나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9326 [1] 대구광역시 동구 신천동 139-6 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.10.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 동구 신천동 소재 "벤처밸리네거리" 북서측 인근에 위치하며 부근의 상황은 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

대상물건은 세장형 토지로서, 자체지반 등고평탄한 “상업용 건부지”임.

인접 도로상태

대상물건 동측으로 폭 약 70미터 내외 도로와 접함..

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중요시설물보호지구(공용), 광로1류(폭 70m 이상)(2013-09-23)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및군사 시설 보호법>, 중점경관관리구역(2018-04-10)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 후첨 "건물 감정평가요항표" 참조. 2) 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) : 철근콩그리트조 육즙 지하 1층 지상 4층 건물로서, - 외 벽 : 인조석 등 마감, - 내 벽 : 내부인테리어, 타일 붙임 등 마감, - 바 닥 : 타일 붙임 등 마감임, - 창 호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

기호(가) : 근린생활시설 등으로 이용 중임.

설비내역

기호(가) : 위생 및 급배수설비, 화재경보설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

대상물건에 별첨 “지적 및 건물개황도”와 같이 제시외 건물(㉠)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9326 (1)

* 소재지: 대구광역시 동구 신천동 139-6 (신주소: 대구광역시 동구 동대구로 417)

* 용도: 제1종근린생활시설

* 감정가: 2,033,310,720원

* 토지면적: 140.50㎡ (약 42.50평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 466.65㎡ (약 141.14평)

* 건물 제시외면적: 4.80㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사

* 공동담보 물건

* 구조: 철근콘크리트조 육즙 지하 1층, 지상 4층

* 건축 허가일: 1976년 03월 29일

* 사용 승인일: 1976년 10월 27일

* 토지이용계획: 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 중요시설물보호지구, 광로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 중점경관관리구역

* 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 대구광역시 동구 신천동 소재 "벤처밸리네거리" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 주로 근린생활시설 및 상업시설 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함. 대상 물건은 KTX, 지하철, 고속버스, 시외버스 등을 이용할 수 있는 동대구역 복합환승센터와 인접하여 전국적인 교통망 접근성이 매우 뛰어남.

* 인접 도로상태: 대상 물건 동측으로 폭 약 70미터 내외의 광로와 직접 접하고 있어 차량 접근 및 가시성이 매우 우수함.

* 토지 형태 및 이용: 세장형 토지로서 자체 지반은 등고평탄한 상업용 건부지임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 4월 1일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (을10)임.

* 경매 신청 채권자: 팔공신용협동조합 (2025년 9월 17일 임의경매개시결정, 채권액 976,076,245원)임.

* 기타 권리: 등기부상 다수의 근저당권, 압류, 임의경매 개시 결정이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 총 채권액 (등기부 기재): 약 32억 8천만원에 달함.

* 인수되는 임차보증금: 0원 (제시된 모든 임차인은 대항력이 없음).

* 임차인 현황:

* (주)더굿파트너스김 : 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2025-02-25, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 40,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입/사업일자 2022-05-06, 확정일자 2025-06-11, 배당신고일자 2025-10-21, 대항력 없음.

* 주식회사라라인터내셔날정 : 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2024-03-14, 대항력 없음.

* 주식회사매스플랜건축사사무소이 : 보증금 10,000,000원, 차임 100,000원, 전입/사업일자 2021-06-23, 확정일자 2025-06-18, 배당신고일자 2025-11-26, 대항력 없음.

* 매스플랜건축사 사무소 이 .주식회: 보증금 39,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2025-06-18, 확정일자 2025-06-18, 대항력 없음.

* 사엘앤씨파트너스이 : 보증금 39,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2021-06-11, 확정일자 2025-06-18, 배당신고일자 2025-11-26, 대항력 없음.

* 주식회사엘앤씨파트너스이 : 보증금 0원, 차임 100,000원, 전입/사업일자 2021-06-11, 대항력 없음.

4. 상권분석

* 입지: 대구 동구의 핵심 상업 및 교통 중심지인 동대구역 복합환승센터와 인접한 "벤처밸리네거리" 인근에 위치함.

* 주변 환경: 신세계백화점 대구점, 현대시티아울렛, 롯데시네마 등 대형 쇼핑몰 및 문화시설이 밀집해 있어 유동인구가 매우 풍부할 것으로 예상됨.

* 상업 활동: 중심상업지역으로 지정되어 있어 다양한 업종의 근린생활시설 및 상업시설 운영에 유리하며, 풍부한 배후 수요를 바탕으로 높은 상업적 가치를 기대할 수 있음.

* 교통 인프라: 동대구역을 중심으로 KTX, 지하철, 고속버스, 시외버스 등 사통팔달의 교통망을 갖추고 있어 전국적인 비즈니스 및 관광객 유입이 매우 활발함.

* 잠재적 혐오시설: 인근 지역에 대한 조사 결과, 주거 환경을 저해하거나 상업 활동에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았음.

5. 생활정보

* 교통: 동대구역 복합환승센터 이용으로 전국적인 교통망 접근성이 매우 우수하며, 단지 주변으로 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

* 쇼핑 및 문화: 신세계백화점, 현대시티아울렛, 롯데시네마 등 대규모 쇼핑 및 문화 시설이 도보 거리에 위치하여 생활 편의성이 높음.

* 교육: 물건지 인근이 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있어, 학교 주변 환경이 비교적 잘 보호되고 있음.

* 기타: 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어 항공기 운항과 관련된 일부 건축 제한사항이 있을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1976년 준공된 건물로, 약 50년이 경과하여 향후 유지보수, 리모델링 또는 재건축에 대한 필요성이 발생할 수 있음.

* 토지이용 규제: 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 중요시설물보호지구, 비행안전구역 등 다수의 법규제 지역에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 개발 시 제약이 따를 수 있음.

* 명도: 모든 임차인이 대항력이 없어 법적으로는 문제가 없으나, 실제 건물 인도를 받는 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 시간 지연이 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

7. 종합의견

* 본 물건은 대구 동구의 핵심 상권인 동대구역 인근, "벤처밸리네거리"에 위치한 근린생활시설 건물로, 상업 시설로서 매우 높은 잠재력을 지니고 있음.

* 풍부한 유동인구와 전국적인 교통망을 바탕으로 투자 가치가 매우 높다고 판단됨.

* 권리 관계가 매우 명확하며, 모든 권리가 말소되는 안전한 물건임.

* 임차인의 대항력이 없어 명도 절차 또한 비교적 원활할 것으로 예상되나, 일반적인 명도 리스크는 항상 존재하므로 대비가 필요함.

* 건물의 노후화와 복합적인 토지 이용 규제는 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 대구의 교통 및 상업 중심지인 동대구역 복합환승센터와 인접한 최상급 입지.

* 중심상업지역 내 위치로 인한 미래 가치 상승 잠재력.

* 폭 70m 광로에 접한 탁월한 접근성과 가시성.

* 500평 이상의 넓은 연면적을 활용한 다양한 사업 전개 가능성.

* 모든 권리가 소멸되는 안전한 권리 분석.

9. 예상입찰가

* 본 건의 감정가는 2,033,310,720원임.

* 모든 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없음.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 실거래가, 유사 물건 경매 낙찰가, 향후 시장 전망, 건물 상태에 따른 수리 및 명도 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필수적임.

* 이를 바탕으로 감정가를 기준으로 보수적인 접근 또는 적극적인 공략 등 전략적 판단을 내려야 할 것임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.