나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11451 [1] 경상북도 구미시 도량동 114 408동 14층 1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 완성 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 도량동 소재 "도량초등학교" 동측 인근에 위치하는 통칭 ‘도량4주공아파트’ 제408동 제14층 제1403호 단위세대로서, 인근은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 벽식조 슬래브지붕 15층 건 중 제14층 제1403호로서, - 외벽 : 몰탈 위 페인트칠 등 마감, - 내벽 : 몰탈 위 페인트칠, 벽지, 타일 등 마감, - 바닥 : 타일 등 마감, - 창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 설비 및 급·배수 설비, 승강기설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 단지는 남하향 완경사지에 위치하는 부정형 토지로 ‘아파트 부지’로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 왕복 4차선, 북측으로 폭 14미터, 동측 및 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(도량초등학교 병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(도량초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 본건은 이해관계인의 폐문 부재 등의 이유로 내부 상황을 확인할 수 없어 동유형 물건의 표준적인 이용상황을 기준으로 평가하였고, 건물의 구조변경 및 내부하자 유무, 내부마감 상태 등은 구체적으로 확인할 수 없는 바 경매 진행시 유의 및 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전 임차인 조민정)로 부터 2026. 7. 22자에 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11451 (1)

소재지: 경상북도 구미시 도량동 114 408동 14층 1403호

용도: 아파트

감정가: 78,000,000원

토지면적: 35.52㎡ (약 10.74평)

건물면적: 59.81㎡ (약 18.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

아파트명: 도량4주공아파트

건축년도: 1995년

해당 층수: 14층 (총 15층)

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경상북도 구미시 도량동 소재 "도량초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건 단지는 서측으로 왕복 4차선, 북측으로 14미터, 동측 및 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류, 중로1류, 중로2류 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(도량초등학교, 병설유치원)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 대구지방법원 김천지원에서 2025년 9월 22일에 개시된 강제경매 (2025타경11451) 입니다.

* 소유권 현황:

* 안문기 (2007.03.05 소유권 이전)

* 황원균 (2012.11.20 소유권 이전)

* 박영준 (2022.07.21 매매로 소유권 이전)

* 임차인 현황:

* 임차인: 조민정

보증금: 82,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 7월 21일

확정일자: 2022년 7월 21일

배당신고일자: 2024년 7월 24일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서에 따라, 조민정 임차인은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소해주기로 하였습니다. 따라서 본 물건 낙찰 시 임차인 조민정과의 관계에서 추가적인 보증금 인수 의무는 없을 것으로 판단됩니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 아파트 정보:

아파트명: 도량4주공아파트

사용승인일: 1995년 7월 22일

세대수: 978세대

총 주차대수: 446대 (세대당 약 0.45대)

* 최근 매매 정보 (59.81㎡ 기준):

2026년 7월 (10층): 50,000,000원

2026년 7월 (15층): 60,000,000원

2026년 7월 (7층): 54,000,000원

* 최근 전월세 정보 (59.81㎡ 기준):

2026년 5월 (8층): 보증금 5,000,000원, 월세 350,000원

2026년 5월 (7층): 보증금 5,000,000원, 월세 450,000원

2026년 5월 (2층): 보증금 5,000,000원, 월세 400,000원

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 단지 인근에 도량초등학교가 위치하며, 근린생활시설 및 학교 등이 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

* 아파트 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등의 부대시설이 있습니다.

* 주차: 총 446대의 주차 공간이 확보되어 있으나, 세대당 주차 비율은 다소 낮은 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 현재 이해관계인의 부재로 인해 내부 상황을 직접 확인할 수 없습니다. 건물 구조 변경, 내부 하자, 마감 상태 등은 경매 진행 시 반드시 재확인해야 합니다.

* 감정가와 시세 차이: 본 건의 감정가는 78,000,000원이지만, 최근 실거래가는 50,000,000원에서 60,000,000원 사이에 형성되어 있어 시세와의 차이가 있습니다. 이는 감정 시점 및 시장 상황 변화 등에 따른 것으로 판단되며, 입찰 시 유의해야 할 부분입니다.

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련: 임차인 조민정씨가 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의함에 따라 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없으나, HUG의 채권 회수 과정 및 임차인의 변제 여부는 경매 진행 상황을 면밀히 살펴야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 도량동에 위치한 아파트로, 교육시설과 주거단지가 밀집된 지역에 속합니다. 임차인 조민정씨의 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의로 인해 낙찰 시 추가적인 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 건물의 노후화(1995년 준공)와 내부 확인이 어려운 점, 감정가와 최근 실거래가 간의 격차는 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인 인수 부담 없음: 임차인과의 확약서 제출로 인해 낙찰 후 임차인 관련 금전적 부담이 발생하지 않습니다.

* 안정적인 주거 환경: 학교 등 생활 편의시설이 인근에 있어 실수요자들의 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 높은 층수: 14층으로, 비교적 높은 층에 해당하여 주거 선호도가 높을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 최근 거래 사례를 고려할 때, 15층이 60,000,000원에 거래된 점과 본건의 14층이라는 층수를 감안하여, 60,000,000원을 중심으로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 감정가 78,000,000원과의 시세 차이를 충분히 인지하고, 현장 조사를 통해 내부 상태 및 주변 시세를 재확인한 후 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가: 60,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.