나이스옥션 법원경매 속초 2025타경288 [1] 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 1024-39 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은하감정 · 평가일 2025.10.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 고성군 죽왕면 삼포리 소재 '설악썬벨리CC' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 등이 소재하는 산간 취락지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하나, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

대체로 인접지 대비 등고 평탄한 필지별 부정형 토지로서, 주거용건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건은 지적도상 '맹지'이나, 연접한 토지로서 기호 3 토지의 남측으로 로폭 약 4미터 내외의 콘크리트포장도로(현황 도로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

각 필지 공히 보전관리지역, 가축사육제한구역(닭,오리,메추리 450m에서 650m 지역(조례확인요)), 가축사육제한구역(돼지 500m에서 700m 지역 1,000마리 미만(조례확인요))임.

제시목록 외의 물건

후첨하는 '건물감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 및 기호 4 건물은 철근콘크리트조구조 철근콘크리트지붕 단층 건으로서 외 벽 : 콘크리트노출마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창 호 : 플라스틱샷시 등의 창호임.

이용상태

각 동 공히 단독주택(방1, 주방 겸 거실, 욕실, 보일러실, 현관)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 유류보일러 및 전기보일러 등에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨하는 '건물개황도'를 참조 하되, 본건 건물의 종물 및 부합물로 판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 본건 토지 상의 조경수 및 조경석, 잔듸, 석축 등을 토지에 포함하여, 본건 건물의 콘크리트 차양 등은 건물에 포함하여 각 평가함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 속초지원 2025타경288 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 고OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 1024-39

용도: 단독주택

토지면적: 599.00㎡ (약 181.2평)

건물면적: 117.60㎡ (약 35.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함 (콘크리트 차양 등 건물에 포함, 조경수, 조경석, 잔듸, 석축 등 토지에 포함하여 평가됨).

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 246,485,000원

토지면적: 599.00㎡ (약 181.2평)

건물면적: 117.60㎡ (약 35.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 25.00㎡ (물건명세서 및 감정평가서 참조)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 강원특별자치도 고성군 죽왕면 삼포리 소재 '설악썬벨리CC' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 등이 소재하는 산간 취락지대임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근 가능하나, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통 사정은 다소 불편시됨.

2.3. 토지 이용 현황

대체로 인접지 대비 등고 평탄한 필지별 부정형 토지로서, 주거용 건물의 부지로 이용 중임.

2.4. 도로 접면

지적도상 '맹지'이나, 연접한 토지로서 기호 3 토지의 남측으로 로폭 약 4미터 내외의 콘크리트 포장도로(현황 도로)에 접함.

2.5. 토지 이용 계획

각 필지 공히 보전관리지역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리 450m~650m 지역(조례확인요)), 가축사육제한구역(돼지 500m~700m 지역 1,000마리 미만(조례확인요))임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 토지 등기부 요약:

* 갑3 (2016-03-03): 소유권이전 (주식회사피움리조트)

* 을1 (2020-03-13): 근저당권 (고성군산림조합, 93,600,000원) - 말소기준권리

* 갑9 (2024-02-23): 소유권이전청구권가등기 (김순돌)

* 갑10 (2024-05-30): 압류 (속초세무서)

* 갑11 (2024-12-04): 압류 (고성군)

* 갑12 (2025-01-17): 가압류 (서울보증보험, 387,584,000원)

* 갑13 (2025-09-24): 임의경매 (고성군, 76,781,722원) - 본건 경매개시결정

* 건물 등기부 요약:

* 갑4 (2020-01-06): 소유권이전 (주식회사피움리조트, 35,000,000원)

* 을1 (2020-03-13): 근저당권 (고성군산림조합, 93,600,000원) - 말소기준권리

* 갑7 (2024-02-23): 소유권이전청구권가등기 (김순돌)

* 갑8 (2024-05-30): 압류 (속초세무서)

* 갑9 (2024-12-04): 압류 (고성군)

* 갑10 (2025-01-17): 가압류 (서울보증보험, 387,584,000원)

* 갑11 (2025-09-24): 임의경매 (고성군, 76,781,722원) - 본건 경매개시결정

* 갑12 (2025-10-21): 압류 (국민건강보험공단)

3.2. 말소기준권리

등기부상 을1 (2020-03-13) 근저당권이 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정임.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 별도의 임차인 현황은 파악되지 않음. 임대관계는 '미상'임.

