 자체 지반 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로 '연립주택 부지'로 이용중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 북측으로 폭 약 10미터, 동측으로 폭 약 15미터의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 건물 상태: 외벽 - 스톤코트 등 마감, 내벽 - 몰탈 위 페인트칠, 타일 등 마감, 바닥 - 타일 등 마감, 창호 - 하이샷시 창호입니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 125,000,000원

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 소재 '청하초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

* 인근 지역은 북측으로 농경지, 남측으로 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 등기부등본상 말소기준권리는 '수협엔피엘대부주식회사' 명의의 근저당권(접수일자: 2021-04-09, 채권금액: 105,600,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 '해당사항 없음' 입니다. (물건명세서 참고)

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 접도구역, 역사문화환경보존지역(5구역)입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 진

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자: 2021-04-22

* 배당신고일자: 2025-11-03

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 잔여 보증금은 인수될 수 있습니다. (현황상으로는 인수 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 배당절차 확인 필요)

3.4. 등기부 요약

* 소유권 이전: 이진경 (2018-07-31, 2021-04-09)

* 근저당권: 수협엔피엘대부주식회사 (2021-04-09, 105,600,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 구룡포수산업협동조합 (2025-09-17, 90,453,849원) - 말소 예정

4. 상권분석

* 본건은 주거지로서의 기능이 강한 지역에 위치하고 있으며, 인근에 농경지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있습니다.

* 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 구체적인 편의시설 정보는 현장 확인이 필요합니다.

5.2. 학교 및 교육시설

* '청하초등학교' 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

* 감정평가서 요약에 따르면, 현장 조사 당시 이해관계인 폐문부재로 내부 조사가 이루어지지 못했습니다.

* 따라서 내부 마감 상태, 설비 작동 여부, 누수 여부 등은 확인이 불가하며, 경매 진행 시 반드시 재확인 및 점검이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 소로1류, 가축사육제한구역, 접도구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 용도지역 및 제한에 속해 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 참고사항

* 임대관계가 미상으로, 실제 거주 상황 및 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

* 공동담보 물건으로, 해당 물건의 경매 결과가 다른 공동담보 물건에 영향을 줄 수 있습니다.

* 주변 환경 조사 결과, 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 포항시 북구 청하면 소재 청하대우네오빌 연립주택으로, 주변 환경이 주거 및 교육 시설과 인접해 있어 안정적인 주거 환경을 갖춘 것으로 판단됩니다.

* 건축된 지 얼마 되지 않아 건물 자체의 노후도는 낮을 것으로 예상되나, 내부 상태 확인이 필수적입니다.

* 권리 관계는 비교적 명확하나, 임차인 현황 및 내부 상태 미확인 등은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

* 토지이용계획상 일부 제한이 있으나, 연립주택 부지로서는 문제가 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 동 일 건물 내 최근 실거래가(125,000,000원)가 감정가와 일치하여 시세 파악이 용이합니다.

* 비교적 신축 건물(2017년 준공)로 향후 관리 및 유지보수 용이성이 예상됩니다.

* 인근 초등학교와의 근접성으로 실거주 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 125,000,000원이며, 동일 건물 내 최근 실거래가 또한 125,000,000원(2025년 1월 3일)으로 확인되었습니다.

* 비다펠리스2동의 최근 매매 사례(2025년 7월, 127,000,000원)와 비교했을 때, 본건의 감정가는 시장 시세와 부합하는 수준으로 판단됩니다.

* 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 단, 내부 상태 미확인, 임대관계 미상 등 추가 확인이 필요한 사항이 존재합니다.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 시세 및 감정가를 고려하여 120,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

* 현장 방문을 통해 내부 상태를 반드시 확인하고, 최종 입찰가는 이를 반영하여 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.