나이스옥션 법원경매 안동 2025타경100514 [1] 경상북도 안동시 송현동 345-8 동서 라동 2층205호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 운심감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 안동시 송현동 소재 "안동송현초등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근일 대는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트 및 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 지하1층 지상 2층 건물 중 제2층 제205호 단위 세대로서, -외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감 -내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 -바닥 : 바닥재 및 타일 등 마감 -창호 : 새시창호 입니다.

이용상태

연립주택 및 창고입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체적으로 가장형에 가까운 토지로 집합건물 건부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 왕복 7차선, 북동측으로 폭 약 5~6미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(대로1-6호선)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소로 3- 158호선)(저촉) 가축사육제한구역(2025-07-07)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 상대보호구역(2021-10-06)(안동송현초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

등기사항전부증명서 상 전유면적은 78.25㎡(지하 창고 및 전용면적 포함)으로 되어 있으나 집합건축물대장은 전유면적(73.21㎡(지하 창고 포함)), 공용면적(5.04㎡)로 되어 있으며, 대지권의 목적인 토지는 등기사항전부증명서 상 4,140㎡로 되어 있으나 토지대장은 3,936㎡ 으로 되어 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 미상입니다. (2)기타 : 면적 사정시 집합건축물대장 및 토지대장면적을 기준으로 하였으니 업무진행시 재확인 하시기 바랍니다.

물건 비고

연립주택 및 창고로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

• 사건번호: 안동지원 2025타경100514 (1)

• 소재지: 경상북도 안동시 송현동 345-8 동서 라동 2층 205호

• 용도: 연립주택 (창고 용도로도 이용 중)

• 감정가: 99,600,000원

• 경매구분: 부동산 임의경매

• 채권자: 범OOOOOOO (범서농업협동조합)

1.2. 면적 정보

• 토지면적: 94.09㎡ (약 28.46평)

• 토지 지분: 94.0909090909091㎡ (약 28.46평)

• 건물면적: 66.65㎡ (약 20.16평)

• 건물 지분: 66.65㎡ (약 20.16평)

• 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 건물 현황 (동서주택, 라동)

• 준공일: 1979년 07월 12일

• 구조: 철근콘크리트 및 시멘트 벽돌조, 슬래브 지붕

• 규모: 지하 1층, 지상 2층 건물 중 제2층 제205호

• 용도: 공동주택 (주택, 창고)

• 현재 이용 상태: 연립주택 및 창고로 이용 중

• 설비 내역: 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비 등

1.4. 공부와의 차이

• 등기사항전부증명서 상 전유면적: 78.25㎡ (지하 창고 및 전용면적 포함)

• 집합건축물대장 상 전유면적: 73.21㎡ (지하 창고 포함), 공용면적: 5.04㎡

• 토지 등기사항전부증명서 상 토지 면적: 4,140㎡

• 토지대장 상 토지 면적: 3,936㎡

• 참고: 면적 산정 시 집합건축물대장 및 토지대장 면적을 기준으로 하였으며, 업무 진행 시 재확인 필요.

1.5. 건축물표제부 요약

• 건축물 명칭: 동서주택

• 신주소: 경상북도 안동시 경동로 301 (송현동)

• 대지 면적: 3,936㎡ (토지대장 기준)

• 건축 면적: 266.45㎡

• 연면적: 625.46㎡

• 사용승인일: 1979년 09월 29일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

• 본 건은 경상북도 안동시 송현동 소재 "안동송현초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

• 부근 일대는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성된 주거 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

• 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통입니다.

