나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1131 [1] 대구광역시 중구 동산동 306 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이석감정 · 평가일 2025.10.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 동산동 소재 계산오거리 북서측에 위치하며 부근은 노선상가지대 로서 소규모의 점포 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 간선도로와의 접근성 등 제반교통사정 편리함.

형태 및 이용상태

기호(1,4): 가운데 국유지(909-7번지)를 포함한 일단의 부정형의 토지로서 인접지대와 등고 평탄한 상업용건물부지로서 이용중이며 기호(4)토지의 일부는 타인이 점유하고 있음. 기호(3): 부정형의 토지로서 인접지대와 등고 평탄하며 상업용건물부지로서 타인소유의 건물이 소재하고 있음.

인접 도로상태

기호(1,4): 동측으로 계산오거리와 교통섬을 사이에 두고 편도 1차선의 일방도로에 접함. 기호(3): 서측으로 폭약 8미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,4): 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 상대보호구역(신 명고등학교 성명여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지 역<대구광역시문화재 보호조례>, 역사문화환경 보존지역<문화유산의보존 및 활 용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 기호(3): 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 상대보호구역(신명고등학교 성명여자중학교 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<대구광역시문화재 보호조 례>, 역사문화환경 보존지역<문화유산의보존 및 활용에 관한 법률>, 가축사육제 한구역

제시목록 외의 물건

기호(3)토지 전부 및 기호(4)토지의 북측일부 토지상에는 타인소유의 건물이 소재함

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

블록조 스레트지붕 단층으로서 -외벽: 몰탈위 페인트 -내벽: 벽지 등 마감 -바닥; 장판지 등 마감 -창호: 샤시 창호임.

이용상태

주택구조임.

설비내역

난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 기호(ㄱ-ㄷ) 참조.

공부와의 차이

공부상 '목조기와지붕'이나 실제는 스레트지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 건물은 공부상 1동의 건물이나 실제는 2동으로 되어있음. 3) 제시외건물 기호(ㄱ)은 306번지, 310번지 양지상 및 909-7번지(국유지)에 걸쳐서 소재 하는바 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함. [목록 3, 4] 지분매각. [목록 3] 전부 및 [목록 4]의 일부에 소재하는 타인소유의 건물은 매각에서 제외하고 이를 감안 평가, 지상 소재 건물을 위하여 법정지상권 성립 여지 있음. 제시외 건물 2-1은 국유지인 동산동 909-7번지에 걸쳐서 소재함. [목록 2]는 공부상 1동의 건물이나 실제 2동으로 되어 있고, 공부상 ‘목조기와지붕’이나 실제 ‘스레트지붕’임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경1131 (1)

소재지: 대구광역시 중구 동산동 306

토지면적: 200.00㎡ (약 60.5평)

토지지분: 147.8654㎡ (약 44.7평)

건물면적: 50.25㎡ (약 15.2평)

건물지분: 50.25㎡ (약 15.2평)

건물 제시외면적: 34.60㎡

감정가: 852,837,660원 (8억 5283만 7660원)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 구조 및 용도: 블록조 스레트지붕 단층, 단독주택 (공부상 목조기와지붕)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 본건은 대구광역시 중구 동산동 소재 계산오거리 북서측에 위치하며, 부근은 노선상가지대로 소규모 점포 등으로 형성되어 있음. 특히 동산동 일대는 대구의 중심상업지역으로서 활발한 도시 활동이 이루어지는 곳임.

* 교통 상황: 본건까지 차량 통행이 용이하며, 간선도로와의 접근성이 뛰어나 전반적인 교통 사정이 편리함. 동측으로는 계산오거리와 교통섬을 사이에 두고 편도 1차선의 일방도로에 접해 있으며, 서측으로는 폭 약 8미터의 도로에 접해 있음.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 상대보호구역(신명고등학교, 성명여자중학교) 및 역사문화환경보존지역 등에 속해 있어 건축 및 개발에 있어 관련 법규의 적용을 받음.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

- 말소기준권리: 2024년 1월 10일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을5)임.

- 총 채권액: 등기부상 채권 총액은 1,313,600,000원임.

- 매각으로 소멸되는 권리: 을5 (근저당), 을6 (근저당), 갑3 (임의경매), 갑4 (압류) 등기되어 있는 권리들은 경매 절차 완료 시 말소될 예정임.

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상 소재 건물을 위하여 법정지상권이 성립될 여지가 있어, 이는 인수될 수 있는 권리임.

* 임차인 현황:

- 임차인 김민지: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2016-11-01, 대항력 있음.

* 주의: 보증금 및 차임이 미상이라도 주의 필요.

- 임차인 김영배: 보증금 30,000,000원, 차임 900,000원, 전입일자 1993-12-23, 대항력 있음. 배당신고일자 2025-11-25.

* 분석: 배당신고를 통해 보증금을 회수할 가능성이 있으나, 배당 종결 시까지 인수 여부 확인 필요.

- 임차인 임연옥: 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2002-03-26, 대항력 없음.

