나이스옥션 법원경매 공주 2025타경112 [1] 충청남도 공주시 이인면 신영리 255-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금빛감정 · 평가일 2025.10.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 이인면 신영리 소재 'KTX공주역' 서측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 전, 답, KTX공주역, 단독주택 및 임야 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

세장형 평지로서 답으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 로폭 약3미터 미만의 진입로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>등임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 공주지원 2025타경112 (1)

경매구분: 부동산임의경매

물건종별: 토지

감정가: 667,758,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 공주시 이인면 신영리 255-2

용도: 답

토지면적: 3,669.00㎡ (약 1,110.0평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

1.3. 채권자 정보

채권자: 양OOOOOOO (등기부상 을1 근저당권자 동양산농업협동조합, 경매신청 채권자는 양산농업협동조합으로 추정됨)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명 관련

주의사항: 본 물건은 농지이므로 농지취득자격증명이 반드시 필요하며, 미제출 시 낙찰자에게 보증금이 몰수될 수 있음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청남도 공주시 이인면 신영리 소재 KTX공주역 서측 인근에 위치함.

주위는 논(답), 밭(전), KTX공주역, 단독주택 및 임야 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능함.

본건 서측으로는 폭 약 3미터 미만의 진입로가 소재함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건은 농림지역, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 농업진흥구역(농지법) 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

등기부상 본건 토지는 1999년 3월 9일 김병성 소유권 이전, 2012년 3월 28일 김하덕 소유권 이전(매매) 순으로 소유권이 변동되었음.

말소기준권리인 동양산농업협동조합의 근저당권(을1, 2012년 3월 28일 접수, 585,000,000원)보다 후순위 권리인 지상권(을2, 2012년 3월 29일 접수) 및 임의경매(갑7, 2025년 9월 22일 접수)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보임.

다만, 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라는 기재와 등기부 상 지상권의 말소 여부가 명확히 일치하지 않을 수 있으므로, 입찰 전 추가 확인이 필요함.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원임.

4. 상권분석

4.1. 지역 개발 현황

본건이 소재한 공주시는 지역 경제 활성화를 위해 다양한 산업 및 농공단지 조성을 추진하고 있음.

KTX공주역 역세권 개발 사업이 진행 중이며, 이는 향후 지역 발전에 긍정적인 영향을 줄 수 있는 호재로 작용할 수 있음.

토지이용계획 상 농림지역으로 지정되어 있으나, 주변 지역에서 생산관리 및 계획관리 지역으로의 변경 사례가 있어 향후 용도 지역 변경 가능성도 고려해볼 수 있음.

4.2. 주변 상업시설

본건의 직접적인 상업시설 정보는 제한적임. KTX공주역과 연계된 개발 가능성은 있으나, 현재는 전, 답, 임야, 단독주택 등이 혼재된 지역임.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 문화 시설

본건 인근에 직접적인 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 부족할 수 있음.

다만, KTX 공주역이 인접해 있어 주요 도시로의 이동이 용이함.

공주 시내 방향으로 이동 시 공주 한옥마을, 공산성, 무령왕릉 등 다양한 문화유적 및 관광 시설을 이용할 수 있음.

이인면 소재 벽화마을 등 지역 특색을 살린 문화 공간이 존재함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 자격

가장 큰 리스크는 농지 취득 자격 증명 발급이 필수적이라는 점임. 농업 경영 계획서 제출, 자격 요건 충족 여부 등을 확인해야 하며, 이를 충족하지 못하거나 미제출 시 보증금이 몰수되는 상황이 발생할 수 있음.

6.2. 토지 이용 제한

본건은 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 건축 등 토지 이용에 상당한 제약이 따름.

6.3. 주변 환경

인근의 다른 토지 매물 정보에서 '우사 인접' 언급이 있었던 점으로 미루어, 주변에 축사 등 환경적으로 민감할 수 있는 시설이 존재할 가능성이 있어 현장 확인 시 주의가 필요함.

6.4. 권리 관계 불확실성

등기부상 지상권 말소와 물건명세서 상 소멸되지 않는 권리로 지상권 기재가 상이하여, 입찰 전 권리관계에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 KTX공주역 인근에 위치한 농림지역의 답으로, 토지 자체의 가치보다는 역세권 개발 가능성이나 향후 용도 변경 가능성을 염두에 둔 투자 관점에서 접근할 수 있음. 그러나 농지법에 따른 취득 자격 증명 발급 필수, 농림지역의 개발 제한, 등기부와 물건명세서 상 권리 관계의 불일치 등 여러 잠재적 리스크가 상존함. 특히 농지 취득 자격 증명 미비로 인한 보증금 몰수 위험은 반드시 인지해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* KTX공주역 인근 역세권 입지

* 공주시의 지속적인 산업단지 조성 등 지역 개발 호재

* 농업진흥구역 해제 및 용도지역 변경 가능성 (잠재적)

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 667,758,000원을 기준으로 하되, 농지 취득의 어려움, 토지 이용 제한, 권리 관계의 불확실성 및 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함. 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 상회하는 수준으로 입찰 시에는 농지 취득 가능 여부와 향후 활용 방안에 대한 철저한 사전 검토가 선행되어야 함. 감정가는 토지 면적과 KTX 공주역 인근이라는 입지적 요소를 반영한 것으로 보이며, 실제 경매 시장에서의 낙찰가는 경쟁 상황 및 참여자들의 분석에 따라 달라질 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.