나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10711 [1] 경상북도 경주시 강동면 왕신리 산38-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장환감정 · 평가일 2025.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경주시 강동면 왕신리 소재 "강동일반산업단지" 내에위치하며 주위는 중소규모의 공장으로 형성되어있으며 환경은 보통임

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 제반교통사정은 보통임

형태 및 이용상태

2필일단지의 공장부지로 형태는 사다리형으로, 자체 평탄하게 조성되어 있으며 공장부지로 이용중임

인접 도로상태

북동및 남동측으로 약 10 미터폭의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역,소로1류(폭 10m-12m)(저촉) 완충녹지(저촉),일반산업단지, 공공시설구역,녹지구역,산업시설구역,보전산지,임업용산지 공장설립승인지역

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

건물감정평가요항표

건물의 구조

3: 일반철골구조 티175샌드위치판넬지붕 단층 건물로서 벽체: 그라스울판넬마감 바닥: 칼라 하드너 창호 : 샤시단창임 3-1: 일반철골구조 티175샌드위치판넬지붕 2층 건물로서 벽체: 그라스울판넬마감 내벽: 타일 몰탈 페인트 바닥: 데코타일 창호 : 샤시임

이용상태

3 : 공장 3-1 : 사무실임

설비내역

위생 급배수 되어있음

부합물 및 종물

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임

물건 비고

일괄매각. 목록1,2 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 경주지원 2025타경10711 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 1,004,356,200원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각 (목록1,2 지분 매각)

특이사항: 공동담보, 지분매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 경주시 강동면 왕신리 산38-1

용도: 공장 (주 용도)

토지 면적: 총 38,327.00㎡ (약 11,594.45평)

토지 지분: 1,908.0304㎡ (약 577.16평) - 참고: 전체 토지 면적 중 일부 지분 매각

건물 면적: 총 830.60㎡ (약 251.27평)

건물 지분: 830.60㎡ (약 251.27평) - 참고: 건물은 지분 매각이 아닌 것으로 보임 (전체 면적 표기)

건물 구조:

- 3동: 일반철골구조, 티175 샌드위치판넬지붕, 단층 건물 (공장)

- 벽체: 그라스울판넬 마감

- 바닥: 칼라 하드너

- 창호: 샤시 단창

- 3-1동: 일반철골구조, 티175 샌드위치판넬지붕, 2층 건물 (사무실)

- 벽체: 그라스울판넬 마감

- 내벽: 타일, 몰탈, 페인트

- 바닥: 데코타일

- 창호: 샤시

건물 설비: 위생, 급배수 시설

부합물 및 종물: 없음

제시외 물건: 없음

공부와의 차이: 토지, 건물 없음

임대 관계: 임대 관계 미상, 임대 내역 미상

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위 환경

본건은 경주시 강동면 왕신리 소재 "강동일반산업단지" 내에 위치함.

주위는 중소규모의 공장으로 형성되어 있으며, 주변 환경은 보통 수준임.

1.1. 2. 교통 접근성

본건까지 차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통임.

1.1. 3. 도로 접근성

북동측 및 남동측으로 약 10미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호함.

1.1. 4. 토지 이용 현황

2필지가 일단의 공장부지로 이용 중이며, 형태는 사다리형임.

부지는 자체적으로 평탄하게 조성되어 공장 부지로 활용되고 있음.

1.1. 5. 토지 이용 계획

- 일반공업지역, 지구단위계획구역

- 소로1류(폭 10m-12m)(저촉), 완충녹지(저촉)

- 일반산업단지, 공공시설구역, 녹지구역, 산업시설구역

- 보전산지, 임업용산지, 공장설립승인지역

참고: 소로1류 및 완충녹지 저촉 사항으로 인해 건축 또는 개발 행위 시 관련 법규 검토가 필요함.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 7월 8일자 대구은행 근저당권 (을3, 1,008,000,000원)임.

말소기준권리보다 선순위 권리로는 토지 등기부상 2014년 1월 16일자 중소기업은행 근저당권 (을1, 1,560,000,000원) 등 다수의 근저당권 및 기타 권리가 존재함.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리에 대한 정보는 제공되지 않았음.

1.2. 2. 등기부상 채권 총액

토지 등기부채권 총액: 11,879,054,655원

건물 등기부채권 총액: 2,111,054,655원

총 채권액 합계 (토지+건물): 13,990,109,310원

1.2. 3. 주요 권리 내역

* 근저당권: 중소기업은행 (총 3건, 약 3,744,000,000원), 하나은행 (총 2건, 1,740,000,000원), 대구은행 (1건, 1,008,000,000원), 경주농업협동조합 (1건, 4,284,000,000원) 등 다수.

* 가압류: 중소벤처기업진흥공단 (151,554,655원), 신용보증기금 (951,500,000원)

* 임의경매: 주식회사아이엠뱅크 (843,060,000원)

참고: 본 물건은 공동담보 물건이며, 지분 매각으로 인해 소유권 관계가 복잡함. 등기부상 다수의 소유권 이전, 신탁 등기, 지분 이전 등기 내역이 존재하여 권리 분석에 신중한 검토가 필요함.

