나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5430 [1] 충청북도 제천시 백운면 운학리 757-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital · 평가일 2025.10.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 백운면 운학리 소재 "운학2리(차도리마을)" 북측 근거리에 위치하 고 있는 부동산(주택)이며, 주위는 산간 임야 및 농경지대로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건 토지는 지적도상 맹지이나 현황은 로폭 약2.5m~3m 도로와 연결되어 있어 차량 접근 가능하나 대중교통이 운행되는 곳까지는 근거리로서 교통상황 불편함.

형태 및 이용상태

본건 토지의 형태는 부정형이며, "대"로서 단독주택 부지로 이용하고 있음

인접 도로상태

본건 토지는 지적도상 맹지이나 현황은 로폭 약2.5~3m 도로와 열결되어 있음

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

제시목록 외의 물건

없 음

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물감정평가요항표" 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물(기호2)은 2023.09.25자로 사용승인 되었으며,일반목구조 기타지붕(패널) 단층 단독주택으로서 외벽: 페인트 등 마감. 내벽: 벽지도배 등 마감. 창호: 샷시창

이용상태

본건 건물은 단독주택(방1,거실,주방,화장실2,다용도실,현관)으로 이용하고 있음

설비내역

난방설비,위생설비,급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

㉠: 판넬조 판넬지붕, 화장실 및 창고, 약12.6㎡ ㉡: 판넬조 판넬지붕,보일러실,약4㎡

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

물건 비고

지분 매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음
일괄매각. 제시외 건물 ㄱ, ㄴ 지분 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

1.1. 사건 개요

사건번호: 제천지원 2025타경5430 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

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1.2. 물건 상세 정보

소재지: 충청북도 제천시 백운면 운학리 757-1

용도: 단독주택

토지면적: 830.00㎡ (약 251.09평)

토지지분: 415㎡ (약 125.55평)

건물면적: 57.72㎡ (약 17.46평)

건물지분: 28.86㎡ (약 8.73평)

건물 제시외면적: 16.60㎡ (약 5.02평) ( ㄱ, ㄴ 지분 포함)

2

1.3. 매각물건

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

일괄매각: 제시외 건물 ㄱ, ㄴ 지분 매각 포함

2

1.4. 감정가

감정가: 83,884,200원

2

2. 입지조건

2

2.1. 주변 환경 및 주위 조건

본건은 충청북도 제천시 백운면 운학리 소재 "운학2리(차도리마을)" 북측 근거리에 위치하며, 주위는 산간 임야 및 농경지대로 이루어져 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건 토지는 지적도상 맹지이나, 현황은 로폭 약 2.5m~3m 도로와 연결되어 있어 차량 접근은 가능합니다. 다만, 대중교통이 운행되는 곳까지는 거리가 있어 교통 상황은 다소 불편한 편입니다.

2

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)에 해당됩니다.

2

3. 권리분석

2

3.1. 토지 등기부 요약

토지 등기부상 소유권 변동 및 권리 관계가 확인되며, 말소기준권리는 2024년 12월 13일 접수된 국민은행의 가압류(금712,050,314원)입니다. 이후 국민은행의 강제경매개시결정(2025타경5430)이 등기되어 본 경매 물건의 말소기준권리가 됩니다. 등기부채권 총액은 712,050,314원입니다.

2

3.2. 건물 등기부 요약

건물 등기부상 소유권 보존 후, 토지와 동일하게 국민은행의 가압류(말소기준권리) 및 강제경매개시결정이 등기되어 있습니다. 등기부채권 총액은 712,050,314원입니다.

2

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

보고된 임차인 현황 상 인수되는 보증금은 없습니다.

