나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12359 [1] 충청남도 아산시 탕정면 매곡리 112-43 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유화 · 평가일 2025.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 배방읍 장재리소재 "한국토지주택공사 천안아산사업단" 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 주거나지등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형토지로 단독주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 약6미터내외의 도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역 , 성장관리계획구역(탕정06(주거형)) 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체600)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(아산신도시)

제시목록 외의 물건

지적도 및 건물개황도를 참고할 것.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 기타지붕(징크강판) 건물로서 (사용승인일: 2021.08.30) 외벽: 써모사이딩 마감등 내벽: 벽지 및 일부타일마감등 창호: 샷시 창호등

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급·배수설비, 가스설비등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 일괄매각.
2. 제시외 물탱크(감정평가서상 ㉠) 및 지상 수목 각 매각포함.
3. 목록 ③④ 도로 지분 매각임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 천안지원 2025타경12359 (1)

소재지: 충청남도 아산시 탕정면 매곡리 112-43 (신주소: 충청남도 아산시 선문로254번길 104-15)

용도: 단독주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 686,040,950원

토지면적: 3253.00㎡ (약 984.13평)

토지지분: 401.2344㎡ (약 121.37평)

건물면적: 156.55㎡ (약 47.36평)

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

특이사항: 유동화물건, 중복병합사건, 지분매각

주의사항:

* 일괄매각.

* 제시외 물탱크(감정평가서상 ㉠) 및 지상 수목 각 매각포함.

* 목록 ③④ 도로 지분 매각임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 충청남도 아산시 탕정면 매곡리에 소재하며, "한국토지주택공사 천안아산사업단" 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택 및 주거지가 형성되어 있어 주거 환경으로 적합합니다.

2.2. 교통 상황

인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 보전관리지역, 성장관리계획구역(탕정06(주거형)), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역(아산신도시)으로 지정되어 있습니다.

2.4. 도로 상태

본 건 토지는 남측으로 약 6미터 내외의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 소유권 이전 내역 및 다수의 근저당권이 설정되어 있습니다. 말소기준권리는 2021년 9월 28일 접수된 천안북부신협의 근저당권(324,000,000원)으로, 이보다 후순위의 권리인 중소기업은행, 도이치파이낸셜의 근저당권 및 중소기업은행, 천안제일신협의 임의경매 개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 건물 등기부 또한 유사한 권리관계로 소유권 보존 후 근저당 및 임의경매가 설정되었으며, 말소기준권리는 건물 등기부상 2021년 9월 28일 접수된 천안북부신용협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 471,200,000원입니다. 현재 진행 중인 본 경매(2025타경12359)의 채권자는 중소기업은행이며, 경매 신청 채권액은 109,909,049원입니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보 상 임차인 현황은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본 건은 단독주택으로서, 제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보는 모두 '다세대' 주택 거래 사례로, 본 건과는 주택 유형 및 규모에서 큰 차이가 있어 직접적인 시세 비교 분석에는 한계가 있습니다. 본 건의 감정가는 6억 8,604만 원이며, 토지 면적이 3253㎡로 넓은 편입니다. 아산시 탕정면 일대는 신도시 개발 및 삼성전자 산업단지 등 배후 수요 증가로 인해 꾸준한 지가 상승이 예상되는 지역입니다. 인근 단독주택의 실거래가 및 유사 규모 토지의 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 감정가는 시장 거래 가능성 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본 건 소재지는 주거지역으로 분류되며, 인근에 시내버스 승강장이 있어 기본적인 교통 편의를 제공합니다. 아산 신도시 개발 구역에 포함되어 있어 향후 기반 시설 확충 및 생활 편의 시설 접근성이 개선될 가능성이 있습니다. 주변에 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았으며, 주거 환경은 양호한 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '토지 지분 매각'입니다. 본 건은 건물 전체를 취득하게 되지만, 토지 3253㎡ 중 401.2344㎡의 지분만 취득하게 됩니다. 이는 나머지 토지 지분(약 2851.77㎡)을 소유한 타인과의 토지 공유 관계가 발생함을 의미하며, 향후 토지 사용 및 개발, 매각 등과 관련하여 공유자 간의 협의가 필수적이며 갈등의 소지가 있을 수 있습니다. 또한 '유동화물건', '중복병합사건' 등의 명칭은 채무 구조의 복잡성을 시사할 수 있으므로, 세부적인 권리 관계 및 이해관계자를 면밀히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 비교적 신축(사용승인 2021년 8월 30일)된 단독주택이며, 넓은 토지 지분을 포함하고 있다는 점에서 매력적인 부분이 있습니다. 아산시 탕정면의 발전 가능성과 함께 입지 조건도 양호한 편입니다. 다만, 토지 지분 매각으로 인한 공유 관계 발생이라는 중대한 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 충분한 이해와 대비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최근에 건축된 신축급 단독주택입니다.

* 전체 건물을 취득하며 넓은 토지 지분을 확보할 수 있습니다.

* 아산 신도시 개발 지역의 성장 잠재력을 누릴 수 있습니다.

* 감정가가 시장 시세 대비 경쟁력 있는 수준일 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 686,040,950원을 기준으로, 시장 상황 및 권리 관계, 특히 토지 지분 매각 리스크를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 총 채무액(471,200,000원)을 상회하면서도 수익성 확보가 가능한 수준으로, 약 80~90% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

현 시점에서의 예상 입찰가는 600,000,000원 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.