1.2. 4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

별도의 임차인 정보는 없으나, 임대 관계가 미상인 점을 고려할 때 실제 점유 관계 확인이 필요할 수 있음.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 산업단지 현황

"강동일반산업단지" 내에 위치하여 관련 산업체와의 연계 가능성이 있음.

주변은 중소규모 공장들이 밀집해 있어 산업 활동이 활발히 이루어지는 지역임.

1.3. 2. 잠재적 가치

현재 공장으로 이용 중이며, 토지 및 건물 구조상 공장 운영에 적합함.

임대 관계 미상으로 임대 수익 측면에서의 정확한 판단은 어려우나, 공장 가동률 및 임대 시세 조사가 필요함.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 편의시설 및 주변 환경

산업단지 내 위치하므로 일반 상업 지역 대비 편의시설은 제한적일 수 있음.

주거 편의 시설은 인근 지역 조사가 필요함.

1.4. 2. 환경적 특성

공장 밀집 지역으로 소음, 분진 등 산업 활동 관련 환경적 요인이 있을 수 있음.

주변 환경은 보통 수준으로 평가됨.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 복잡한 권리 관계

토지 및 건물에 다수의 근저당, 가압류, 임의경매가 설정되어 있으며, 공동담보 및 지분 매각으로 인해 권리 분석에 대한 심층적인 검토가 필수적임.

신탁 등기, 소유권 이전, 지분 이전 등 복잡한 등기 이력이 존재함.

1.5. 2. 지분 매각으로 인한 소유권 제약

토지 지분 매각으로 인해 전체 토지에 대한 완전한 소유권 행사에 제약이 있을 수 있으며, 다른 지분 소유자와의 관계 및 협의가 필요할 수 있음.

1.5. 3. 토지 이용 계획 저촉

소로1류(폭 10m-12m) 및 완충녹지 저촉 사항으로 인해 향후 건축 행위나 개발 시 법규 검토가 중요함.

1.5. 4. 임대 관계 미확인

임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상인 점은 실제 명도 과정에서 변수가 될 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경주시 강동일반산업단지 내에 위치한 공장 용지의 토지 및 건물로, 감정가는 10억원대이나 현재 복잡한 권리 관계와 지분 매각이라는 특수성을 가지고 있음.

넓은 토지 면적과 공장 건물은 산업 활동에 적합한 기반을 제공하지만, 다수의 담보 및 채권 설정, 특히 채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 입찰에 있어 신중한 접근을 요구함.

지분 매각으로 인한 소유권의 제약, 추가적인 법적 검토 및 잠재적 리스크를 충분히 고려해야 하는 물건임.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1. 산업단지 내 입지

강동일반산업단지 내에 위치하여 산업 활동을 위한 기반 시설 접근성이 유리함.

1.7. 2. 공장 용도 적합성

실제 공장으로 운영 중이며, 토지 및 건물 구조상 별도 개조 없이 즉시 활용 가능성이 있음.

1.7. 3. 지분 매각을 통한 잠재적 가치

복잡한 권리 관계와 지분 매각으로 인해 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 존재하나, 이에 따른 위험 부담도 수반됨.

1.8. 예상 입찰가 산정

1.8. 1. 고려사항

본 물건의 예상 입찰가 산정은 제공된 정보만으로는 매우 제한적임. 다음 사항을 반드시 추가적으로 고려해야 함.

- 총 채권액: 등기부상 총 채권액은 약 139억 9천만원으로, 감정가(약 10억 4천만원)를 훨씬 초과함.

- 복잡한 권리 관계: 다수의 근저당, 가압류, 임의경매가 설정되어 있으며, 공동담보 및 지분 매각으로 인해 권리 분석 및 소멸/인수 관계를 면밀히 검토해야 함.

- 지분 매각의 영향: 전체 부동산 가치에 대한 소유권 행사 범위를 제한하므로, 해당 지분의 가치 평가와 함께 다른 지분 소유자와의 관계, 향후 협의 가능성 등을 검토해야 함.

- 시장 가치 및 추가 비용: 주변 유사 공장 부동산 시세, 공장 가동률, 임대료 수준 파악 및 법적 비용, 명도 비용, 잠재적 하자 보수 비용 등을 포함한 총 투자 비용 산정이 필요함.

1.8. 2. 보수적 접근 권고

위에서 언급된 복잡성 및 불확실성으로 인해, 현재 단계에서의 정확한 예상 입찰가 산정은 어려움.

보수적인 관점에서, 감정가의 60~80% 선을 초기 검토 범위로 설정하되, 반드시 추가 조사 및 전문가 상담 후 입찰가를 결정하는 것을 권장함.

(예: 약 6억원 ~ 8억원 범위에서 추가 분석 필요)

참고: 본 산정은 참고용이며, 실제 입찰가는 시장 상황, 입찰 참여자, 법원 경매 진행 상황 등에 따라 달라질 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.