나이스옥션 법원경매 제천 2025타경169 [1] 충청북도 단양군 대강면 두음리 590-39 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: PRA감정 · 평가일 2025.10.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 단양군 대강면 두음리 소재 "대강면 체육공원" 남서측 원거리방향에 위치하는 토지 및 건물로서, 본건의 주변은 도로변을 따라 상업용, 주거용 부동산이 혼재하고 있으며 월편으로는 과수원 후면으로는 주거용 부동산(단독주택)이 주로소재하고 있음.

교통상황

본건까지 일반차량에 의한 접근이 양호하며 남서측 방면으로 도보1분 정도의 거리에 노선버스정류장(두음리)이 소재하는 등 제반교통편익성은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 주상용부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건의 북서측 방면으로 노폭 8~10m 의 아스팔트 포장도로(사인암로)에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 개발진흥지구(개발진흥지구) , 제2종지구단위계획구역 , 제2종지구단위계획구역(근린생활시설용지), 가축사육제한구역(2025-06-11)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

명세표, 건물개황도, 사진용지란 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 조적구조(에이엘씨), 금속기와지붕 건물로서 외벽 - 1층: 드라이비트, 돌붙임, 징크판넬 등 - 2층: 드리아비트 등 창호 - 1층: 폴딩도어 등 - 2층: 하이샷시 창호 등 바닥 - 1층: 타일마감 등 - 2층: 장판 및 타일 마감 등 내벽 - 1층: 타일, 페인팅 마감 - 1층: 벽지, 타일 마감

이용상태

1층 - 일반음식점으로 이용중임 2층 - 단독주택(방1,거실1,주방1,현관,화장실)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 기본전기시설, 난방시설 등

부합물 및 종물

명세표, 건물개황도, 사진용지란 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.현황조사보고서의 별첨사진상의 경량 철골조 판넬 건물 연장공간(감정평가상 제시외 경량철골조 판넬지붕 18.50㎡로 보임), 경량 철골조 1층 처마시설, 경량 철골조 판넬 지붕 2층 처마시설, 태양광 패널은 매각대상에 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제천지원 2025타경169 (1)

* 소재지: 충청북도 단양군 대강면 두음리 590-39

* 건물 신주소: 충청북도 단양군 사인암로 698 (대강면 두음리)

* 용도: 근린주택

* 감정가: 204,608,400원

* 토지면적: 119.00㎡ (약 36.00평)

* 건물면적: 99.65㎡ (약 30.14평)

* 건축면적(건축물대장상): 64.8㎡ (약 19.60평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 단양새마을금고 (추정)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 금속기와지붕

* 건물 층수: 지상 2층

* 사용승인일: 2016년 07월 05일

* 1층 용도: 제2종근린생활시설 (일반음식점)

* 2층 용도: 단독주택 (방 1, 거실 1, 주방 1, 현관, 화장실 1)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 단양군 대강면 두음리에 소재하며, "대강면 체육공원"에서 남서측 원거리에 위치합니다. 주변으로는 도로변을 따라 상업용, 주거용 부동산이 혼재되어 있으며, 월편으로는 과수원, 후면으로는 주거용 부동산(단독주택)이 주로 소재하고 있습니다.

* 교통상황: 일반 차량으로의 접근이 양호하며, 남서측 방향으로 도보 1분 거리에 노선버스정류장(두음리)이 소재하여 제반 교통편익성은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건의 북서측 방면으로 노폭 8~10m의 아스팔트 포장도로(사인암로)에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역(근린생활시설용지), 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 06월 30일 접수된 단양새마을금고 근저당권(을10)입니다.

* 선순위 권리: 없습니다.

* 후순위 권리: 본 경매개시결정(2025타경169) 외 다수의 가압류, 가처분 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리 이하의 권리들은 경매 완료 시 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 262,427,227원

* 임차인 현황:

* *: 2021년 04월 26일 전입(사업자등록일). 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 있음. (주의: 임차인의 보증금 및 차임 정보가 명확하지 않으나 대항력이 있어 인수될 수 있습니다. 실제 명도 과정 및 법적 확인이 필요합니다.)

* 주식회사탑스페이스: 2025년 09월 05일 전입(사업자등록일). 보증금 5,000,000원, 차임 750,000원. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 이선학의 보증금이 0원으로 신고되어 있습니다.)

