나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경16008 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 창정리 309-83 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.10.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 창정리 소재 "행복나눔경로당" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 평지로서 현황 "주거기타"(제시외 건물 소재 및 일부 통행로)로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 구거(창정리 321-17, 321-507번지)와 연계된 폭 약 5 ~ 6m 내외의 아스팔트포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(500m이내:소,말,젖소,양,사슴,염소,신양,돼지,개,닭,오리,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적개황도", "건물개황도", "사진용지" 참조.

공부와의 차이

공부상 지목 "대"이나 현황 일부 통행로로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 참고사항 없음.

물건 비고

-현황 '주거기타(제시외 건물 소재 및 일부 통행로)'로 이용중임
-지상 및 인접지(창정리 309-26, 창정리 321-17, 창정리 314-18)에 걸쳐 소재하는 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㅇ및 내부 이동식컨테이너) 매각 제외하고, 법정지상권 성립여부는 불분명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경16008 (1)

소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 창정리 309-83

용도: 대지

감정가: 62,352,000원

토지면적: 433.00㎡ (약 131평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 창정리에 소재하며, "행복나눔경로당" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 내포신도시 및 주요 IC(고덕IC 등) 접근성이 양호한 편으로 파악됩니다.

2.3. 형태 및 이용상태

토지는 사다리형의 평지로서, 현재 '주거기타(제시외 건물 소재 및 일부 통행로)'로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 남측으로 구거(창정리 321-17, 321-507번지)와 연계된 폭 약 5~6m 내외의 아스팔트 포장도로를 이용 중입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 본건은 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(일부제한지역(500m 이내: 소, 말, 젖소, 양, 사슴, 염소, 신양, 돼지, 개, 닭, 오리, 메추리))으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

* 소유권이전 (1993-09-08): 김용진

* 소유권이전 (2023-05-25): 김철수 (협의분할에 의한 상속)

* 압류 (2024-12-12): 예산세무서장 (말소기준권리)

* 가압류 (2025-03-07): 한국캐피탈 (금 31,335,226원)

* 강제경매 (2025-09-23): 한국캐피탈주식회사 (8번 가압류의 본압류 이행)

3.2. 말소기준권리

압류(예산세무서장, 2024-12-12)가 말소기준권리입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본건은 단독주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 주변에 상업시설이 밀집한 지역은 아닙니다. 다만, 내포신도시가 인근에 위치하고 있어 배후수요 측면에서 잠재력을 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

* 인근에 "행복나눔경로당"이 위치합니다.

* 차량 접근이 가능하며 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 주변 환경은 단독주택과 농경지가 혼재되어 있어 조용한 생활이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 및 제시외 건물

가장 중요한 리스크는 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점입니다. 토지만 매각 대상이며, 토지 지상 및 인접지에 걸쳐 소재하는 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㅇ 및 이동식 컨테이너)은 매각에서 제외됩니다. 이로 인해 토지 이용에 제약이 따를 수 있으며, 법정지상권이 성립될 경우 토지 활용에 심각한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 공부와의 차이

공부상 지목은 '대'이나, 현황 일부가 통행로로 이용 중입니다.

6.3. 수해 위험

삽교읍 지역은 삽교천 인근에 위치하여 과거 하천 범람으로 인한 수해 피해가 발생한 사례가 있습니다. 따라서 침수 위험에 대한 대비가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 예산군 삽교읍 창정리 소재 대지로서, 토지만 매각되는 부동산강제경매 물건입니다. 입지적으로는 차량 접근성이 양호하고 내포신도시와 인접해 있다는 장점이 있으나, 제시외 건물의 존재와 법정지상권 성립 여부 불분명, 토지 현황(일부 통행로 이용) 등 권리 및 이용상 복합적인 리스크를 안고 있습니다. 특히 법정지상권 문제는 입찰 전 철저한 조사가 필요하며, 이 부분이 명확히 해결되지 않을 경우 예상치 못한 추가 비용이나 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다. 또한, 해당 지역의 수해 위험 가능성도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 토지만 매각 대상이므로, 건물 철거 또는 신축 시 토지 활용 계획 수립 용이.

* 계획관리지역으로 향후 개발 가능성 잠재.

* 주변 시세 대비 저평가될 경우 가격 메리트 발생 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 62,352,000원입니다. 임차인 인수 보증금이 0원이고, 제시된 권리 분석상 인수할 부담이 없어 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 법정지상권 성립 여부 불분명이라는 중대한 리스크가 존재하므로, 이에 대한 조사 비용 및 예상되는 법적 분쟁 비용, 향후 토지 활용 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 법정지상권 문제가 해결된다는 전제 하에, 감정가의 80%~100% 수준에서 검토해 볼 수 있으나, 불확실성이 큰 만큼 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.