• 남서측으로 왕복 7차선 도로, 북동측으로 폭 약 5~6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

• 제2종일반주거지역

• 대로1류(폭 35m~40m)(대로1-6호선)

• 소로3류(폭 8m 미만)(소로 3-158호선) 저촉

• 가축사육제한구역(2025-07-07)(전부제한구역)

• 상대보호구역(2021-10-06)(안동송현초등학교)

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 분석

• 말소기준권리: 을9 근저당권 (범서농업협동조합, 2022-01-13)

• 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 모든 권리(소유권이전, 근저당, 가압류, 압류)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

• 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 현재 등기부상 해당 권리 없음)

• 총 채권 금액 합계: 100,062,000원

• 인수 보증금 합계: 0원

3.2. 임차인 현황

• 임차인: 심미경

• 보증금: 15,000,000원

• 차임: 350,000원

• 전입일자: 2022-07-12

• 배당신고일자: 2025-10-13

• 대항력: 없음

• 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 15,000,000원에 대한 배당을 받을 수 있습니다. 배당신고일자가 있으나, 확정일자 정보가 없어 배당 순위에서 후순위가 될 가능성을 배제할 수 없습니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

• 본건이 속한 동서주택(1979년식, 라동)의 2026년 1월 16일 73.21㎡ 면적 매물이 9,800만원에 거래되었습니다.

• 본건의 전용면적은 66.65㎡로, 같은 건물 내 비교 매물 대비 면적이 약 2평 작습니다.

• 하지만 본건의 감정가(9,960만원)는 해당 비교 매물의 거래가(9,800만원)보다 높게 책정되었습니다. 면적당 가격으로 환산 시, 본건 감정가는 약 1,494만원/㎡, 비교 매물은 약 1,338만원/㎡로, 본건의 감정가가 다소 높게 평가되었을 가능성이 있습니다.

• 주변 목화주택(1988년식, 60.3㎡)은 2026년 1월 29일 6,000만원에 거래되었으며, 송현1차황토빌(2002년식, 142.57㎡)은 2026년 1월 6일 15,000만원에 거래되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

• 안동송현초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

• 주변으로 아파트, 다세대주택, 단독주택 등 주거 밀집 지역이며, 근린생활시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.2. 혐오시설 유무

• 주변 지역 조사 결과, 본 건 소재지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

• 지역은 학교 및 주거 시설이 밀집된 일반적인 주거 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 서류상 차이

• 등기사항전부증명서와 집합건축물대장 간 전유면적 및 토지대장과 등기사항전부증명서 간 토지 면적의 차이가 존재합니다. 이는 현장 조사 및 관련 서류 재확인을 통해 정확히 파악해야 합니다.

6.2. 임차인 관련 사항

• 대항력 없는 임차인 1명이 존재하며, 보증금 15,000,000원에 대한 배당 절차가 진행될 예정입니다. 확정일자가 없어 배당 배제 가능성이 있으나, 낙찰 후 잔여 보증금 인수 여부는 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도

• 1979년에 준공되어 건물 노후도가 상당하므로, 향후 수리 및 유지보수에 대한 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상북도 안동시 송현동에 위치한 연립주택으로, 안동송현초등학교 인근에 자리하여 입지 조건이 양호합니다. 경매 말소기준 권리 하에 모든 권리가 소멸 예정이므로, 권리관계는 비교적 깨끗한 편입니다. 다만, 등기부와 건축물대장 간 면적 차이, 건물 노후도, 그리고 대항력 없는 임차인이 존재한다는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 특히, 동일 건물 내 최근 실거래가와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단되어, 낙찰가 결정 시 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 학군

• 안동송현초등학교가 인접하여 자녀 교육 환경에 유리합니다.

8.2. 안정적인 주거 환경

• 주거 지역에 위치하여 안정적인 주거 가치를 기대할 수 있습니다.

8.3. 깔끔한 권리 관계

• 모든 선순위 권리가 말소되어 낙찰 후 소유권 확보에 문제가 없습니다.

8.4. 토지/건물 일괄 매각

• 토지와 건물을 일괄 매각하므로 명확한 재산권 행사가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 99,600,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 동일 건물 내 유사 면적의 최근 거래가는 9,800만원 수준으로, 본 건의 감정가가 약 10~15% 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

인수되는 권리(임차인 보증금 15,000,000원)는 없다는 전제 하에, 잠재적 리스크(서류상 차이, 건물 노후도)를 고려한 보수적인 접근을 추천합니다.

감정가의 80% ~ 85% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다.

• 예상 입찰가 범위: 79,000,000원 ~ 84,000,000원

따라서, 보수적으로 접근 시 80% 수준인 약 79,000,000원을 기준으로 검토하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.