3.5. 총 채권액

토지 등기부채권 총액: 481,184,000원

건물 등기부채권 총액: 481,184,000원 (중복 합산 방지 필요, 실제 채권액은 근저당 외 압류, 가압류, 경매채권액 합산)

주요 채권 내역: 고성군산림조합 근저당 93,600,000원, 서울보증보험 가압류 387,584,000원, 고성군 임의경매 76,781,722원 등.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

고성군 죽왕면 야촌리 일대의 단독주택 시세는 지역적 특성과 개발 가능성에 따라 편차가 있으나, 일반적으로 바닷가 접근성, 조망권, 기반 시설 등에 따라 가격이 형성됨. 최근 거래 사례를 보면, 유사한 면적의 단독주택/토지의 경우 수억 원대에서 거래되는 사례가 있으며, 감정가 2억 4,648만 5천 원은 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됨. 다만, 본건은 맹지이나 현황 도로에 접하고 있으며, '설악썬벨리CC' 인근이라는 지리적 이점이 있음.

4.2. 연립, 다세대, 빌라 시세

본건은 단독주택으로, 연립, 다세대, 빌라 시세는 직접적인 비교 대상이 되기 어렵습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 고성군 공공하수처리시설이 있으나, 이는 시설 개선 및 주민 소통 공간으로 탈바꿈하고 있다는 보도가 있어 직접적인 혐오시설로 보기에는 무리가 있을 수 있음. 그 외 심각한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 현황

본 건물의 구조는 철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕 단층 건물임. 이용 상태는 단독주택으로, 방 1개, 주방 겸 거실, 욕실, 보일러실, 현관 등으로 이용 중임. (건축물표제부 상 두 개의 건물은 각각 58.8㎡이며, 단독주택으로 이용 중임).

5.2. 건물 설비 내역

위생설비, 급배수설비, 유류보일러 및 전기보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

5.3. 부합물 및 종물

본 건물의 종물 및 부합물로 판단되는 조경수, 조경석, 잔듸, 석축, 콘크리트 차양 등은 토지 또는 건물에 포함하여 평가되었음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 가능성

지적도상 맹지이나 현황상 4미터 내외의 도로에 접하고 있어 실질적인 이용에는 문제가 없어 보이나, 도로 사용 관련 세부 권리 관계는 추가 확인 필요.

6.2. 토지 이용 제한

보전관리지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용 시 관련 법규를 준수해야 함.

6.3. 기타 특이사항

* 소유권 이전 청구권 가등기 (김순돌)가 존재하여, 경매 후 말소될 예정이나 잔금 납부 전까지는 변동 가능성 확인 필요.

* 다수의 압류 및 가압류, 임의경매 개시결정이 있으나, 말소기준권리 하에 소멸될 것으로 예상됨.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 고성군 죽왕면의 한적한 취락지대에 위치한 단독주택으로, '설악썬벨리CC' 인근에 자리하고 있습니다. 차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 지적도상 맹지이나 현황도로에 접하고 있어 실질적인 토지 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다. 권리관계는 다소 복잡하나, 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리는 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다. 감정가는 2억 4,648만 5천 원이며, 제시외 건물 및 조경 시설물 등이 일괄 포함되어 있습니다.

8. 투자 포인트

* '설악썬벨리CC' 인근의 지리적 이점 및 조용한 자연환경.

* 단독주택으로 개인 주거 또는 펜션 등 다용도 활용 가능성.

* 현황도로에 접하여 토지 이용의 제약이 크지 않음.

* 감정가가 시세 대비 경쟁력 있는 수준일 가능성.

9. 예상 입찰가

주변 시세 및 유사 물건 거래 사례 분석 결과, 본 건 토지 599㎡와 건물 117.6㎡ (제시외 25㎡ 포함)의 감정가 2억 4,648만 5천 원은 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 본건은 맹지이나 현황 도로에 접하며, 소유권이전청구권 가등기 등 잠재적 변동 요인이 있으므로, 보수적으로 접근해야 합니다.

