나이스옥션 법원경매 천안 2025타경713 [1] 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 709 부경타운하우스2단지 204동 2층207호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 야문감정 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 소재 '가전1리 경로당' 북측 인근에 위치하는 '부경타운하우스2단지' 내 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택, 농경지 등이 섞여 있는 국도주변 농촌지대입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 (1) 2층 207호, (2) 3층 308호로서, 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

각각 연립주택 1개호(거실/방, 방, 주방/식당, 욕실1, 현관, 발코니 등)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 보일러에 의한 개별난방설비, 가스공급설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, 연립주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 중로의 아스콘 포장도로, 동측으로 세로의 비포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(병천면4(일반형)), 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>, 영농여건불리농지입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다. 기타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경713 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 709 부경타운하우스2단지 204동 2층207호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 103,000,000원

* 토지면적: 53.47㎡ (약 16.17평)

* 토지지분: 53.4746㎡ (약 16.17평)

* 건물면적: 39.98㎡ (약 12.09평)

* 건물지분: 39.982㎡ (약 12.09평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 유동화물건

* 주의사항: (제공된 정보 없음)

* 특수물건정보: 공동담보, 유동화물건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 소재 '가전1리 경로당' 북측 인근에 위치한 '부경타운하우스2단지' 내에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 공동주택, 농경지가 혼재된 국도변 농촌지대입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 환경은 보통입니다.

* 도로상태: 물건지 서측으로는 중로의 아스콘 포장도로, 동측으로는 세로의 비포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(병천면4(일반형)), 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터 1000m 이내 지역), 공장설립승인지역, 공장설립제한지역, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있습니다.

* 주변 환경: 검색 결과, 해당 지역은 주택, 농경지 등이 혼재된 농촌 지역으로, 특별히 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 420,000원

* 전입일자: 2025-04-11

* 확정일자: 2025-10-10

* 배당신고일자: 2025-12-17

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원 (해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.)

* 등기부 현황:

* 소유권이전(매매): 김진숙 (2019-09-30)

* 근저당권: 신한은행 (115,200,000원, 말소기준권리, 2019-09-30)

* 임의경매 개시결정: 신한은행 (202,108,707원, 2025-09-18, 말소)

* 말소기준권리: 을4 근저당권(신한은행, 2019-09-30)이며, 본 건 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리 및 등기는 소멸 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 115,200,000원

* 물건명세서 비고: 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 주거용 연립주택으로, 주변은 농경지와 주택이 어우러진 농촌 지역입니다. 국도변에 위치하여 접근성은 양호하나, 대규모 상업 시설과의 거리가 있어 상권 이용은 제한적입니다. 인근의 '가전1리 경로당'은 지역 주민들의 생활 거점 역할을 할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 환경: 조용하고 한적한 농촌 지역의 생활 환경을 제공합니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근이 편리하며, 인근 버스정류장을 통해 지역 내 이동이 가능합니다.

* 주요 설비: 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 보일러를 이용한 개별 난방 설비, 가스 공급 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 현장 방문 시 임대차 관계를 정확히 확인할 수 없었습니다. 다만, 권리분석 상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다.

* 가격 괴리: 본 물건의 감정평가액은 103,000,000원이지만, 동일 면적(39.98㎡) 및 동일 층(2층)의 가장 최근 실거래가(2026년 5월 6일)가 45,000,000원으로 확인되어, 감정가와 실거래가 간에 상당한 가격 차이가 존재합니다. 이는 입찰 시 신중한 가치 평가를 요구합니다.

7. 종합 의견

* 본 경매 물건은 천안시 동남구 병천면 가전리에 위치한 부경타운하우스2단지 내 연립주택입니다. 감정가는 103,000,000원으로 책정되었으나, 동일 주택의 최근 실거래가(45,000,000원)와의 큰 격차는 주요 분석 포인트입니다. 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 부담되는 권리는 없으며, 임차인 역시 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 농촌 지역 특유의 환경을 고려할 때, 거주 목적이나 투자 가치 판단 시 이러한 점들을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 동일 면적, 동일 층의 물건이 최근 45,000,000원에 거래된 점은 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공합니다.

* 채권자인 신한은행이 임의경매를 신청한 것으로 보아, 채무 회수 절차상 일반 경매 물건과 유사하게 진행될 것으로 예상됩니다.

* 토지이용계획상 계획관리지역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성을 잠재적으로 내포하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정평가액은 103,000,000원입니다.

* 동일 단지 내 동일 면적(39.98㎡), 동일 층(2층)의 최근 실거래가는 45,000,000원입니다.

* 다른 유사 면적의 매물들을 고려하여 환산한 예상 시세 범위는 약 60,000,000원 ~ 70,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 65,000,000원 ~ 75,000,000원 범위에서 신중하게 고려해 볼 수 있습니다.

* 하지만, 동일 조건의 물건이 45,000,000원에 거래된 사실을 감안하여, 보다 면밀한 현장 조사를 통해 시장 가치를 재확인하고 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.