나이스옥션 법원경매 제천 2025타경171 [1] 충청북도 단양군 대강면 직티리 59-16 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital감정 · 평가일 2025.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 단양군 대강면 직티리 소재 "직티리마을" 동측 인근 지방도로 인근에 위 치하고 있는 부동산(주택)이며,주위는 농경지,과수원,농촌마을,창고시설, 임야 등으로 형성 된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 토지까지 차량 접근 가능하며, 인근으로 대중교통이 운행되고 있어 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지의 형태는 사다리형이며, "대"로서 주택부지로 이용하고 있음

인접 도로상태

본건 토지는 서측으로 세로(가) 도로와 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역,가축사육제한구역(2025-06-11)(일부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

제시목록 외의 물건

없 음

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물감정평가요항표" 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

※본건 건물(기호2)은 2018.12.28자로 사용승인되었으며,철근콘크리트구조 기와지붕 2층 단독주택으로서 외벽: 치장벽돌쌓기 등 마감 내벽: 벽지도배 등 마감 창호: 샷시창

이용상태

본건 건물은 주택(1층: 방2,거실,주방/식당,화장실,내부 계단,현관, 2층: 방1,내부계단)으로 이용하고 있음.

설비내역

본건 건물에는 난방설비,위생설비,급배수설비 등 설치되어 있음

부합물 및 종물

㉠: 철재기둥 판넬지붕, 테라스,액16.4㎡ ㉡: 판넬조 판넬지붕,창고,약8㎡

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.현황조사보고서의 별첨사진과 같이 제시 외 조립식 판넬 창고, 조립식 판넬 보일러실, 조립식 판넬 창고 주택 이음부분, 경량 철골조 판넬 지붕 처마는 매각대상에 포함.
3.본건은 지방도로에서 접근하는 도로(직티리 59-15)는 타인소유임.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 제천지원 2025타경171 (1)

소재지: 충청북도 단양군 대강면 직티리 59-16

용도: 단독주택

감정가: 230,227,680원

토지면적: 496.00㎡ (약 150평)

건물면적: 91.52㎡ (약 27.7평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

주위환경

본건은 충청북도 단양군 대강면 직티리 소재 "직티리마을" 동측 인근 지방도로 인근에 위치하고 있으며, 주변은 농경지, 과수원, 농촌마을, 창고시설, 임야 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건 토지까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 대중교통이 운행되고 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.

도로상태

본건 토지는 서측으로 세로(가) 도로와 접하고 있습니다. 그러나 본건으로 접근하는 도로(직티리 59-15)는 타인 소유이므로 도로 이용에 대한 확인이 필요합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 보전관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(2025-06-11)에 일부 포함되어 있어 향후 건축 및 증축 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2019년 04월 10일에 접수된 단양새마을금고의 근저당권 (금165,100,000원)입니다.

총 등기부채권액

본건과 관련된 총 등기부채권액은 185,100,000원입니다. (근저당 165,100,000원 + 가압류 20,000,000원)

인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리가 없어, 본 경매 절차를 통해 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

임차인 현황

* 임차인: 김규겸

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-09-11

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025-10-02

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 30,000,000원에 대해 배당 순위에 따라 변제받게 되며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

주변 시세

단양군 대강면 직티리 일대의 유사 단독주택 매매 시세는 물건의 상태, 토지 면적, 건축 연도 등에 따라 상이하나, 본건과 유사한 조건의 주택은 대략 1억 5천만원에서 3억원 내외로 형성되어 있을 것으로 추정됩니다. 다만, 구체적인 시세는 최신 부동산 정보와 현장 조사를 통해 보다 정확한 파악이 필요합니다.

개발 가능성

단양 지역은 관광지로 유명하며, 향후 지역 개발 계획이나 관광객 유치 정책에 따라 부동산 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설

본건은 농촌 마을에 위치하여 대규모 편의시설보다는 소규모 지역 상점, 관공서(면사무소, 우체국 등) 등 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능할 것으로 보입니다. 더불어 단양군청 소재지까지 차량 이동 시 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역임을 감안하여 인근 축사 등의 존재 가능성은 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

사설 도로 접근

본건으로 진입하는 일부 도로가 타인 소유이므로, 도로 사용에 따른 민원이 발생하거나 향후 사용료 지불 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 계약 전 반드시 확인 및 소통이 필요한 부분입니다.

토지이용계획 및 제한사항

보전관리지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 일부 제약이 따를 수 있습니다.

제시외 건물

매각에 포함된 제시외 조립식 판넬 창고, 보일러실, 처마 등이 존재합니다. 이는 별도의 철거 비용이 발생하거나, 법규 위반 시 이행강제금이 부과될 가능성도 있으므로 사전에 정확한 현황 파악이 중요합니다.

1.6. 투자 포인트

신축 연도

본건 주택은 2018년 12월 28일 사용승인된 비교적 신축 건물로, 즉시 거주 또는 임대가 용이한 장점이 있습니다.

관광지 인접

대한민국 대표 관광지인 단양군에 위치하여, 전원생활을 위한 주택 또는 주말주택, 펜션 등 투자 목적 다양화가 가능합니다.

감정가 대비 잠재력

감정가가 보수적으로 책정되었을 가능성이 있으며, 향후 주변 시세 상승에 따른 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 충청북도 단양군 대강면 직티리에 위치한 단독주택으로, 비교적 신축 건물이며 주변 자연환경이 우수하여 전원생활 또는 세컨드 하우스로 적합한 물건입니다. 다만, 진입로가 타인 소유이고 가축사육제한구역이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 권리관계는 임의경매로 진행되어 낙찰 후 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력 또한 없어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 제시외 건물 포함 여부를 꼼꼼히 확인하고, 도로 문제에 대한 사전 점검이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 감정가는 230,227,680원입니다.

권리 분석 상 인수되는 권리 및 임차인 보증금이 없으므로, 낙찰 시 부담이 적은 편입니다.

주변 시세 및 물건의 현 상태, 입지 조건을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 현재 시세 조사 및 현장 방문을 통해 물건의 가치를 재평가한 후, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 210,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 결정될 것으로 보입니다. (이는 시세 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.