나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11106 [1] 경상북도 구미시 인의동 649-4 신세계해오름 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대림감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 인의동 소재 "인의초등학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 학교, 주택 및 관련 상가 등이 혼재하여 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 진입 가능하며 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 9층 건물중 제3층 제302호 단위세대로서 외 벽 : 몰탈위페인팅 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감 바 닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감 창 호 : 샷시창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스공급설비 및 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 세장형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복4차선, 남서측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구 역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의)), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역( 3구역) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 김천지원 2025타경11106 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 삼OOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경상북도 구미시 인의동 649-4 신세계해오름 3층 302호

건물명: 신세계해오름

주거 형태: 아파트

1.3. 면적 정보

토지 면적: 34.52㎡ (약 10.45평)

건물 면적 (전용 면적): 75.60㎡ (약 22.85평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 105,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

1.5. 건축물 정보

건물 층수: 지상 9층 중 3층 302호

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕

사용 승인일: 2004년 12월 15일

1.6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

지역 지구: 제2종일반주거지역

도로: 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m) 접합

기타 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(3구역)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상북도 구미시 인의동 소재 "인의초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 학교, 주택 및 관련 상가 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의시설이 잘 갖추어진 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 진입이 가능하며, 남동측으로 왕복 4차선, 남서측으로 왕복 2차선의 도로와 접하고 있어 차량을 이용한 접근성이 양호합니다. 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

등기부상 주요 권리로는 소유권 이전 내역 및 근저당권이 확인됩니다. 말소기준권리는 2015년 12월 10일 접수된 삼성생명보험주식회사의 근저당권(채권액 117,600,000원)이며, 이보다 늦은 시점에 접수된 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 117,600,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 나

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2016년 01월 05일

대항력: 없음

분석: 임차인은 전입신고가 되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없어 매수인에게 대항할 수 없습니다. 따라서 낙찰자가 보증금 반환 의무를 부담하지 않으며, 점유 관련 리스크가 크지 않을 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

등기부상 확인된 근저당권 및 임의경매 개시 결정 등은 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리 사항은 없으므로, 낙찰자는 인수할 권리가 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상업 및 편의시설

본건이 소재한 인의동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다양한 소매점, 식당, 은행 등 생활 편의시설이 형성되어 있습니다. 단지 인근 및 도보 거리 내에서 기본적인 생활용품 구매 및 금융 업무 처리가 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 교육 시설

단지 바로 동측에 인의초등학교가 위치하고 있어, 자녀들의 안전한 통학이 가능합니다. 또한, 인근에 중학교 및 고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 본건과 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관계 관련 리스크

본건은 모든 권리가 매각으로 소멸되는 조건이며, 대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계상 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

5.2. 물건 현황 관련 리스크

제공된 정보만으로는 건물 내부의 구체적인 상태, 하자 여부, 수리 필요성 등에 대한 상세한 파악이 어렵습니다. 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인이 필요합니다.

5.3. 주변 환경 관련 리스크

다만, 토지이용계획상 일부 제한 사항(가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등)이 존재하므로, 향후 건축 행위나 재산권 행사 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

6. 종합 의견

본건은 구미시 인의동에 위치한 아파트로, 인근에 초등학교가 있어 교육 환경이 우수하며, 생활 편의시설 및 교통 여건 또한 양호합니다. 권리 관계가 명확하고 인수 부담이 없어 투자자 입장에서 안전하게 접근할 수 있는 물건입니다. 다만, 건물 내부 상태에 대한 직접적인 확인이 필요하며, 토지이용계획상의 일부 제한 사항은 숙지해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 안전한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 우수한 입지 조건: 초등학교 및 각종 생활 편의시설이 인접하여 주거 만족도가 높습니다.

* 전용 면적 대비 감정가: 75.60㎡(약 22.85평)의 전용 면적 대비 감정가가 합리적인 수준입니다.

* 대항력 없는 임차인: 보증금 0원, 대항력 없는 임차인이 존재하여 명도 리스크가 적습니다.

8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 105,000,000원을 기준으로 하되, 최근 주변 시세, 물건의 구체적인 상태, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 건은 인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 적극적으로 검토해 볼 수 있습니다. 정확한 입찰가는 최신 시장 동향 및 현장 조사를 통해 산정한 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.