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4. 상권분석

2

4.1. 주변 부동산 시세 동향

제천시 백운면 운학리는 자연환경이 좋은 농촌 지역으로, 단독주택 및 전원주택 매물이 주로 거래되고 있습니다. 주변 전원주택의 매매 사례를 살펴보면, 토지 면적 141평에 주택 17평인 경우 8,500만원에 거래된 사례가 있으며, 토지 755평에 주택 35평인 경우 3억 3천만원에 매물로 나와 있습니다. 또한, 토지 415㎡(125평)에 주택 82.89㎡(25평)인 경우 1억 9천 5백만원에 매물로 나와 있습니다. 최근 거래가 많지 않아 정확한 시세 파악에는 한계가 있으나, 본건과 유사한 조건의 토지 면적 대비 가격대는 1억 원 초중반에서 2억원 중반대로 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 본건은 지분 매각이므로 실제 거래가는 이보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

2

4.2. 유사 물건 거래 사례

과거 2013년 당시, 제천시 백운면 운학리에서 대지 228평(약 751㎡), 건물 38평(약 123㎡) 주택이 1억 4천만원에서 1억 6천만원에 급매물로 나왔던 사례가 있습니다. 이는 현재 시점과는 차이가 있으나, 해당 지역의 부동산 거래 흐름을 간접적으로 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

2

4.3. 주변 혐오시설 유무

제천시에는 폐기물 처리업소 및 폐쇄된 매립장 관련 이슈가 있으나, 본건 소재지인 백운면 운학리 757-1번지로부터 직접적인 혐오시설의 존재는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 제천시 왕암동 폐기물 매립장 관련 환경 오염 및 주민 피해 사례가 보도된 바 있어, 해당 지역 개발 및 부동산 가치에 간접적인 영향을 줄 가능성은 존재합니다.

2

5. 생활정보

2

5.1. 편의시설 및 교육 시설 접근성

본건은 제천시 백운면 소재지에 인접해 있어, 면 소재지 내 초·중학교, 의원, 약국, 농협 하나로마트 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리한 편입니다. 제천 시내까지는 차량으로 약 15분~30분 거리에 있어, 시내의 종합병원, 대형마트 등 보다 다양한 편의시설 및 문화시설 이용도 가능합니다.

2

6. 잠재적 리스크

2

6.1. 공유 지분 매각의 특성

본건은 토지와 건물 모두 지분으로 매각됩니다. 지분 매각의 경우, 다른 공유자와의 협의 없이는 단독으로 사용·수익하거나 처분하는 데 제약이 따릅니다. 공유물 분할 소송 등으로 이어질 경우 시간적, 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

2

6.2. 맹지(도로 접면) 및 현황 도로

본건 토지는 공부상 맹지이나, 현황은 약 2.5m~3m 폭의 도로와 연결되어 있습니다. 도로 접근성은 확보되었으나, 법정 도로의 폭이나 접면 길이 등에 대한 법적 검토가 필요하며, 향후 건축 행위나 재건축 시 제한이 발생할 소지가 있습니다.

2

6.3. 공유자 우선매수권 행사 가능성

공유자의 우선매수신고가 있음을 유의해야 합니다. 이는 경매 낙찰자가 결정된 후, 다른 공유자가 낙찰가로 해당 물건을 우선 매수할 수 있는 권리입니다. 다만, 이 권리는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

2

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 제천시 백운면 운학리에 위치한 단독주택의 토지 및 건물 지분 매각 건입니다. 주변 환경은 자연녹지 지역의 농경지 및 임야와 인접해 있어 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 건물은 2023년 9월 사용 승인된 비교적 신축에 가까운 상태입니다. 그러나 지적도상 맹지라는 점, 토지 및 건물 모두 지분 매각이라는 점, 그리고 공유자 우선매수권이 존재한다는 점 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 특히 지분 매각으로 인한 다른 공유자와의 관계 설정 및 향후 공유물 분할 등에 대한 면밀한 사전 검토가 필수적입니다. 주변 시세 대비 감정가가 높지 않게 책정된 것으로 보이나, 지분이라는 특성과 맹지라는 점, 그리고 높은 채권 총액(7억 원 이상)이 낙찰 후 부담으로 작용할 수 있습니다.

2

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2023년 사용승인)인 단독주택 건물

* 제천 백운면의 자연 친화적인 환경

* 인근 면소재지 생활 편의시설 접근성 양호

2

9. 예상 입찰가

본건은 지분 매각으로 인한 불확실성, 맹지라는 점, 그리고 공유자 우선매수권 행사 가능성이 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다. 주변 시세 및 거래 사례를 종합적으로 고려했을 때, 토지(830㎡)의 감정가(83,884,200원)가 지분(415㎡)을 감안하면 약 41,942,100원으로 산정될 수 있습니다. 건물(57.72㎡)의 감정가는 41,942,100원으로 추정됩니다.