* 분석: 대항력이 없으므로 보증금 인수 대상이 아님.

* 권리분석 요약: 본건은 말소기준권리보다 선순위의 권리가 없어 경매 절차 완료 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 법정지상권 성립 가능성과 대항력 있는 임차인 김민지(보증금 0원)에 대한 추가적인 현황 파악이 필수적입니다. 임차인 김영배는 배당을 받을 것으로 예상되나, 배당 여부에 따라 인수 여부가 변동될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 대구광역시 중구의 핵심 상업 지구인 동성로/중앙로 상권에 인접하며, 과거부터 이어져 온 약령시와 현대백화점 등의 쇼핑 및 문화 시설이 밀집한 지역입니다. 노선상가지대이자 중심상업지역으로서 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다. 또한, 대구 중구는 최근 인구 순유입률 1위를 기록하며 지역 경제 활성화를 위한 다양한 도시재생 뉴딜 사업을 추진하고 있어 잠재력이 높은 지역으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 자가용 이용 시에도 간선도로 접근성이 우수합니다.

* 교육: 본건은 신명고등학교, 성명여자중학교의 상대보호구역 내에 위치합니다.

* 편의시설: 주변에 현대백화점, 동아백화점 등 대형 쇼핑 시설 및 각종 상업 시설이 있어 편리한 생활이 가능합니다. 또한, 동산동 일대에서는 도시재생 사업의 일환으로 청라언덕센터 조성 등 관광 및 문화 시설 확충도 이루어지고 있습니다.

* 문화/환경: 본건은 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 문화적 가치를 지닌 지역입니다.

* 혐오시설: 현재 조사된 정보 상 본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 가능성: 토지(목록 3, 4) 위에 존재하는 타인 소유 건물을 위해 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 토지의 이용에 제약을 줄 수 있는 중요한 사안입니다.

* 타인 소유 건물 및 국유지 관련: 기호(3) 토지 전부 및 기호(4) 토지 일부에는 타인 소유 건물이 소재하며, 제시외 건물 2-1은 국유지(동산동 909-7번지)에 걸쳐 있어 복합적인 점유 및 소유권 문제가 발생할 수 있습니다. 이러한 부분은 평가 시 감안되었으나, 향후 해결 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 건물은 공부상 '목조기와지붕'으로 기재되어 있으나 실제로는 '스레트지붕'이며, 공부상 1동이나 실제로는 2동으로 이루어져 있습니다. 이는 추후 건축물대장 등재 및 재산권 행사 시 불편을 초래할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인(보증금 미상): 임차인 김민지(보증금 0원, 차임 0원)는 대항력이 있으나 보증금 및 차임 정보가 미상으로, 인수 시 특별한 조건이 수반될 수 있어 주의가 필요합니다.

* 지분 매각: 본건 토지(목록 3, 4)는 지분으로 매각되므로, 전체 토지를 단독으로 소유하는 것이 아니라 다른 지분권자와의 관계를 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 중심 상업 지역에 위치한 입지적 장점을 지니고 있으나, 법정지상권 성립 여지, 타인 소유 및 국유지에 걸친 건물, 공부와의 차이, 지분 매각, 대항력 있는 임차인 등 다수의 복합적인 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 제반 리스크를 충분히 인지하고, 현장 답사를 통한 상세한 권리 분석 및 잠재적 해결 비용을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 중심 상업 지역의 탁월한 입지: 대구 도심 핵심 지역에 위치하여 향후 개발 가능성 및 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 높은 감정가 대비 잠재적 이익: 감정가 8억 5천여만 원 대비, 철저한 리스크 관리 및 해소를 통해 재평가 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 풍부한 유동 인구 및 상업 활동: 노선상가지대의 특성상 상업적 활용도가 높으며, 유동 인구가 많아 상권 활성화에 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석: 본건의 감정가(8억 5283만 7660원)는 대구 중심 상업 지역 내 토지 가치와 건물 가치를 포함한 것으로 판단됩니다. 주변 상업 지역의 토지 시세를 고려할 때, 토지의 가치가 상당 부분을 차지할 것으로 예상됩니다. 그러나 본건은 법정지상권 성립 여지, 타인 소유 건물, 국유지 편입, 공부와의 상이함, 지분 매각 등 다수의 복잡한 권리 및 물리적 리스크를 안고 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인 김민지(보증금 0원)의 존재도 인수 시 고려해야 할 사항입니다. 이러한 복합적인 위험 요소들을 감안할 때, 실제 입찰가는 감정가를 하회할 가능성이 높습니다.

* 예상 입찰가: 600,000,000원 ~ 750,000,000원

* 분석: 상기 물건의 심각한 권리 및 물리적 리스크, 복잡한 소유권 관계, 대항력 있는 임차인 존재 등을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가(8.5억원) 대비 약 70% ~ 88% 수준으로 산정되었습니다. 이는 잠재적 인수 보증금(0원)을 제외하고, 리스크 해소에 필요한 제반 비용 및 시간을 감안한 보수적인 접근입니다. 투자자는 현장 확인 및 전문가와 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.