나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53377 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 885 천년가리더스카이 104동 8층804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청계감정 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 "덕인초등학교" 북측에 인접하여 위치하며, 주위는 공원, 근린생활시설, 다세대주택 등이 소재하는 주거지대로 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근 노선버스정류장까지의 거리 등을 고려시 대중교통환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 33층 건(사용승인:2020.05.20)내, 제8층 제804호로, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 타일 마감 등, 창호: 하이샷시 창호 등 임.

이용상태

아파트(방3, 거실 및 주방, 화장실2)로 이용중임.

설비내역

기본급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로, 아파트 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 약 20m 내외의 아스팔트포장도로에 접하며, 서측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 시가지경관지구(중심) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ,상대보호구역(덕인초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> ,절대 보호구역(덕인초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법> , 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> ,생활소음진동 관리지역<소음진동관리법> , 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래에관한허가구역 (대상자: 외국인 등 . 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대.지정기간:2025.8.26~2026.8.25)

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53377 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 와동 885 천년가리더스카이 104동 8층804호

용도: 아파트

감정가: 393,000,000원

토지면적: 21.42㎡ (약 6.48평)

토지지분: 21.424㎡ (약 6.48평)

건물면적: 74.98㎡ (약 22.68평) (전용면적 기준)

건물지분: 74.9807㎡ (약 22.68평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안OOOOOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 33층 건물 (2020년 5월 20일 사용승인)

전유공간: 방 3개, 거실, 주방, 화장실 2개

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 안산시 단원구 와동 소재 "천년가리더스카이" 아파트 단지 내 104동 8층 804호에 위치합니다.

* 주위환경: 본건은 "덕인초등학교" 북측에 인접하여 있으며, 주위는 공원, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 전형적인 주거지대로 평가됩니다. 주변 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 교통: 단지 내 차량 진출입이 용이하며, 인근에 위치한 버스정류장을 이용한 대중교통 접근성도 보통 수준입니다.

* 도로: 본건은 북측 및 동측으로 노폭 약 20m 내외의 도로, 서측으로는 노폭 약 6m 내외의 도로에 각각 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 8월 19일 접수된 안산농업협동조합의 근저당권 (을1, 120,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 등기부 요약:

* 말소기준권리 외 을2 (안양지구축산업협동조합 근저당권, 120,000,000원), 을3 (하나은행 근저당권, 180,000,000원)은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 갑구에는 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 기록이 있으며, 김선미 명의의 소유권 이전 (매매) 등기가 존재합니다.

* 갑5로 등기된 안양지구축산업협동조합의 임의경매 개시 결정 등기 (103,088,848원) 역시 말소 대상입니다.

* 총 권리채권액: 420,000,000원

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어, 해당 물건에 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 와동 일대는 주거 지역으로, 인근에 공원, 근린생활시설, 다세대주택 등이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 북측으로 덕인초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 서비스 이용이 가능합니다.

* 기타: 주거지대로서 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

* 주변 시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 일반상업지역, 시가지경관지구, 소로3류, 중로1류 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 학교 보호구역 (상대/절대), 성장관리권역, 토지거래허가구역 (외국인 등 대상, 2025.8.26~2026.8.25) 등의 여러 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 토지 이용에 있어 제약을 줄 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 건축물대장 및 등기부등본상 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에서 인수할 보증금이 0원이나, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 임대차 조건에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

* 건축물 연식: 2020년 5월 사용승인으로 비교적 신축에 속하나, 향후 유지보수 관련 비용 발생 가능성은 존재합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 안산시 단원구 와동에 위치한 아파트로, 덕인초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 우수하며, 기본적인 생활 인프라가 갖춰진 주거지입니다.

* 철근콘크리트 구조의 33층 아파트이며, 2020년 사용승인으로 비교적 신축에 해당합니다.

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되는 안전한 권리 관계를 가지고 있습니다.

* 다만, 토지 이용에 대한 다수의 제한사항과 임대 관계 미상인 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안산시 단원구의 주거 선호 지역 내 위치.

* 초등학교 인접으로 인한 자녀 교육 환경 우수.

* 2020년 사용승인된 비교적 최신축 아파트.

* 매각으로 소멸되는 권리관계로 권리 인수에 대한 부담 없음.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 393,000,000원입니다.

* 예상 입찰가는 위 감정가를 기준으로 하되, 최근 유사 물건의 실거래가, 단지 내 시세, 공실률, 임대수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 특히, 임대 관계 미상인 점과 토지이용계획상의 제한사항을 감안하여 적정 낙찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.