나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42641 [1] 경기도 평택시 지산동 1135 아주1차아파트 103동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 키스톤 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장안동 소재 "송탄중학교" 북서측 인근에 소재하고 있는 [아주1차] 아파트단지내 구분건물로써, 주위는 아파트단지, 학교 및 상가 등 생활지원시설, 임야 등이 혼재하는 주택지대로 전반적인 주거환경은 양호함

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통여건은 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬래브지붕 10층건(사용승인일 : 1994.07.22)으로 -외벽: 몰탈위 페인팅 및 일부 대리석붙임 -내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임. -창호: 하이샛시 이중창호 구조임

이용상태

침실 3, 화장실2, 주방 및 식당, 거실, 드레스룸, 발코니(대피공간) 등으로 이루어진 아파트로 이용중임

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 기본적인 위생시설, 급배수시설, 보안설비, 승강기, 지하주차장시설, 지상주차장 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인근 도로대비 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로 아파트단지 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 25m 포장도로, 북서측으로 폭 약12m, 북동측 및 남동측으로 폭 약 8m포장도로와 접하고, 단지내도로를 통하여 연계되고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(지산2지구) , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(2017-03-02)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(송북초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(송탄중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(오렌지)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(지산초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(오렌지)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률> , 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 평택지원 2025타경42641 (1)

소재지: 경기도 평택시 지산동 1135 아주1차아파트 103동 4층401호

용도: 아파트

감정가: 169,000,000원

토지면적: 37.20㎡ (약 11.25평)

건물면적: 59.95㎡ (약 18.13평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장안동 소재 "송탄중학교" 북서측 인근에 위치한 아주1차 아파트 단지 내 구분건물입니다.

주위는 아파트 단지, 학교, 상가 등 생활지원시설 및 임야 등이 혼재하는 주택지대로 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용 여건은 무난한 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

남서측으로 폭 약 25m, 북서측으로 폭 약 12m, 북동측 및 남동측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있으며, 단지 내 도로를 통해 연계됩니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역이며, 지구단위계획구역(지산2지구)에 속합니다.

또한 대로1류, 소로1류, 소로2류, 중로2류에 접하고 있습니다.

가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(송북초교, 송탄중, 오렌지, 지산초), 비행안전제5구역(전술), 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시)으로도 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 시설

* 교육시설: 송탄중학교, 송북초등학교, 지산초등학교 등 다수의 교육 시설이 인근에 위치합니다.

* 기타 편의시설: 아파트 단지 내 상가 및 주변 상가 시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 09월 17일 접수된 서울특별시의 압류(38세금징수과-28080)입니다.

매각으로 인해 압류, 근저당, 임의경매 등은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김영준

보증금: 145,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-02

확정일자: 2024-05-01

배당신고일자: 2025-09-30

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 박슬아

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-02

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고:

3.3. 인수 보증금

제공된 정보상 '인수 보증금 합계'는 0원입니다.

하지만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 이에 대한 추가적인 권리 분석 및 명확한 확인이 필요합니다.

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 소유권 이전: 김미영(2001), 박진만(2014), 김인화(2022)

* 강제 경매: 김영준 (2025.09.17, 수원지방법원 평택지원, 244,437,944원)

* 압류: 서울특별시 (2025.09.17), 국민건강보험공단 (2025.10.01)

3.5. 물건명세서 참고사항

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 명시되어 있으나, 해당 물건에서는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

본 물건은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

주변 상가 시설과의 연계성이 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 학교 및 상가 등 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

5.2. 교육 시설

단지 인근에 송탄중학교, 송북초등학교, 지산초등학교 등 교육 시설이 다수 위치하여 자녀 교육 환경에 유리합니다.

5.3. 기타 생활 편의

차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

단지 내 도로 및 주변 도로망이 잘 구축되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 존재

본건에는 대항력 있는 임차인(김영준, 박슬아)이 존재합니다.

특히 박슬아 임차인은 보증금 및 차임 정보가 미상임에도 불구하고 대항력이 있으므로, 인수 여부 및 명도 과정에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

보증금이 있는 김영준 임차인의 경우에도 배당받지 못하는 금액이 있다면 낙찰자가 인수할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 토지이용계획 상 제한

본건은 비행안전구역(제5, 6구역) 및 토지거래계약허가구역(외국인 주택 취득 시)으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 제약이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 평택시 지산동에 위치한 아파트로서, 양호한 주거 환경과 교육 시설 접근성을 갖추고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 특히 보증금/차임 정보가 미상인 임차인으로 인해 명도 및 권리 인수 관련 불확실성이 존재하므로, 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

비행안전구역 및 토지거래허가구역 지정 등 일부 토지 이용상의 제한 사항도 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 평택시는 개발 호재가 많은 지역으로, 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 아주1차 아파트는 비교적 오래된 단지이나, 주변 인프라가 갖춰져 있어 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 169,000,000원입니다.

본 건은 현재 유찰 없이 최초 감정가로 진행될 예정입니다.

상기 권리분석 상 대항력 있는 임차인으로 인한 위험 부담이 존재하며, 특히 박슬아 임차인의 보증금 및 차임 미상 정보로 인해 명확한 인수 금액 산정이 어렵습니다.

따라서, 예상 입찰가는 해당 리스크를 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

일반적으로 권리 인수 리스크가 없는 물건 대비 입찰가 산정에 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 임차인과의 협의, 주변 시세 조사 등 추가적인 심층 분석이 필수적입니다.

* 전용면적: 59.95㎡ (약 18.13평) - (제공된 건물면적을 전용면적으로 간주. 정확한 전용면적 정보는 별도 확인 필요)

* 공급면적: (별도 정보 없음. 제공된 59.95㎡를 공급면적으로 볼 수도 있음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.