나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30807 [1] 충청북도 충주시 앙성면 능암리 623-14 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: PRA감정 · 평가일 2025.10.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 앙성면 능암리 소재 "온유랜드주식회사 충주지점" 남동측 인근방향에 위치하는 토지 및 건물로서, 본건의 주변은 소규모의 취락지역으로서 배후로 전답지, 임야가 주를 이루고 남동측 븐방으로 하천, 북서측 근방으로 호텔 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 일반차량에 의한 접근이 가능하며, 북측 방향으로 도보 1분 정도의 거리에 노선버스정류장(능암(종점방향))이 소재하는 등 제반교통편익성은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서, 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건의 북서측 방면으로 노폭 약3~4m 정도의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 자연취락지구(능암2지구) , 주거용지(2014-01-20)(주거용지[A-7]) , 지구단위계획구역(2014-01-20) , 소로3류(폭 8m 미만)(2014-01-20)(소로3류-앙성18호)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천지구(중원온천지구)<온천법>

제시목록 외의 물건

명세표, 건물개황도, 사진용지란 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1. 기호 2의 주택 흙벽조 철기와 지붕 단충 단독주택으로서 외벽-흙벽위 페인팅마감 창호-샷시창호 바닥-장판, 타일 등 2. 기호 2의 창고 블럭조 기와지붕 단층 창고로서 외벽- 몰탈위 페인팅 마감 창호- 샷시창호 바닥- 시멘트 몰탈마감

이용상태

1. 기호 2의 주택: 방, 주방, 거실 등 2. 기호 2의 창고: 창고(5칸)

설비내역

1. 기호 2의 주택: 위생 및 급배수설비, 보일러 난방 등, 기본전기시설 등 2. 기호 2의 창고: 기본 전기시설

부합물 및 종물

명세표, 건물개황도, 사진용지란 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

-일괄매각
-제시외 건물 1-1 ~ 1-5 매각 포함
-목록 2 창고부분은 공부상 47.8㎡이나 현황은 67.5㎡임
-목록 1 지상 제시외 건물 1개동 소재하나 매각 제외(이에 대한 법정지상권 성립여부 불분명, 이로 인해 소유권행사가 제한되는 경우의 단가 및 위치 등 감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 충주지원 2025타경30807 (1)

소재지: 충청북도 충주시 앙성면 능암리 623-14

용도: 단독주택

감정가: 187,197,400원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 405.00㎡ (약 122.51평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 91.40㎡ (약 27.65평)

건물 제시외면적: 82.87㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 법정지상권

주의사항:

* 일괄매각 대상입니다.

* 제시외 건물 1-1 ~ 1-5는 매각에 포함됩니다.

* 목록 2 창고 부분은 공부상 47.8㎡이나 현황은 67.5㎡입니다.

* 목록 1 지상에 소재한 제시외 건물 1개동은 매각에서 제외됩니다. 해당 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 이로 인해 소유권 행사가 제한될 수 있으므로 감정평가서를 참조하시기 바랍니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청북도 충주시 앙성면 능암리에 위치하며, 주변은 소규모 취락지역으로 전답과 임야가 배후로 자리하고 있습니다. 남동측으로는 하천이, 북서측으로는 호텔 등이 소재하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

일반 차량 접근이 용이하며, 북측 방향으로 도보 1분 거리에 노선버스정류장(능암(종점방향))이 있어 대중교통 이용도 가능한 편입니다. 전반적인 교통 편익성은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

본건 토지는 북서측 방면으로 노폭 약 3~4m의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 계획관리지역, 자연취락지구(능암2지구), 주거용지, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역(모든 가축사육제한지역), 온천지구(중원온천지구)에 해당합니다.

2.4. 주변 시설

앙성면 일대는 온천 관광지로 알려져 있으며, 능암온천, 수안보 등과 인접하여 관광객을 위한 숙박 및 편의시설이 일부 분포하고 있습니다. 인근에 '온유랜드주식회사 충주지점'이 있으며, 이는 해당 지역의 상업 활동 가능성을 시사합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 토지 등기부: 최오목(2016-04-07) 및 최해영(2018-09-03) 명의로 소유권이전되었습니다. 근저당권(2018-11-23, 한마음새마을금고, 84,500,000원), 가압류(2025-06-02, 하나카드, 40,162,788원), 임의경매(2025-09-23, 한마음새마을금고, 46,122,830원)가 등기되어 있습니다.

