나이스옥션 법원경매 포항 2025타경503 [1] 경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 162-4 청하대우네오빌 1층101호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 포항 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 포항시 북구 청하면 덕성리 소재 "청하면행정복지센터" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건 까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물 중 '제1층 제101호' 단위세대로서, 외벽 : 몰탈위페인팅, 스톤코트 등, 내벽 : 벽지, 타일 등, 바닥 : 장판지, 데코타일, 타일 등, 창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

'연립주택' 으로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서, 남동향 하향 완경사지대 내 자체 지반 대체로 평탄하게 조성되어 있으며, '연립주택부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 15~20미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-03)(청하생활04), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 역사문화환경보존지역(5구역(포항시도시계획등 관련법률에 따라 처리))<역사문화의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 본 건은 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인하여, 내부구조와 내부현황 및 구조변경의 유무 등의 확인이 불가하여, 집합건축물대장과 인근 탐문조사 및 외부 관찰 등을 통하여 동 유형 내지 유사 유형 물건의 일반적인 상황 등을 상정하여 평가 하였으니, 이 점 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 포항지원 2025타경503 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자 (말소기준권리): 수협엔피엘대부주식회사 (근저당권)

* 감정가: 1억 21,000,000원

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 162-4 청하대우네오빌 1층101호

* 용도: 연립주택

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 건축 연도: 2016년-2017년 (사용승인일 2017년 12월 29일)

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 88.14㎡ (약 26.66평)

* 건물 전용 면적: 66.43㎡ (약 20.09평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치 및 주위 환경: 경상북도 포항시 북구 청하면 덕성리 소재 "청하면행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 사다리형에 가까운 토지로서, 남동향 하향 완경사지대 내 자체 지반 대체로 평탄하게 조성되어 있으며, '연립주택부지'로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 교통 상황: 본 건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로 상태: 남동측으로 폭 약 15~20미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 건물 구조 및 설비

3.1. 건물 구조

* 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물 중 1층 101호 단위세대입니다.

* 마감: 외벽은 몰탈위페인팅, 스톤코트 등이며, 내벽은 벽지, 타일 등, 바닥은 장판지, 데코타일, 타일 등, 창호는 섀시창호 등으로 마감되었습니다.

3.2. 이용 상태

* 주요 용도: 연립주택으로 이용 중입니다.

3.3. 설비 내역

* 구비 설비: 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있습니다.

4. 토지이용계획 및 제한사항

4.1. 용도지역 및 관리계획

* 본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(청하생활04)에 속합니다.

4.2. 기타 제한사항

* 소로1류(폭 10m~12m)에 접하며, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 접도구역, 역사문화환경보존지역(5구역)에 해당합니다.

5. 권리분석

5.1. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

5.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (접수일자 2021-03-31, 권리자 수협엔피엘대부주식회사, 권리금액 105,600,000원)

* 소유권 이전: 갑2 (2018-07-31), 갑6 (2021-03-31, 신탁등기말소)

* 임의경매 개시 결정: 갑7 (접수일자 2025-09-17, 권리자 구룡포수산업협동조합, 권리금액 90,453,849원)

* 등기부 채권 총액: 105,600,000원

5.3. 임차인 현황

* 임차인: 박광로

* 임대차 조건: 보증금 5,000,000원, 차임 450,000원

* 전입일자/확정일자/배당신고일자: 2021-04-29 / 2025-11-26 / 2025-11-26

* 대항력 유무: 없음

* 주의 사항: 임차인 박 은 대항력이 없어 매각으로 권리가 소멸되므로, 인수되는 보증금은 없습니다. 임대차 계약 내용 및 관련 법규는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 상권분석 및 시세 동향

6.1. 주변 시세 분석

* 최근 매매 사례 (청하대우네오빌, 본건과 동일 건물): 2025년 1월, 3층 66.4323㎡ 물건이 125,000,000원에 거래되었습니다.

* 비교 사례 (비다펠리스2동, 인근 건물): 2025년 7월, 2층 72.17㎡ 물건이 127,000,000원에, 2024년 12월, 3층 72.17㎡ 물건이 118,000,000원에 거래되었습니다.

* 면적별 시세: 본건의 전용면적 66.43㎡ 기준 시세는 약 1억 2,500만원 수준으로 추정됩니다.

6.2. 시세 대비 감정가 평가

* 감정가 121,000,000원은 최근 동일 건물 매매가(125,000,000원)와 유사한 수준입니다.

* 건물 면적 66.43㎡ (약 20.09평)에 대한 토지 지분 88.14㎡ (약 26.66평)이 상당 부분 확보되어 있어, 부동산 가치 측면에서 긍정적입니다.

6.3. 주변 생활 정보

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역입니다.

7. 생활정보

7.1. 행정 및 편의시설

* 본 건은 "청하면행정복지센터" 북동측 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 용이합니다.

7.2. 교육시설

* 주변 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

7.3. 기타

* 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

8. 잠재적 리스크

8.1. 현장 조사 제약

* 감정평가 과정에서 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 구조, 현황, 구조 변경 유무 등의 확인이 불가했습니다. 집합건축물대장과 외부 관찰, 유사 물건 상정을 통한 평가가 이루어졌으므로, 입찰 전 내부 상태 확인이 필요합니다.

8.2. 토지 이용 제한

* 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등의 토지 이용 제한 사항은 향후 건축 행위나 토지 개발 시 제약이 될 수 있습니다.

8.3. 공동담보 물건

* 본 건은 공동담보로 설정되어 있어, 관련 추가 채무 또는 다른 담보물의 경매 진행 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

9. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 청하면에 위치한 연립주택으로, 2016-2017년에 건축되어 비교적 신축에 속합니다. 입지와 교통 여건은 보통 수준이며, 권리 분석상 인수되는 권리가 없고 임차인의 대항력도 없어 명도에 대한 부담이 적은 편입니다. 다만, 현장 조사가 제약되어 내부 상태를 직접 확인하기 어려웠던 점과 일부 토지 이용 제한 사항은 유의해야 할 부분입니다.

10. 투자 포인트

10.1. 권리 분석 용이성

* 말소기준권리인 근저당권 외 모든 권리는 매각으로 소멸되므로, 권리 관계가 매우 명확하여 안전한 투자가 가능합니다.

* 임차인의 대항력이 없어 인도 명령 등 명도 절차에 대한 부담이 적습니다.

10.2. 시세 대비 경쟁력

* 감정가가 최근 실거래가와 유사한 수준으로 책정되어 있어, 낙찰 후 추가적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 동일 건물 내 유사 면적의 거래 사례가 있어 시세 파악이 용이합니다.

10.3. 토지 지분

* 건물 면적 대비 확보된 토지 지분(약 26.66평)이 상당하여, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 통한 잠재적 이익을 기대할 수 있습니다.

11. 예상 입찰가

11.1. 산정 근거

* 동일 건물(청하대우네오빌) 3층 66.4323㎡ 매매가: 125,000,000원 (2025년 1월)

* 인근 건물(비다펠리스2동) 2층 72.17㎡ 매매가: 127,000,000원 (2025년 7월)

* 감정가: 121,000,000원

* 본 건은 1층으로, 층별 선호도에 따라 가격 차이가 있을 수 있습니다. 권리 분석이 명확하고 인수되는 보증금이 없어, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

11.2. 예상 입찰 범위

* 110,000,000원 ~ 125,000,000원

* 본 입찰가는 현재까지 파악된 시세 및 권리 분석에 따른 추정치입니다. 최종 입찰 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인 및 추가적인 권리/세금 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.