유사 물건 검색 결과, 강원도 고성군 죽왕면 지역 단독주택의 경우 2023년 2월, 대지 36평(119㎡) 단독주택이 3억 2천만 원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 2022년 2월, 죽왕면 야촌리 토지 402.9평(1332㎡)이 2억 1천만 원에 시세가 언급된 바 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 2억 4,648만 5천 원을 기준으로 하되, 현장 답사를 통해 건물 상태, 주변 환경, 도로 상황 등을 면밀히 확인한 후, 약 10%~20% 가량의 할인율을 적용하여 2억 1천만 원 ~ 2억 3천만 원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 낙찰 후 추가적인 명도 비용, 수리 비용 등을 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 속초지원 2025타경288 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 고OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 1024-39

용도: 단독주택

토지면적: 599.00㎡ (약 181.2평)

건물면적: 117.60㎡ (약 35.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함 (콘크리트 차양 등 건물에 포함, 조경수, 조경석, 잔듸, 석축 등 토지에 포함하여 평가됨).

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 246,485,000원

토지면적: 599.00㎡ (약 181.2평)

건물면적: 117.60㎡ (약 35.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 25.00㎡ (물건명세서 및 감정평가서 참조)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 강원특별자치도 고성군 죽왕면 삼포리 소재 '설악썬벨리CC' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 등이 소재하는 산간 취락지대임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근 가능하나, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통 사정은 다소 불편시됨.

2.3. 토지 이용 현황

대체로 인접지 대비 등고 평탄한 필지별 부정형 토지로서, 주거용 건물의 부지로 이용 중임.

2.4. 도로 접면

지적도상 '맹지'이나, 연접한 토지로서 기호 3 토지의 남측으로 로폭 약 4미터 내외의 콘크리트 포장도로(현황 도로)에 접함.

2.5. 토지 이용 계획

각 필지 공히 보전관리지역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리 450m~650m 지역(조례확인요)), 가축사육제한구역(돼지 500m~700m 지역 1,000마리 미만(조례확인요))임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 토지 등기부 요약:

* 갑3 (2016-03-03): 소유권이전 (주식회사피움리조트)

* 을1 (2020-03-13): 근저당권 (고성군산림조합, 93,600,000원) - 말소기준권리

* 갑9 (2024-02-23): 소유권이전청구권가등기 (김순돌)

* 갑10 (2024-05-30): 압류 (속초세무서)

* 갑11 (2024-12-04): 압류 (고성군)

* 갑12 (2025-01-17): 가압류 (서울보증보험, 387,584,000원)

* 갑13 (2025-09-24): 임의경매 (고성군, 76,781,722원) - 본건 경매개시결정

* 건물 등기부 요약:

* 갑4 (2020-01-06): 소유권이전 (주식회사피움리조트, 35,000,000원)

* 을1 (2020-03-13): 근저당권 (고성군산림조합, 93,600,000원) - 말소기준권리

* 갑7 (2024-02-23): 소유권이전청구권가등기 (김순돌)

* 갑8 (2024-05-30): 압류 (속초세무서)

* 갑9 (2024-12-04): 압류 (고성군)

* 갑10 (2025-01-17): 가압류 (서울보증보험, 387,584,000원)

* 갑11 (2025-09-24): 임의경매 (고성군, 76,781,722원) - 본건 경매개시결정

* 갑12 (2025-10-21): 압류 (국민건강보험공단)

3.2. 말소기준권리

등기부상 을1 (2020-03-13) 근저당권이 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정임.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 별도의 임차인 현황은 파악되지 않음. 임대관계는 '미상'임.