* 건물 등기부: 토지와 마찬가지로 최오목(2016-04-07) 및 최해영(2018-09-03) 명의로 소유권이전되었습니다. 근저당권(2018-11-23, 한마음새마을금고, 84,500,000원), 가압류(2025-06-02, 하나카드, 40,162,788원), 임의경매(2025-09-23, 한마음새마을금고, 46,122,830원)가 등기되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2018년 11월 23일에 접수된 한마음새마을금고의 근저당권입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 법정지상권: "특이사항" 및 "주의사항"에 명시된 바와 같이, 법정지상권이 존재할 가능성이 높으며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 분류됩니다. 특히, 매각에서 제외된 제시외 건물 1개동에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점은 중요한 고려사항입니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 인수할 임차인이 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 실제 현장 조사 시 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권 분석

본 물건이 위치한 충주시 앙성면 능암리는 소규모 취락 지역으로, 농경지와 산림이 인접해 있어 전원생활에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 인근에 온천 관광 시설이 위치하여 일부 관광객 수요가 있을 수 있으나, 대규모 상업 시설이나 복합 상권과는 거리가 있습니다. 따라서, 일반적인 도시 지역의 상권 분석과는 차이가 있으며, 지역 특성을 고려한 분석이 필요합니다. 주변의 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보에 대한 JSON 데이터가 제공되지 않아 구체적인 시세 분석에는 한계가 있습니다.

5. 생활 정보

* 교통: 북측으로 도보 1분 거리에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 차량 접근성도 양호합니다.

* 자연 환경: 하천이 인근에 있고, 주변으로 전답과 임야가 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다. 온천지구로 지정되어 있어 관련 시설 이용이 용이할 수 있습니다.

* 편의 시설: "소규모 취락지역"이라는 점과 주변에 호텔 등이 있다는 점을 고려할 때, 기본적인 생활 편의 시설은 존재할 것으로 예상되나, 상세한 정보는 부족합니다.

* 교육 및 의료 시설: 상세 정보는 제공되지 않았으나, 앙성면 지역 특성상, 교육 및 의료 시설은 차량 이동이 필요할 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 문제: 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 특히 매각에서 제외된 제시외 건물 1개동에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 토지 소유권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다. 이로 인해 낙찰 후 토지 이용에 심각한 제한이 따를 수 있습니다.

* 제시외 건물 관련 복잡성: 매각에 포함된 제시외 건물(1-1~1-5)과 매각 제외된 건물 1개동이 존재합니다. 제시외 건물의 현황, 상태, 법적 지위 등을 정확히 파악해야 합니다.

* 공부상 현황 차이: 목록 2 창고는 공부상 면적(47.8㎡)과 현황 면적(67.5㎡)에 차이가 있어, 향후 건축물대장 정리 또는 재산권 행사 시 문제가 될 수 있습니다.

* 건축물대장 용도 불일치 가능성: 건축물표제부상 주 용도가 '창고시설'로 되어 있으나, 실제로는 '주택, 창고'로 이용되고 있습니다. 이러한 공부와의 차이는 추후 건물 관련 행정 처리 시 번거로움을 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 앙성면 능암리에 소재한 단독주택 및 창고 부지로, 비교적 조용하고 자연 친화적인 환경을 갖춘 곳입니다. 그러나 법정지상권 성립 가능성과 매각 제외 건물에 대한 불분명한 권리 관계가 가장 큰 부담으로 작용합니다. 매각 포함 제시외 건물 및 공부와의 차이가 있는 건물 부분도 추가적인 확인이 필요합니다. 이러한 권리 및 현황상의 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 법정지상권 리스크 해소 시 가격 상승 잠재력: 만약 법정지상권 문제가 없거나 해결 가능성이 높다면, 토지 및 건물 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 전원생활 또는 2종 근생 활용 가능성: 주택과 창고가 있어 전원생활 공간으로 활용하거나, 지역 특성(온천지구, 관광지 인접)을 고려하여 2종 근생(예: 펜션, 카페, 체험 시설 등)으로 용도 변경 및 활용 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

* 합리적인 감정가: 법정지상권 리스크를 감안하더라도, 토지 자체의 가치와 개발 가능성을 고려했을 때 현재 감정가가 합리적인 수준일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 JSON 데이터 부재로 인해 인근 부동산 시세 분석이 제한적입니다. 따라서, 현재 제시된 감정가(187,197,400원)를 기준으로, 아래의 요소를 고려하여 보수적으로 예상 입찰가를 산정해야 합니다.

* 법정지상권 리스크 평가: 매각 제외된 건물로 인한 법정지상권의 영향력을 면밀히 분석하여, 해당 토지 가치의 하락분을 추정해야 합니다.

* 현황 면적 차이 및 제시외 건물 고려: 공부와 현황 차이(약 19.7㎡) 및 매각 포함된 제시외 건물(1-1~1-5)의 현재 상태, 이용 가치, 철거/수리 비용 등을 반영해야 합니다.

* 인근 부동산 시세 조사: 충주시 앙성면 능암리 지역의 유사한 단독주택, 토지, 창고 등의 최근 매매 사례 및 현재 매물 시세를 조사하여, 감정가 대비 적정 낙찰가율(통상 70~90%)을 적용한 보수적인 접근이 필요합니다.

* 감정가 대비 70% 수준을 초기 고려 범위로 제안할 수 있으나, 법정지상권의 명확한 해결 방안과 향후 활용 계획이 확정되지 않은 이상, 예상 입찰가는 매우 신중하게 결정해야 합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사와 추가적인 법률 검토가 필수적입니다

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.