현재 제시된 감정가(83,884,200원)는 토지 전체 면적과 건물 전체 면적을 기준으로 책정된 것으로 보이며, 지분 매각임을 감안하여 투자 가치를 재평가해야 합니다.

공유자 우선매수권 행사를 고려하여, 1회 행사 가능한 우선매수 가격보다 높지 않게 입찰하는 것이 전략적일 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가인 83,884,200원에서 약 30%~50% 수준으로, 3천만원대 초반에서 4천만원대 초반 사이에서 결정될 것으로 조심스럽게 예상합니다.

따라서, 예상 입찰가는 30,000,000원 ~ 42,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 답사를 통해 건물 상태를 직접 확인하고, 공유자들과의 소통 가능성을 다각도로 검토하신 후, 법률 전문가와 상담하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 개요

사건번호: 제천지원 2025타경5430 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

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1.2. 물건 상세 정보

소재지: 충청북도 제천시 백운면 운학리 757-1

용도: 단독주택

토지면적: 830.00㎡ (약 251.09평)

토지지분: 415㎡ (약 125.55평)

건물면적: 57.72㎡ (약 17.46평)

건물지분: 28.86㎡ (약 8.73평)

건물 제시외면적: 16.60㎡ (약 5.02평) (ㄱ, ㄴ 지분 포함)

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1.3. 매각물건

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

일괄매각: 제시외 건물 ㄱ, ㄴ 지분 매각 포함

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1.4. 감정가

감정가: 83,884,200원

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2. 입지조건

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2.1. 주변 환경 및 주위 조건

본건은 충청북도 제천시 백운면 운학리 소재 "운학2리(차도리마을)" 북측 근거리에 위치하며, 주위는 산간 임야 및 농경지대로 이루어져 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

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2.2. 교통 및 도로 접근성

본건 토지는 지적도상 맹지이나, 현황은 로폭 약 2.5m~3m 도로와 연결되어 있어 차량 접근은 가능합니다. 다만, 대중교통이 운행되는 곳까지는 거리가 있어 교통 상황은 다소 불편한 편입니다.

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2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)에 해당됩니다.

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3. 권리분석

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3.1. 토지 등기부 요약

토지 등기부상 소유권 변동 및 권리 관계가 확인되며, 말소기준권리는 2024년 12월 13일 접수된 국민은행의 가압류(금712,050,314원)입니다. 이후 국민은행의 강제경매개시결정(2025타경5430)이 등기되어 본 경매 물건의 말소기준권리가 됩니다. 등기부채권 총액은 712,050,314원입니다.

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3.2. 건물 등기부 요약

건물 등기부상 소유권 보존 후, 토지와 동일하게 국민은행의 가압류(말소기준권리) 및 강제경매개시결정이 등기되어 있습니다. 등기부채권 총액은 712,050,314원입니다.

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3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

보고된 임차인 현황 상 인수되는 보증금은 없습니다.

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4. 상권분석

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4.1. 주변 부동산 시세 동향

제천시 백운면 운학리는 자연환경이 좋은 농촌 지역으로, 단독주택 및 전원주택 매물이 주로 거래되고 있습니다. 주변 전원주택의 매매 사례를 살펴보면, 토지 면적 141평에 주택 17평인 경우 8,500만원에 거래된 사례가 있으며, 토지 755평에 주택 35평인 경우 3억 3천만원에 매물로 나와 있습니다. 또한, 토지 415㎡(125평)에 주택 82.89㎡(25평)인 경우 1억 9천 5백만원에 매물로 나와 있습니다. 최근 거래가 많지 않아 정확한 시세 파악에는 한계가 있으나, 본건과 유사한 조건의 토지 면적 대비 가격대는 1억 원 초중반에서 2억원 중반대로 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 본건은 지분 매각이므로 실제 거래가는 이보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

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4.2. 유사 물건 거래 사례

과거 2013년 당시, 제천시 백운면 운학리에서 대지 228평(약 751㎡), 건물 38평(약 123㎡) 주택이 1억 4천만원에서 1억 6천만원에 급매물로 나왔던 사례가 있습니다. 이는 현재 시점과는 차이가 있으나, 해당 지역의 부동산 거래 흐름을 간접적으로 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

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4.3. 주변 혐오시설 유무

제천시에는 폐기물 처리업소 및 폐쇄된 매립장 관련 이슈가 있으나, 본건 소재지인 백운면 운학리 757-1번지로부터 직접적인 혐오시설의 존재는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 제천시 왕암동 폐기물 매립장 관련 환경 오염 및 주민 피해 사례가 보도된 바 있어, 해당 지역 개발 및 부동산 가치에 간접적인 영향을 줄 가능성은 존재합니다.

