나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53312 [1] 경기도 시흥시 대야동 639 동신아파트 102동 7층701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕산감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 대야동 소재 "은계중학교" 서측 인근에 위치하는 동신아파트 102동 7층 701호로서 주위는 아파트, 학교, 근린생활시설, 공원등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입 가능하며 대중교통사정은 버스정류장이 인근에 위치하는등 거리 및 운행빈도 등으로 보아 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 (철근)콘크리트지붕 20층 건물내 7층 701호로서 (사용승인일 : 2004.06.28) 외벽 : 몰탈위 페인팅등 마감 내벽 : 벽지도배등 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급.배수설비, 승강기설비, 주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류 (폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2013-07-18) <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 본건 현장조사시 이해관계인 부재로 내부구조등은 건축물현황도를 참고하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경53312 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건

특수물건정보: 중복사건

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 시흥시 대야동 639 동신아파트 102동 7층 701호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트조 및 (철근)콘크리트지붕 20층 건물내 7층 701호

사용승인일: 2004.06.28

건물명: 동신아파트

102동 701호

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 317,000,000원

토지면적: 30.15㎡ (약 9.12평)

건물면적: 59.83㎡ (약 18.10평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 시흥시 대야동에 소재하며, "은계중학교" 서측 인근에 위치함.

주위는 아파트, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재하고 있어 주거 환경이 양호함.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량 진출입이 가능함.

대중교통 사정은 버스정류장이 인근에 위치하며, 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 보통 수준임.

단지 내 도로는 외곽 공도와 연계되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2019년 01월 31일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권(을12)임.

본건과 관련된 주요 권리 내역은 다음과 같음.

* 소유권이전: 이용운 (갑2), 김태용 (갑3)

* 근저당권: 한국스탠다드차타드은행 (을12, 말소기준권리), 제이비우리캐피탈주식회사 (을19, 말소), 피에프씨테크놀로지스주식회사 (을21, 말소)

* 가압류: 신한카드 (갑4, 말소), 한국씨티은행 (갑6, 말소), 한국투자저축은행 (갑7, 말소), 페퍼저축은행 (갑8, 말소)

* 임의경매: 주식회사에잇퍼센트 (갑5, 말소), 한국주택금융공사 (갑9, 말소 - 2026타경50121)

총 등기부채권액은 361,716,201원임.

3.2. 권리 분석 결과

말소기준권리(을12)보다 늦게 등기된 모든 권리(을19, 을21, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9)는 매각으로 소멸될 예정임.

소유권 이전 등기(갑2, 갑3)는 말소기준권리 이전에 이루어진 것으로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 판단됨.

따라서 본 건은 낙찰자가 인수하는 별도의 유효한 권리(예: 임차권, 유치권 등)는 없는 것으로 보임.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원임.

다만, 물건 명세서 상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인 존재 여부는 별도 확인이 필요함.

이해관계인 부재로 내부 구조 등은 건축물 현황도를 참고하였음.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상권 및 시설

본건 인근은 아파트 단지가 밀집해 있으며, 학교(은계중학교 등), 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 주거 기능 중심의 상권을 형성하고 있음.

대규모 상업 시설보다는 일상생활에 필요한 근린생활시설 이용이 용이한 지역임.

5. 생활 정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 시흥은행동신

주소: 경기도 시흥시 대야동 639

총 동수: 4동

총 세대수: 229세대

사용승인일: 2004.06.28

총 층수: 20층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

5.2. 건물 이용 및 설비

이용상태: 공동주택(아파트)으로 이용 중.

설비내역: 난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장 등을 갖추고 있음.

외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감

내벽: 벽지도배 등 마감

창호: 샷시 창호임

5.3. 면적 정보

전용면적: 59.83㎡ (약 18.10평)

분양면적 (추정): 82.696㎡ (약 25.02평) - (주: JSON 데이터 상 'excluUseAr' 값은 59.8284㎡와 82.696㎡ 두 가지가 존재하며, 82.696㎡가 일반적인 분양면적으로 추정됨)

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건 관련

본 건은 '중복사건'으로 분류되어 있으며, 동일 부동산에 대한 다른 경매 절차가 진행 중이거나 완료되었을 가능성이 있음.

입찰 전 반드시 관할 법원에 해당 사건의 진행 상황 및 종결 여부를 확인해야 하며, 이에 따른 법적 분쟁 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

6.2. 임대차 관계 및 명도 관련

공급된 정보상 임대관계가 미상으로 되어 있어, 실제 점유자가 누구인지, 해당 점유자가 대항력을 갖춘 임차인인지 여부를 반드시 확인해야 함.

인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있으므로 철저한 사전 조사 및 명도 협상이 필요함.

현장 방문 시 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못한 점도 명도 계획 수립 시 고려해야 할 사항임.

6.3. 토지 이용 계획 및 기타 제한

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로, 소로 등에 접합되어 있음.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택거래 한정) 등 다양한 법적 제한이 존재함.

해당 제한 사항들이 본건의 이용 가치에 미치는 영향을 사전에 검토해야 함.

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 대야동에 위치한 동신아파트 102동 7층 701호 경매 물건임.

2004년 준공된 아파트로, 주변에 학교, 공원, 근린생활시설이 있어 주거 환경이 안정적이며, 교통 접근성도 보통 수준임.

등기부 상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 예정으로 권리 관계는 비교적 명확함.

다만, '중복사건' 표기와 '임대관계 미상'인 점은 입찰 전 반드시 면밀히 조사해야 할 잠재적 리스크임.

최근 실거래가와 감정가를 비교했을 때, 시장 가치를 반영한 합리적인 수준으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 입지: 학교 및 생활 편의시설 인접으로 주거 만족도 높음.

* 권리 관계 명확: 낙찰 시 인수되는 권리 부담이 적어 명도에 집중 가능.

* 합리적인 감정가: 최근 실거래가 대비 경쟁력 있는 가격으로 시세 차익 기대 가능.

* 소형 면적: 1~2인 가구 및 신혼부부, 또는 투자용으로 수요층이 다양함.

9. 예상 입찰가

감정가: 317,000,000원

최근 실거래가 (동일 면적 59.83㎡, 2026년 4월 8층): 340,000,000원

최근 실거래가 (타 면적 82.696㎡, 2026년 3월 18층): 420,000,000원

최근 실거래가 (타 면적 82.696㎡, 2026년 6월 11층): 385,000,000원

동일 면적의 최근 거래 사례(34,000만원)를 고려할 때, 감정가(31,700만원)보다 높은 가격으로 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다.

중복사건 및 임대관계 미상 등의 리스크를 감안하되, 현 시세 및 향후 시장 전망을 고려하여 본 건의 예상 입찰가는 335,000,000원 (삼억 삼천오백만원) 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.