나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30802 [1] 충청북도 충주시 앙성면 영죽리 1-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 앙성면 영죽리 소재 "소리의 섬" 북서측 원거리방향에 위치하는 토지 및 건물로서,본건의 북동측 방향으로 남한강, 본건이 접한 도로변을 따라 농경지 및 단독주택, 근린생활시설, 자연림 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 일반차량에 의한 접근이 가능하며, 인접한 위치에 노선버스정류장(사미리)이 소재하는 등 제반교통편익성은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1,3 공히 사다리형의 토지로서, 기호1 은 단독주택부지, 기호 3은 전기타(주거나지)로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1,3 공히 남서측 방향으로 남한강변길(왕복2차선의 아스팔트 포장도로)에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 특화경관지구(특화경관지구-8) , 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거형) , 국가하천(2019-12-27)(한강)(저촉), 지역ㆍ지구등 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

명세표, 건물개황도, 사진용지란 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 기타지붕(판넬) 2층 단독주택으로서 외벽: 목재사이딩 마감 내벽: 벽지, 타일 등 마감 창호: 샷시창호 등

이용상태

주택으로 이용중이며 1층 - 안방, 방, 현관, 보일러, 다용도실, 거실, 화장실(현황도기준) 2층 - 방2, 거실, 화장실

설비내역

난방시설, 위생 및 급배수설비 등

부합물 및 종물

명세표, 건물개황도, 사진용지란 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 및 수목 포함.
- 제시외 견사 및 이동가능한 컨테이너 매각에서 제외.
- 목록 3. 농지취득자격증명 요함(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금은 반환하지 않음).
- 목록 3. 공부상 '전'이나 현황 '주거나지'로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 입지조건

* 소재지: 충청북도 충주시 앙성면 영죽리 1-1

* 인근 위치: "소리의 섬" 북서측 원거리, 북동측으로 남한강 위치

* 주변 환경: 농경지, 단독주택, 근린생활시설, 자연림 등이 소재

* 도로 접근성: 일반 차량 접근 가능, 인근에 노선버스정류장(사미리) 소재하여 교통편익성은 보통임

* 토지 형태: 사다리형

* 인접 도로: 남서측 방향으로 남한강변길(왕복 2차선 아스팔트 포장도로)에 접함

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 계획관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-8), 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거형), 국가하천(2019-12-27)(한강)(저촉), 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, (한강)수변구역

* 신주소: 충청북도 충주시 남한강변길 302 (앙성면 영죽리)

1.2. 권리분석

* 사건번호: 충주지원 2025타경30802 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한마음새마을금고

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 총 등기부채권액: 699,621,600원

* 주요 권리 내역 (말소 예정):

* 근저당: 주식회사새마을금고자산관리회사 (312,000,000원), 하나은행 (60,000,000원), 시스템에어컨주식회사 (300,000,000원)

* 가압류: 충북신용보증재단 (27,621,600원)

* 압류: 충주세무서장, 국민건강보험공단

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원 (특이사항 없음)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (내역 없음)

1.3. 상권분석

* 물건 유형: 단독주택

* 지역 특성: 농경지 및 단독주택, 근린생활시설, 자연림 등이 혼재된 농촌 지역

* 잠재 가치: 남한강 인근의 자연환경 및 향후 개발 가능성 고려. 다만, 지역 개발은 성장관리계획구역(주거형) 및 특화경관지구 지정 등에 따른 규제를 받을 수 있음.

* 주변 시설: "소리의 섬"이 근거리에 위치하며, 농경지와 자연림이 어우러진 환경.

1.4. 생활정보

* 주택 구조: 경량철골구조, 기타지붕(판넬), 2층 단독주택

* 건물 면적: 총 168.08㎡ (약 51평)

* 층별 이용 상태:

* 1층: 안방, 방, 현관, 보일러실, 다용도실, 거실, 화장실

* 2층: 방 2개, 거실, 화장실

* 건축 허가일: 2006년 10월 27일 (신축신고), 사용승인일 2010년 7월 29일.

* 부대 시설: 제시외 건물 (14.40㎡, 약 4.3평) 포함, 단 견사 및 이동 가능한 컨테이너는 제외됨.

* 난방 및 설비: 난방시설, 위생 및 급배수설비 등 구비

1.5. 잠재적 리스크

* 농지 취득 자격 증명 요구: 목록 3 (토지)은 공부상 '전'이나 현황 '주거나지'로 이용 중이며, 매각 결정 기일까지 농지취득자격증명 미제출 시 매수 신청 보증금은 반환되지 않음.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 특화경관지구, 성장관리계획구역, 국가하천(한강) 저촉, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, (한강)수변구역 등 다수의 개발 및 이용 제한 사항이 존재함.

* 제시 외 건물 제외: 제시외 견사 및 이동 가능한 컨테이너는 매각에서 제외되므로 취득 전 명확히 확인 필요.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타 참고사항: 임대 관례 및 기타 사항은 미상임.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청북도 충주시 앙성면 영죽리에 위치한 단독주택으로, 총 992.00㎡ (약 300평)의 넓은 토지 위에 건평 168.08㎡ (약 51평)의 주택이 소재합니다. 감정가는 498,146,000원입니다. 물건은 일괄매각 대상이며, 토지 및 건물에 대한 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 말소될 예정으로 권리상 흠결은 없어 보입니다. 주변 자연환경이 우수하고 남한강과 인접한 입지 조건을 가지고 있습니다. 그러나, 계획관리지역, 특화경관지구, 한강 수변구역 등 복합적인 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재하여 향후 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 토지가 공부상 '전'이나 현황 '주거나지'로 이용 중이므로 농지 취득 자격 증명 발급이 필수적입니다. 제시 외 건물 중 일부는 제외되므로, 실제 취득 범위 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 992.00㎡ (약 300평)의 대지는 활용 가치가 높으며, 전원주택 신축 또는 주말 농장 등으로 활용 가능.

* 남한강 인근 자연환경: 아름다운 자연 경관과 쾌적한 환경을 제공하여 힐링 및 휴양 목적에 적합.

* 권리 관계의 명확성: 모든 말소 기준 권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸되어 안전한 권리 취득 가능.

* 잠재적 가치: 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있으나, 각종 규제로 인한 제약 고려 필요.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 498,146,000원입니다. 주변 유사 물건들의 시세 분석 결과, 앙성면 일대의 계획관리지역 토지 및 단독주택의 가격대는 다양하나, 해당 물건은 넓은 토지 면적과 남한강 인근의 입지를 고려할 때 감정가가 적정한 수준으로 판단됩니다.

그러나, 특화경관지구, 수변구역, 농지 취득 자격 증명 요건 등 제약 사항들을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 채권 총액이 감정가보다 높다는 점은 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 90% ~ 100% 수준인 약 450,000,000원 ~ 500,000,000원 범위에서 결정될 것으로 예상됩니다. 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁 물건 등을 면밀히 파악하여 전략적으로 접근하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.