나이스옥션 법원경매 안산 2025타경869 [1] 경기도 시흥시 정왕동 1234-12 삼양스마트테크노파크 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 약수감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "옥구공원" 남서측 인근에 위치하며 주위는 각종 규모의 공장, 업무 및 상업시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 차랴출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는등 제반 교통편의는 보통임.

건물의 구조

피알씨구조 평지붕 10층 건물 내 1층 105호로서 외벽 : 외장타일 및 복합판넬등 마감 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감등 창호 : 샷시창호임.

이용상태

점포(상호:다함디자인)로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 급.배수설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 광대로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역(2016-08-19), 광로2류(폭 50m~70m)(주간선도로)(접합), 광로3류 (폭 40m~50m)(2014-01-17)(광로3-1(시화MTV))(접합), 광로3류(폭 40m~50m)(주간선도로) (접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설 구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지 거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경869 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 1234-12 삼양스마트테크노파크 1층105호

용도: 근린상가

감정가: 675,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 25.30㎡ (약 7.65평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 83.52㎡ (약 25.26평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "옥구공원" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 각종 규모의 공장, 업무 및 상업시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건이 소재하는 빌딩까지 차량으로 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통편의성은 보통 수준입니다.

2.3. 건물의 구조

본 건물은 PRC 구조 평지붕 10층 건물로서, 본 건은 그 중 1층 105호입니다. 외벽은 외장타일 및 복합판넬 등으로 마감되었으며, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

건물 사용승인일은 2018년 4월 19일입니다.

2.4. 토지 이용상태 및 형상

토지는 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로, 현재 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.5. 인접 도로상태

본 건은 북서측 및 남서측으로 광대로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.6. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 일반공업지역으로 지정되어 있으며, 광로(폭 50m~70m, 40m~50m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 산업시설 구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리는 2018년 5월 24일 접수된 신한은행의 근저당권(채권금액: 660,000,000원)입니다.

이 외 장미경 근저당(150,000,000원), 현대카드 가압류(5,152,975원), 시흥세무서장 압류, 신한은행 임의경매(511,344,630원), 안산세무서장 압류 등의 권리 내역이 확인됩니다.

등기부 채권 총액은 815,152,975원입니다.

본 경매 절차를 통해 위 권리들은 대부분 소멸될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 관련 기재 누락)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 안경진

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 1,400,000원

* 전입일자(사업자등록일자): 2021-07-27

* 확정일자: 2025-07-16

* 배당신고일자: 2025-10-14

* 대항력: 없음

3.4. 인수 보증금

본 건의 임차인은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 물건 이용 현황

본 건은 현재 '다함디자인'이라는 상호로 점포로 이용 중입니다.

4.2. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 지역은 각종 규모의 공장, 업무 및 상업시설이 혼재된 산업단지 배후 지역입니다.

삼양스마트테크노파크는 지식산업센터로, 공장뿐만 아니라 1, 2종 근린생활시설 및 기숙사 등의 지원시설을 포함하고 있어, 건물 내 상주 인원 및 방문객을 대상으로 하는 상권 형성 가능성이 있습니다.

인근의 옥구공원은 지역 주민들의 휴식 및 여가 공간으로 활용되고 있어, 관련 시설 이용객들의 유입도 기대할 수 있습니다.

대규모 공단이 밀집한 지역의 특성상, 관련 업종의 종사자들을 대상으로 하는 상권이 발달해 있을 것으로 예상됩니다.

4.3. 주변 시설 정보

* 교통: 인근에 시흥종합버스터미널이 있으며, 다수의 시내외 버스 노선이 운행 중입니다.

* 편의시설: 옥구공원 내에는 축구장, 농구장, 운동기구, 물놀이장, 취사존 등 다양한 체육 및 휴게 시설이 조성되어 있습니다.

* 기타: '삼양스마트테크노파크'는 복합 용도로 개발된 지식산업센터이며, 주변에 다양한 산업단지와 지원시설이 밀집해 있습니다.

4.4. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 물건지 인근에 직접적으로 인근 상권에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

주변의 옥구공원 등 녹지 및 휴식 공간이 잘 갖추어져 있으며, 다양한 체육 시설을 이용할 수 있습니다.

차량 이동 시 주요 고속도로 IC(송도IC, 서안산IC 등) 접근성이 양호한 편입니다.

5.2. 주변 환경

일반적인 공업지역 및 상업지역이 혼재된 환경이며, 옥구공원이 인접해 있어 쾌적성을 더합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 물건은 유동화 물건으로, 채권 양도 및 관련 절차에 따라 추가적인 권리 변동 가능성에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련

임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 명도 과정에서의 마찰이나 지연 가능성, 혹은 임대료 미납 등이 발생할 경우 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 임대관계는 현재 미상입니다.

6.3. 건물 용도 복합성

본 건이 속한 삼양스마트테크노파크는 지식산업센터이지만, 지원시설로서 근린생활시설을 포함하고 있습니다. 본 건은 1층 근린상가로 이용 중이나, 건물 전체의 주용도가 '공장'으로 표기될 수 있어, 관련 건축법규 및 관리 규정 준수 여부를 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 삼양스마트테크노파크 1층에 위치한 근린상가입니다. 산업단지 내 위치하여 풍부한 배후 수요를 가지고 있으며, 옥구공원 인근이라는 점에서 쾌적한 환경 또한 갖추고 있습니다.

건물은 2018년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용도 편리합니다.

등기부상 권리 관계는 말소기준권리인 근저당권 외 다수의 채권, 압류 등이 존재하나, 경매 절차상 대부분 소멸될 예정이며 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

유일한 임차인은 대항력이 없어 명도 관련 부담은 적을 것으로 예상되나, 명도 절차 진행 시 협조 여부에 따라 변수가 있을 수 있습니다.

유동화 물건이라는 점은 추후 관리 또는 채권 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 내 입지: 시흥 스마트 허브 등 대규모 산업단지 밀집 지역에 위치하여, 상주 근로자 및 기업체 대상의 안정적인 수요를 확보할 수 있습니다.

* 복합 상권: 지식산업센터 내 근린상가로서, 건물 내 이용객뿐만 아니라 주변 산업단지 및 지역 주민을 아우르는 잠재적 상권 범위를 가집니다.

* 편리한 접근성: 대로변에 인접해 있고 교통망이 잘 갖추어져 있어 방문객 접근이 용이합니다.

* 건물 노후도: 2018년 준공된 건물로 비교적 신축에 해당하여, 리모델링 등 추가적인 대규모 투자 부담이 적을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 경매 물건은 인수해야 할 임차인 보증금이 0원입니다.

따라서 예상 입찰가 산정 시에는 감정가(675,000,000원)를 기준으로 하되, 최근 시장 시세, 주변 유사 물건 거래 사례, 명도 비용, 세금, 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 낙찰가의 적정성을 판단해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 심층적인 시세 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.