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5. 생활정보

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5.1. 편의시설 및 교육 시설 접근성

본건은 제천시 백운면 소재지에 인접해 있어, 면 소재지 내 초·중학교, 의원, 약국, 농협 하나로마트 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리한 편입니다. 제천 시내까지는 차량으로 약 15분~30분 거리에 있어, 시내의 종합병원, 대형마트 등 보다 다양한 편의시설 및 문화시설 이용도 가능합니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 공유 지분 매각의 특성

본건은 토지와 건물 모두 지분으로 매각됩니다. 지분 매각의 경우, 다른 공유자와의 협의 없이는 단독으로 사용·수익하거나 처분하는 데 제약이 따릅니다. 공유물 분할 소송 등으로 이어질 경우 시간적, 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

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6.2. 맹지(도로 접면) 및 현황 도로

본건 토지는 공부상 맹지이나, 현황은 약 2.5m~3m 폭의 도로와 연결되어 있습니다. 도로 접근성은 확보되었으나, 법정 도로의 폭이나 접면 길이 등에 대한 법적 검토가 필요하며, 향후 건축 행위나 재건축 시 제한이 발생할 소지가 있습니다.

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6.3. 공유자 우선매수권 행사 가능성

공유자의 우선매수신고가 있음을 유의해야 합니다. 이는 경매 낙찰자가 결정된 후, 다른 공유자가 낙찰가로 해당 물건을 우선 매수할 수 있는 권리입니다. 다만, 이 권리는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

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7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 제천시 백운면 운학리에 위치한 단독주택의 토지 및 건물 지분 매각 건입니다. 주변 환경은 자연녹지 지역의 농경지 및 임야와 인접해 있어 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 건물은 2023년 9월 사용 승인된 비교적 신축에 가까운 상태입니다. 그러나 지적도상 맹지라는 점, 토지 및 건물 모두 지분 매각이라는 점, 그리고 공유자 우선매수권이 존재한다는 점 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 특히 지분 매각으로 인한 다른 공유자와의 관계 설정 및 향후 공유물 분할 등에 대한 면밀한 사전 검토가 필수적입니다. 주변 시세 대비 감정가가 높지 않게 책정된 것으로 보이나, 지분이라는 특성과 맹지라는 점, 그리고 높은 채권 총액(7억 원 이상)이 낙찰 후 부담으로 작용할 수 있습니다.

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8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2023년 사용승인)인 단독주택 건물

* 제천 백운면의 자연 친화적인 환경

* 인근 면소재지 생활 편의시설 접근성 양호

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9. 예상 입찰가

본건은 지분 매각으로 인한 불확실성, 맹지라는 점, 그리고 공유자 우선매수권 행사 가능성이 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다. 주변 시세 및 거래 사례를 종합적으로 고려했을 때, 토지(830㎡)의 감정가(83,884,200원)가 지분(415㎡)을 감안하면 약 41,942,100원으로 산정될 수 있습니다. 건물(57.72㎡)의 감정가는 41,942,100원으로 추정됩니다.

현재 제시된 감정가(83,884,200원)는 토지 전체 면적과 건물 전체 면적을 기준으로 책정된 것으로 보이며, 지분 매각임을 감안하여 투자 가치를 재평가해야 합니다.

공유자 우선매수권 행사를 고려하여, 1회 행사 가능한 우선매수 가격보다 높지 않게 입찰하는 것이 전략적일 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가인 83,884,200원에서 약 30%~50% 수준으로, 3천만원대 초반에서 4천만원대 초반 사이에서 결정될 것으로 조심스럽게 예상합니다.

따라서, 예상 입찰가는 30,000,000원 ~ 42,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 답사를 통해 건물 상태를 직접 확인하고, 공유자들과의 소통 가능성을 다각도로 검토하신 후, 법률 전문가와 상담하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.