나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4140 [1] 경상북도 포항시 남구 효자동 566 포항효자웰빙타운에스케이뷰 111동 1층 103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 효자동 소재 "효자초등학교"서측 인근에 위치하는 "포항효자웰빙타운에스케이뷰 제111동 제1층 제103호" 단위세대로서, 부근 일대는 대규모아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 주거환경은 보통시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 및 간선도로 등이 위치하는 등 전반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

가)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 25층건중 제1층 제103호 단위세대로서 (사용승인일: 2007.10.12) - 외 벽: 몰탈위페인트 등 마감 - 내 벽: 벽지 도배, 타일 붙임 등 마감, - 바 닥: 내장바닥재, 일부 타일 붙임 등 마감, - 천 정: 천정지 등 마감, - 창 호: 섀시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 주위일대와 등고 평탄하게 조성된 "아파트부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 폭 약 20미터, 남측으로 폭 약 30미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2020-02-13)(형산강)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 실지조사 당시 거주인 폐문부재로 내부 및 구조 등을 확인하지 못하였으나, 동 유형 아파트의 일반적인 구조 및 마감상태 등을 참고하여 감정평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 포항지원 2025타경4140 (1)

* 소재지: 경상북도 포항시 남구 효자동 566 포항효자웰빙타운에스케이뷰 111동 1층 103호

* 용도: 아파트

* 감정가: 306,000,000원

* 토지면적: 39.31㎡ (약 11.89평)

* 건물면적 (전용면적): 84.95㎡ (약 25.70평)

* 건물면적 (분양면적): 약 116.53㎡ (약 35.25평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 오OOO (오천농업협동조합으로 추정)

* 사용승인일: 2007년 10월 12일

* 건물 층수: 25층 중 1층

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상북도 포항시 남구 효자동 소재 "효자초등학교" 서측 인근에 위치하며, "포항효자웰빙타운에스케이뷰" 내 111동 1층 103호입니다. 부근은 대규모 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설로 형성되어 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본건 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장 및 간선도로가 위치하여 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역(형산강)으로 지정되어 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 단지 동측으로 폭 약 20미터, 남측으로 폭 약 30미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 김태영

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 4월 25일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 말소기준권리(2013년 6월 14일)보다 늦게 전입하였고, 보증금 및 차임이 없으므로 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 점유 및 거주 여부, 계약의 진위 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (오천농업협동조합, 2013년 6월 14일 접수, 채권최고액 177,600,000원)

* 등기부채권 총액: 379,296,589원

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 효자초등학교 및 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 주거 상권으로서의 기능이 잘 갖추어져 있습니다.

* 안정적인 주거 수요를 바탕으로 한 상권 형성이 예상되며, 단지 내 상가 및 주변 상업시설을 이용하기 편리합니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: 효자초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능할 것으로 보입니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 시내버스 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 다양한 복리시설과 인근 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 대규모 아파트 단지로 형성되어 있어 비교적 쾌적하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 현장 조사 미실시: 감정평가 당시 내부 확인이 불가하였으므로, 실제 물건 상태, 하자 유무, 내부 구조 등은 반드시 직접 확인이 필요합니다.

* 건물 노후화: 2007년 10월 사용승인으로 약 19년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 필요성 및 관리비 증가 가능성을 고려해야 합니다.

* 혐오시설: 인근 지역에 특별한 혐오시설이 발견되지 않았습니다.

* 명도: 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되나, 명도 과정에서 예측치 못한 변수가 발생할 가능성에 대비해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 포항시 남구 효자동의 대단지 아파트 단지 내에 위치하여 우수한 입지적 강점을 가지고 있습니다.

* 주변 생활 편의 시설 및 교통망이 양호하며, 교육 환경 또한 잘 갖추어져 있어 실거주 및 투자 목적 모두 적합합니다.

* 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없으며, 임차인의 대항력도 없어 명도 절차는 비교적 순탄하게 진행될 것으로 예상됩니다.

* 다만, 현장 내부 상태 확인 불가 및 건물 노후화는 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 수요: 대규모 아파트 단지의 이점으로 꾸준한 임대 수익 또는 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

* 실거주 및 투자 목적 모두 적합: 기본적인 생활 인프라 및 교통망이 잘 갖추어져 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 경매를 통한 시세 대비 합리적인 매입 기회: 정상적인 시장 거래보다 유리한 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 5월 23일: 33,000만원 (11층, 84.95㎡)

* 2026년 6월 21일: 29,700만원 (7층, 84.95㎡)

* 2026년 6월 13일: 35,250만원 (20층, 84.95㎡)

* 평균 시세 (최근 3건): 약 32,417만원

* 본 건은 1층이므로, 7층 매매가(29,700만원)보다 낮게 형성될 가능성을 고려해야 합니다.

* 현장 확인 불가 및 건물 노후도 등을 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

* 인수되는 보증금은 없습니다.

* 예상 입찰가 범위: 270,000,000원 ~ 290,000,000원 (2억 7천만원 ~ 2억 9천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.