3.5. 총 채권액

토지 등기부채권 총액: 481,184,000원

건물 등기부채권 총액: 481,184,000원 (중복 합산 방지 필요, 실제 채권액은 근저당 외 압류, 가압류, 경매채권액 합산)

주요 채권 내역: 고성군산림조합 근저당 93,600,000원, 서울보증보험 가압류 387,584,000원, 고성군 임의경매 76,781,722원 등.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

고성군 죽왕면 야촌리 일대의 단독주택 시세는 지역적 특성과 개발 가능성에 따라 편차가 있으나, 일반적으로 바닷가 접근성, 조망권, 기반 시설 등에 따라 가격이 형성됨. 최근 거래 사례를 보면, 유사한 면적의 단독주택/토지의 경우 수억 원대에서 거래되는 사례가 있으며, 감정가 2억 4,648만 5천 원은 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됨. 다만, 본건은 맹지이나 현황 도로에 접하고 있으며, '설악썬벨리CC' 인근이라는 지리적 이점이 있음.

4.2. 연립, 다세대, 빌라 시세

본건은 단독주택으로, 연립, 다세대, 빌라 시세는 직접적인 비교 대상이 되기 어렵습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 고성군 공공하수처리시설이 있으나, 이는 시설 개선 및 주민 소통 공간으로 탈바꿈하고 있다는 보도가 있어 직접적인 혐오시설로 보기에는 무리가 있을 수 있음. 그 외 심각한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 현황

본 건물의 구조는 철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕 단층 건물임. 이용 상태는 단독주택으로, 방 1개, 주방 겸 거실, 욕실, 보일러실, 현관 등으로 이용 중임. (건축물표제부 상 두 개의 건물은 각각 58.8㎡이며, 단독주택으로 이용 중임).

5.2. 건물 설비 내역

위생설비, 급배수설비, 유류보일러 및 전기보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

5.3. 부합물 및 종물

본 건물은 종물 및 부합물로 판단되는 조경수, 조경석, 잔듸, 석축, 콘크리트 차양 등은 토지 또는 건물에 포함하여 평가되었음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 가능성

지적도상 맹지이나 현황상 4미터 내외의 도로에 접하고 있어 실질적인 이용에는 문제가 없어 보이나, 도로 사용 관련 세부 권리 관계는 추가 확인 필요.

6.2. 토지 이용 제한

보전관리지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용 시 관련 법규를 준수해야 함.

6.3. 기타 특이사항

* 소유권 이전 청구권 가등기 (김순돌)가 존재하여, 경매 후 말소될 예정이나 잔금 납부 전까지는 변동 가능성 확인 필요.

* 다수의 압류 및 가압류, 임의경매 개시결정이 있으나, 말소기준권리 하에 소멸될 것으로 예상됨.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 고성군 죽왕면의 한적한 취락지대에 위치한 단독주택으로, '설악썬벨리CC' 인근에 자리하고 있습니다. 차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 지적도상 맹지이나 현황도로에 접하고 있어 실질적인 토지 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다. 권리관계는 다소 복잡하나, 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리는 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다. 감정가는 2억 4,648만 5천 원이며, 제시외 건물 및 조경 시설물 등이 일괄 포함되어 있습니다.

8. 투자 포인트

* '설악썬벨리CC' 인근의 지리적 이점 및 조용한 자연환경.

* 단독주택으로 개인 주거 또는 펜션 등 다용도 활용 가능성.

* 현황도로에 접하여 토지 이용의 제약이 크지 않음.

* 감정가가 시세 대비 경쟁력 있는 수준일 가능성.

9. 예상 입찰가

주변 시세 및 유사 물건 거래 사례 분석 결과, 본 건 토지 599㎡와 건물 117.6㎡ (제시외 25㎡ 포함)의 감정가 2억 4,648만 5천 원은 합리적인 수준으로 판단됩니다. 유사 물건 검색 결과, 강원도 고성군 죽왕면 지역 단독주택의 경우 2023년 2월, 대지 36평(119㎡) 단독주택이 3억 2천만 원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 2022년 2월, 죽왕면 야촌리 토지 402.9평(1332㎡)이 2억 1천만 원에 시세가 언급된 바 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 2억 4,648만 5천 원을 기준으로 하되, 현장 답사를 통해 건물 상태, 주변 환경, 도로 상황 등을 면밀히 확인한 후, 약 10%~20% 가량의 할인율을 적용하여 2억 1천만 원 ~ 2억 3천만 원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 낙찰 후 추가적인 명도 비용, 수리 비용 등을 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.