4. 상권분석

* 주변 이용현황: 본건 주변은 도로변을 따라 상업용, 주거용 부동산이 혼재되어 있으며, 월편으로는 과수원, 후면으로는 주거용 부동산(단독주택)이 주로 소재하고 있습니다. 1층은 일반음식점, 2층은 단독주택으로 이용 중으로, 지역 주민 및 인근 관광객을 대상으로 한 상권 형성이 가능합니다. "대강면 체육공원" 인근으로 유동 인구 발생 가능성이 있습니다.

* 관광지 접근성: 사인암, 선암계곡 등 단양의 주요 관광지와 인접하여 관광객 수요를 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 도보 1분 거리에 노선버스정류장(두음리)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. "대강면 체육공원"이 인근에 있어 야외 활동 및 여가 생활에 유리합니다.

* 주거환경: 주변에 단독주택 등 주거용 부동산이 분포하여 주거 환경으로 적합합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 이선학 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 대항력이 있어 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 보증금이 0원으로 명시되어 있더라도 실제 협상 또는 명도 과정에서 예상치 못한 비용이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 제시외 건물 포함: 경량 철골조 판넬 건물 연장공간, 1층 처마시설, 2층 처마시설, 태양광 패널 등 제시외 건물 및 시설물이 매각 대상에 포함되어 있습니다. 이에 대한 현황 파악 및 명도/인수 여부를 명확히 확인해야 합니다.

* 토지 이용계획: 제2종지구단위계획구역(근린생활시설용지) 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 관한 계획을 확인해야 합니다.

* 건축물 상태: 2016년 준공된 건물로, 1층은 일반음식점으로, 2층은 주택으로 이용 중입니다. 업종 변경이나 용도 변경 시 관련 규제 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 단양군 대강면 두음리에 위치한 근린주택으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다. 대강면 소재지의 기본적인 편의시설과 인접한 관광지 접근성을 갖추고 있으며, 1층 상가 및 2층 주택으로 활용 가능성이 있습니다. 다만, 보증금 0원에 대항력 있는 임차인이 존재하고, 제시외 건물 및 시설물도 매각에 포함되어 있어 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각을 통한 토지 및 건물 동시 활용: 토지와 건물을 함께 취득하여 임대 수익, 실거주, 또는 사업장 운영 등 다양한 목적으로 활용할 수 있습니다.

* 관광지 인접 입지: 단양의 주요 관광지인 사인암, 선암계곡 등과 가까워 관광객을 대상으로 한 숙박업(펜션) 또는 상업시설 운영 시 높은 잠재력을 가질 수 있습니다.

* 지역 특화 활용 가능성: 단양의 자연 환경과 연계하여 농산물 판매, 체험 프로그램 운영 등 지역 특화 사업과 결합한 활용도 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 204,608,400원

* 주변 시세 분석:

* 단양군 대강면 지역의 근린주택 및 단독주택 시세는 지역적 특성과 건물 상태에 따라 편차가 큽니다. 주변 단독/전원주택 매물 정보를 종합하면, 비슷한 면적의 주택이 약 2억원 초중반에서 4억원대에 거래되고 있음을 알 수 있습니다. 특히 2016년에 신축된 근린주택임을 감안할 때, 감정가와 유사하거나 그 이상의 가치를 가질 수 있습니다.

* 관광지인 사인암 인근의 펜션이나 상가 등은 성수기에는 높은 임대 수익을 기대할 수 있으나, 비수기에는 공실률 등 변동성이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물(처마시설, 태양광 패널 등)은 별도 가치 평가가 필요하지만, 일반적으로 매각에 포함되어 감정가에 반영됩니다.

* 잠재적 리스크 고려:

* 대항력 있는 임차인(이선학)의 보증금 0원 신고는 실제 명도 과정에서 협상 비용이 발생할 가능성을 내포합니다.

* 제시외 건물 및 시설물의 명도/인수 관련 비용을 추가로 고려해야 합니다.

* 현 시세 기준 예상 입찰가:

* 감정가를 기준으로 보수적으로 접근 시, 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 204,608,400원 * 0.7 ≈ 143,225,880원

* 204,608,400원 * 0.85 ≈ 173,917,140원

* 이러한 가격대는 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 가능성을 보여줍니다.

* 종합적인 예상 입찰가:

150,000,000원 ~ 175,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가와 주변 시세, 그리고 인수해야 할 권리 및 예상 명도 비용을 종합적으로 고려하여 산정되었습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 임차인과의 상담, 지역 부동산 전문가의 의견 청취 등을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.