나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53364 [1] 경기도 안산시 단원구 성곡동 838-1 아티스큐브1차 13층1307호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠프로퍼티감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재"반달섬"북측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 생활형숙박시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 기타지붕 28층 건 내, 외벽 : 석재붙임 마감 + 판넬 마감 등 창호 : 새시창 등임.

이용상태

본건은 공부상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 급배수/위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형 평지로, 생활숙박시설, 근린생활시설 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 폭 약 25M, 북동측으로 폭 약 20M 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 국가산업단지(시화국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건의 임대관계 미상임. - 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상 현황도면 및 외관탐문 등에 의하여 표준적인 상황을 기준하였음.

물건 비고

1. 건축물대장상 숙박시설(생활숙박시설)임.
2. 대지권 목적 토지에 별도등기(매립목적 변경금지) 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53364 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 성곡동 838-1, 아티스큐브1차 13층1307호

용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

감정가: 180,000,000원

토지면적: 4.78㎡ (약 1.45평)

토지지분: 4.7785㎡ (약 1.45평)

건물면적: 30.90㎡ (약 9.35평) (전용면적 기준)

건물지분: 30.9㎡ (약 9.35평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 파주연천축산업협동조합 (을1 근저당권자)

건축물대장상 용도: 숙박시설 (생활숙박시설), 근린생활시설

건축물 총 면적: 23,203.46㎡ (약 7,022.27평)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 "반달섬" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 아파트단지, 생활형 숙박시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

본건에는 남서측으로 폭 약 25미터, 북동측으로 폭 약 20미터의 포장도로가 각각 접해 있습니다.

성곡동 일대는 반월·시화 국가산업단지에 속해 있으며, 이는 지역 경제의 중추적인 역할을 하지만, 산업단지 인근이라는 점을 고려할 필요가 있습니다.

1.2. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조 기타지붕의 28층 건물 중 13층에 위치한 1307호입니다.

외벽은 석재붙임 마감 및 판넬 마감 등으로 이루어져 있으며, 창호는 새시창으로 구성되어 있습니다.

내부에는 기본적인 급배수, 위생, 난방, 승강기, 소화 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 정방형 평지로, 생활숙박시설, 근린생활시설 부지 등으로 이용 중입니다.

건축물대장상으로는 2023년 9월 13일에 사용 승인되었습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 9월 27일 접수된 파주연천축산업협동조합의 근저당권 (을1) 입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (주식회사티케이디엔씨)

* 을2: 근저당권 (박상욱, 2023-09-27)

* 갑5: 가압류 (중소기업은행, 2024-04-24)

* 갑6: 임의경매 (파주연천축산업협동조합, 2025-09-22)

인수되는 권리: 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 명시되어 있지 않습니다.

임차인 현황: 인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상입니다.

총 채권액: 등기부상 채권 총액은 254,380,286원입니다. 이는 본건 감정가 180,000,000원보다 높은 금액입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 성곡동은 생활형 숙박시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 복합 상업 및 주거 지역입니다.

반달섬 인근 지역은 개발이 진행 중이거나 계획된 지역으로, 잠재적인 상권 활성화 가능성이 있습니다.

주변에 다양한 편의시설 및 근린생활시설이 분포하고 있어 거주자 및 이용객의 편의성이 확보될 것으로 보입니다.

인근에 유해하거나 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 국가산업단지 인근임을 감안하여 지역 특성을 고려해야 합니다.

1.5. 생활정보

주변에는 아파트 단지, 상업 시설 등이 있어 생활 편의 시설 접근이 용이합니다.

대중교통 이용이 가능하며, 자가 차량으로도 접근이 편리한 위치입니다.

인접 도로망이 잘 갖추어져 있어 물류 이동이나 출퇴근에 유리한 환경을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

대지권 목적 토지에 "매립목적 변경금지"라는 별도 등기가 존재합니다. 이는 토지의 용도나 목적 변경에 제약이 있을 수 있음을 의미하며, 향후 토지 활용에 중요한 영향을 미칠 수 있는 사항이므로 면밀한 검토가 필요합니다.

건축물대장상 숙박시설(생활숙박시설)로 등재되어 있어, 주거용으로 전용 시 관련 법규 및 규정을 확인해야 합니다.

전체 등기부 채권 총액이 감정가를 초과하므로, 경매 진행 과정에서 채권자의 적극적인 참여로 인해 낙찰가가 감정가 이상으로 형성될 가능성도 배제할 수 없습니다.

임대 관계가 미상이라는 점은, 혹시 모를 숨겨진 임차인이나 점유 관계를 확인할 필요가 있음을 시사합니다. 다만, 인수 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다.

토지이용계획상 '토지거래계약에관한허가구역'(외국인 등 대상, 2025.8.26~2026.8.25)으로 지정되어 있어, 향후 외국인 등의 소유권 이전 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 성곡동의 아티스큐브1차 내 숙박시설(생활숙박시설)로, 주변 상업 및 주거 시설과의 조화를 이루는 입지에 있습니다.

교통 및 도로 접근성이 양호하며, 건물 자체의 구조 및 설비는 표준적인 수준입니다.

그러나 토지에 등기된 '매립목적 변경금지' 별도 등기는 잠재적인 리스크 요인이므로, 투자 전 반드시 법률 전문가와 상의하여 정확한 의미와 영향을 파악해야 합니다.

총 채권액이 감정가를 상회하는 점은 경매 시장에서의 가격 형성 추이를 주의 깊게 관찰해야 함을 나타냅니다.

다만, 임차인 인수 부담이 없고, 지역 개발 가능성을 고려할 때 신중한 접근으로 가치가 있을 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

생활숙박시설 및 근린생활시설 용도로 활용 가능한 건물입니다.

안산시 단원구 내 산업단지 및 신규 개발 지역 인근에 위치하여 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

기존 채권 총액이 높아 채권자 참여 가능성이 있으며, 이는 적정 가격에서의 낙찰 가능성을 높일 수도 있습니다.

건물 자체의 면적(약 9.35평)이 비교적 소형으로, 임대 및 재매각 시 투자 부담이 적을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 감정가, 채권 총액 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 토지의 별도 등기 사항에 대한 면밀한 법률적 검토와 주변 시세 조사가 선행되어야 정확한 입찰가 산정이 가능합니다.

채권 총액이 감정가를 상회하는 점, 그리고 별도 등기의 잠재적 위험 요인을 고려할 때, 공격적인 입찰보다는 안전 마진 확보를 위한 전략적인 접근이 필요합니다.

초기 감정가인 180,000,000원 대비, 약 70% ~ 85% 범위 내에서 입찰가격을 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황과 리스크 분석 결과에 따라 유동적으로 조정되어야 합니다.

따라서, 본건의 최종 입찰가는 권리 분석 및 현장 조사 결과를 바탕으로 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.